Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi thay thế Luật Đất đai 2013 đang được Bộ TN&MT lấy ý kiến, trong đó Dự thảo bổ sung một số khái niệm mới. Giải quyết các vấn đề đặt ra từ thực tiễn và xu thế phát triển với nhiều điểm đổi mới.
Cụ thể, tại Điều 3 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung một số thuật ngữ mới nhằm hoàn thiện đồng bộ các chế định cho xây dựng hệ thống quy hoạch sử dụng đất đai đồng bộ và dễ hiểu hơn.
Sau đây là một số thuật ngữ mới vừa được quy định tại dự thảo bao gồm:
(1) “Thửa đất” được giải thích là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ; thuật ngữ này dù đã được quy định tại Luật Đất đai 2013 tuy nhiên tại dự thảo lần này bổ sung thêm quy định thửa đất phải được gắn mã định danh duy nhất.
(2) “Chuyển mục đích sử dụng đất” dù đã được nói đến tại quy định hiện hành tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 không giải thích cụ thể nó là gì, thì tại dự thảo đã quy định đây là việc người sử dụng đất được thay đổi từ mục đích đất đang sử dụng sang sử dụng mục đích đất khác theo quy định của Luật Đất đai.
(3) Hiện hành vẫn chưa có quy định cụ thể về vấn đề “góp vốn bằng quyền sử dụng đất”, tại Luật Doanh nghiệp 2020 đã có quy định cá nhân, tổ chức có thể tham gia góp vốn bằng quyền sử dụng đất thành lập doanh nghiệp.
Dự thảo Luật Đất đai có giải thích như sau: “Góp vốn bằng quyền sử dụng đất” là sự thoả thuận giữa các bên về chuyển quyền sử dụng đất thông qua việc góp quyền sử dụng đất để tạo thành giá trị tài sản trong vốn điều lệ của doanh nghiệp, bao gồm góp vốn để thành lập doanh nghiệp hoặc góp thêm vốn điều lệ của doanh nghiệp đã được thành lập.
Như vậy, dự thảo lần này đã có quy định cá nhân, tổ chức đã có thể góp quyền sử dụng đất được quy định tại Dự thảo Luật Đất đai xem như là phù hợp với thực tiễn và tình hình kinh tế.
Bên cạnh việc góp vốn để thành lập doanh nghiệp, tổ chức lớn bắt buộc phải đăng ký kinh doanh thì tại dự thảo cũng có quy định hình thức góp vốn cho kinh doanh quy mô vừa và nhỏ như sau:
(4) “Góp quyền sử dụng đất” là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất góp quyền sử dụng đất của mình để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, chủ thể khác mà không làm thay đổi quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.
(5) “Tài sản gắn liền với đất” tại dự thảo giải thích cụ thể hơn là bao gồm nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng và các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Cơ bản thì dự thảo đã liệt kê một số tài sản chủ yếu được xem là hình thành và gắn liền với đất và những quy định khác của pháp luật thuộc quyền sở hữu của người sử dụng.
(6) Luật Đất đai 2013 quy định giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất trên một đơn vị diện tích. Dự thảo lần này đã giải thích lại thuật ngữ “giá đất” là giá trị bằng tiền Việt Nam tính trên một mét vuông đất với thời hạn sử dụng đã được xác định.
Có thể thấy hiện hành không nói rõ giá trị ở đây là bằng hình thức tài sản gì? Cũng như đơn vị để tính diện tích cũng không được giải thích rõ. Dự thảo đã làm rõ vấn đề này thì tài sản phải là bằng đồng tiền Việt Nam và đơn vị tính diện tích phải là mét vuông đất.
Dự thảo sửa đổi lần này bổ sung thêm một đối tượng cần được quan tâm đó là cộng đồng dân cư, thuật ngữ này được bổ sung và giải thích như sau:
(7) Theo đó “cộng đồng dân cư” gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, bon, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ.
Như vậy, nếu quy định này được thông qua thì cộng đồng dân cư sẽ mang lại nhiều lợi ích cho những nhóm cộng đồng ở vùng sâu, vùng xa, các dân tộc thiểu số,...
(8) “Tập trung đất nông nghiệp” là việc tăng quy mô diện tích đất nông nghiệp để tổ chức sản xuất thông qua phương thức hợp tác, chuyển đổi hoặc thuê quyền sử dụng đất của người khác mà không làm mất đi quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.
Có thể hiểu đơn giản hình thức tập trung đất nông nghiệp là việc tăng diện tích đất nhằm sản xuất nông nghiệp với quy mô lớn nhưng không làm mất đi quyền sử dụng đất. Thuật ngữ này nhằm hướng vào các dự án đầu tư nông nghiệp có quy mô lớn mục đích phát triển kinh tế.
(9) Một thuật ngữ khác được bổ sung là “tích tụ đất nông nghiệp” theo đó được hiểu là việc tăng quy mô diện tích đất nông nghiệp của người sử dụng đất để tổ chức sản xuất thông qua phương thức nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà có thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.
Đây được xem là một hình thức của góp vốn cùng kinh doanh bằng quyền sử dụng đất mà có thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất cho đầu tư.
(10) “Dồn điền, đổi thửa đất nông nghiệp” là việc sắp xếp lại các thửa đất nông nghiệp có diện tích nhỏ, phân tán thành các thửa đất mới có quy mô lớn hơn thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất gắn với quy hoạch lại giao thông, thuỷ lợi nội đồng nhằm tạo thuận lợi cho việc tổ chức sản xuất, áp dụng cơ giới hóa trong nông nghiệp.
Việc gộp các thửa nhỏ được xem là đồn điền, đổi thửa đất được xem là đất mới vừa được quy hoạch từ việc dồn điền, qua đó nhằm mục đích cải tạo và phát triển đầu tư nông nghiệp.
Dự thảo bổ sung một thuật ngữ vùng phụ cận các công trình, dự án cụ thể như sau:
(11) “Vùng phụ cận các công trình hạ tầng kỹ thuật, dự án chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn” là vùng đất tiếp giáp với các công trình, dự án đó theo quy hoạch. Qua đó các vùng đất xung quanh công trình hay dự án theo quy hoạch thì được xác định là vùng phụ cận.
Thuật ngữ này nhằm đáp ứng các quy định dành cho các dự án quy hoạch đất xác định được tên gọi cũng như các quy định pháp luật có liên quan.
(12) “Vùng giá trị đất” là khu vực bao gồm nhiều thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng và có cùng các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong khu vực đó.
Khái niệm vùng giá trị đất cho ra đời đáp ứng được việc xác định giá trị về kinh tế, tài nguyên thiên nhiên,... Có thể ảnh hưởng đến giá trị đất trong khu vực. Từ đây, những vùng được xem là vùng giá trị đất cần phải được xem xét, quyết định và sử dụng đầu tư phát triển đúng mục đích sử dụng.
(13) Thuật ngữ “giá của thửa đất chuẩn” được hiểu là giá trị của thửa đất có các đặc tính về quy mô diện tích, hình thể, kích thước mang tính đại diện cho các thửa đất trong vùng giá trị, được chọn làm thửa đất chuẩn để định giá cho các thửa đất khác trong vùng giá trị.
(14) Khái niệm “giá của thửa đất chuẩn” được quy định và ra đời nhằm đáp ứng các quy định về việc xác định giá đất chuẩn cho giá đất của các thửa đất còn lại trong khu vực.
Trên đây là tổng hợp và giải thích một số khái niệm, thuật ngữ mới được quy định theo Dự thảo Luật Đất đai. Các thuật ngữ mới ra đời nhằm đáp ứng nhu cầu phù hợp với thực tiễn.
Bên cạnh đó, để khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất nguồn lực tài nguyên đất đai, phù hợp với xu thế phát triển, Dự thảo Luật đất đai đã hoàn thiện các quy định về chế độ sử dụng đất đa mục đích đất nông nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất quốc phòng, an ninh kết hợp với lao động sản xuất, xây dựng kinh tế, đất tôn giáo kết hợp với mục đích khác; đất có mặt nước sử dụng đa mục đích.
