.png)
Sổ hồng hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, trong khi đó sổ đỏ là tên gọi tắt của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất đai, nhà ở thì các bên sẽ phải “sang tên sổ đỏ/sổ hồng” cho bên nhận chuyển nhượng.
Bài viết dưới đây sẽ đề cập đến một số điều mà bạn cần biết khi tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ/sổ hồng.
ĐIỀU KIỆN ĐỂ ĐƯỢC SANG TÊN (điều kiện để được chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng)
Để được sang tên, cần đảm bảo các điều kiện sau:
+ Người bán phải có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013 (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hợp pháp);
+ Đất, nhà ở không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất;
+ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế được ký kết hợp pháp. Bạn có thể tải về mẫu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới đây để tham khảo. Mẫu Hợp đồng này được ban hành kèm Nghị định 76/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.
Lưu ý 1: Các bạn cần lưu ý về một số trường hợp chuyển nhượng có điều kiện như:
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện (Điều 192 Luật đất đai 2013):
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
+ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
+ Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ
- Trường hợp người chuyển nhượng chỉ có một phần quyền (chỉ được chuyển nhượng một phần) do quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng, tài sản chung của hộ gia đình.
Lưu ý 2: Hiện nay hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất thường gặp rất nhiều khó khăn, các hợp đồng, giấy tờ pháp lý hầu hết chưa được giải quyết do chưa hợp pháp. Để tránh các rủi ro người mua cần lưu ý một số vấn đề sau:
(1) Cần kiểm tra kỹ bản gốc hồ sơ pháp lý trước khi giao dịch. Theo đó, bên mua cần đề nghị bên chuyển nhượng cung cấp một số giấy tờ sau:
+ Giấy tờ về nhà đất như: bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà;
+ Giấy tờ nhân thân như: Sổ hộ khẩu, CMND, Giấy đăng ký kết hôn.
(2) Kiểm tra làm rõ:
+ Kiểm tra về tình trạng giấy tờ về nhà đất như: màu sắc, tình trạng (cũ hay mới, rách hay không), và cần chú ý các thông tin đặc thù như mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, diện tích cấp Giấy chứng nhận, chủ sủ dụng đất là cá nhân, pháp nhân, họ gia đình. Tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ sử dụng đất.
+ Kiểm tra về các giấy tờ nhân thân như: CMND, sổ hộ khẩu. Trường hợp chủ sử dụng đứng tên hộ gia đình bắt buộc phải làm rõ tại thời điểm cấp sổ đỏ/sổ hồng trên hộ khẩu có những ai, còn sống hay đã chết.
+ Bạn cần tìm hiểu xem ngôi nhà, thửa đất bạn định mua có đang nằm trong quy hoạch hay dự án nào không.
+ Kiểm tra thông tin về thế chấp: Nếu thửa đất có sổ đỏ/sổ hồng đã được thế chấp ngân hàng thì bạn nhận biết thông tin rất đơn giản. Bạn chỉ cần xem ở bìa 4 (hoặc bìa 3) của sổ đỏ/sổ hồng thì sẽ thấy thông tin thế chấp. Cũng có sổ họ có gắn thêm 1 tờ riêng ghi thông tin thế chấp, giữa tờ này và sổ đỏ có đóng dấu giáp lai của cơ quan đăng ký đất đai. Nếu có trường hợp người bán muốn giấu thông tin thế chấp bằng cách gỡ tờ đó ra, thì bạn quan sát sẽ thấy ở 1 góc, cạnh nào đó của sổ đỏ/sổ hồng chỉ có 1 nửa dấu giáp lai thôi. Trường hợp này tuy hiếm nhưng không phải không có.
LÀM THỦ TỤC SANG TÊN Ở ĐÂU?
Thẩm quyền giải quyết: Sau khi đáp ứng được các điều kiện chuyển nhượng trên, các bên đến UBND cấp Quận (huyện) hoặc Sở tài nguyên và môi trường (Văn phòng nhà đất) nơi có nhà đất để làm thủ tục sang tên sổ đỏ/sổ hồng. Cụ thể, có 02 trường hợp:
+ Hiện nay, ở một số tỉnh, thành phố như: Hà Nội, Tp. Hồ Chí Minh,… việc cấp sổ đỏ đã được “quy về một mối” đó là Sở tài nguyên và môi trường thành phố Hà Nội. Sở TN và MT sẽ thành lập các chi nhánh đặt tại tất cả các quận, huyện trên địa bàn thành phố Hà Nội để thực hiện việc nhận hồ sơ và trả kết quả cho người dân (Văn phòng đăng ký nhà đất)
+ Đối với các tỉnh thành khác nơi nào chưa “quy về 1 mối” thì bạn có thể đến UBND quận, huyện nơi có nhà đất để tiến hành thủ tục sang tên.
Để đỡ mất thời gian tìm hiểu với hợp đồng của bạn thì cần tìm đến cơ nào, bạn có thể hỏi các công chứng viên trong bước công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Và, tất nhiên họ sẽ là những người nắm rõ tỉnh/ thành phố đó có Văn phòng nhà đất hay không?
CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH
Hồ sơ của bước trước làm cơ sở để thực hiện các bước sau và được bổ sung theo từng bước như sau:
Bước 1: LẬP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
Sau khi thỏa thuận được giá cả và các điều kiện khác, hai bên đến văn phòng công chứng, hoặc ủy ban nhân dân cấp xã lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lưu ý việc ký kết hợp đồng được thực hiện trước mặt công chứng viên, hoặc cán bộ tư pháp của UBND. Khi đi mang theo các giấy tờ sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- CMND hoặc giấy tờ tương đương của hai bên;
- Xác nhận tình trạng hôn nhân nếu chưa có gia đình, đăng ký kết hôn của bên có gia đình của cả hai bên;
- Sổ hộ khẩu của hai bên;
Sau khi công chứng sẽ xuất ra 04 bản công chứng gồm: 01 bản do mua bên lưu giữ; 01 bản do bên bán lưu giữ; 01 bản cho cơ quan thuế; 01 bản lưu tại cơ quan trước bạ nhà đất.
Bước 2: KÊ KHAI NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH
1. Cơ quan nhà nước tiến hành thủ tục: Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có đất hoặc Sở tài nguyên và môi trường (Văn phòng nhà đất) nơi có nhà đất
2. Hồ sơ cần chuẩn bị:
- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký).
- Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
- CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
3. Những khoản phí, lệ phí phải nộp gồm:
- Thuế thu nhập cá nhân (trước đây gọi là Thuế chuyển dịch quyền sử dụng đất): 2% trên giá bán hoặc là nộp 25% trên “thu nhập” (giá bán trừ giá vốn và các chi phí liên quan) nếu có chứng từ chứng minh. Tuy nhiên, hiện nay đã bỏ cách tính 25% phần chênh lệch nên chỉ áp dụng thống nhất thuế thu nhập cá nhân mức 2% trên giá bán.
Lưu ý là thuế thu nhập cá nhân là thuế đánh vào người có thu nhập phát sinh do hoạt động chuyển nhượng bất động sản - tức người bán nhưng trên thực tế khi tiến hành giao dịch thì các bên có thể thỏa thuận bên nào sẽ nộp khoản thuế này.
Hiện nay áp dụng theo Thông tư 111/2013/TT-BTC và Thông tư 92/2015/TT-BTC.
- Lệ phí trước bạ: 0,5 % giá trị quyền sử dụng đất, cụ thể Tiền lệ phí phải nộp = (Diện tích đất) x (Giá đất) x 0,5%.
Lệ phí trước bạ là 1 khoản lệ phí mà người sở hữu TSCĐ (từ hoạt động mua, chuyển nhượng, thừa kế...) phải kê khai và nộp cho cơ quan thuế trước khi đưa TSCĐ vào sử dụng). Khoản lệ phí này sẽ được miễn đối với những đối tượng thuộc diện được tặng cho, thừa kế...nhà đất nếu có hồ sơ chứng minh theo quy định của pháp luật (Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định về Lệ phí trước bạ và Thông tư 301/2016/TT-BTC quy định hướng dẫn về lệ phí trước bạ).
+ Lệ phí địa chính: Căn cứ vào từng quyết định của địa phương nên tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp.
+ Lệ phí thẩm định: Căn cứ pháp lý tùy thuộc vào từng địa phương.
Đối tượng nộp: Các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định. Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với trường hợp cơ quan có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bước 3. NỘP HỒ SƠ SANG TÊN
1) Hồ sơ cần chuẩn bị
a) Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu); có xác nhận của UBND xã về nguồn gốc và tình trạng sử dụng của đất
b) Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân
c) Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có);
d) Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Quy định này (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu);
đ) Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ quy định tại điểm d khoản này đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng);
e) Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ hoặc nhận Giấy chứng nhận (nếu có);
f) Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có);
g) Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (theo mẫu);
h) Đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạ (đối với trường hợp chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ).
2) Thẩm quyền giải quyết: Hộ gia đình, cá nhân đề nghị cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm nộp tại UBND cấp xã nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện
3) Thời gian cấp giấy chứng nhận: Căn cứ pháp lý Nghị định 01/2017/NĐ-CP được quy định thời gian cấp Giấu chứng nhận không quá 15 ngày làm việc.
|
Điều 61. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai
…
2. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:
b) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 15 ngày;
…
|
Bước 4: LẤY PHIẾU HẸN
Nộp hồ sơ xong thì chuyên viên của văn phòng đăng ký đất đai sẽ trả cho bạn một phiếu hẹn, trên phiếu hẹn có ghi những giấy tờ mà bạn nộp vàcó ngày hẹn đến để nhận kết quả. Lưu ý: giấy hẹn bạn phải giữ cẩn thận nhé tránh trường hợp để mất bạn sẽ rất vất vả để lấy được sổ đỏ đó.
Trước khi lấy kết quả: Bạn hãy để ý trên phiếu hẹn có một dãy số dưới mã vạch và có 1 hoặc 2 số điện thoại (có thể ở đầu hoặc cuối phiếu hẹn). Khi đến ngày hẹn kết quả, bạn hãy gọi đến số điện thoại đó trước, đọc dãy số dưới mã vạch và hỏi kết quả của hồ sơ đó đã có chưa. Bạn nên gọi điện thoại hỏi kết quả trước khi đến nếu bạn không muốn mất thời gian đợi. Trừ trường hợp gọi đến số điện thoại đó không có ai nghe máy, lúc đó bạn hãy đến trực tiếp. Sở dĩ phải làm như vậy vì không phải hồ sơ nào cũng được trả đúng ngày ghi trên phiếu hẹn, có thể muộn hơn vài ngày.
Mẫu phiếu hẹn minh họa
Bước 5: NỘP THUẾ, LỆ PHÍ VÀ NHẬN KẾT QUẢ
Vào ngày trả kết quả, bạn sẽ lên lại Ủy ban nhân dân xã hoặc Sở tài nguyên và môi trường (Văn phòng nhà đất) nơi bạn đã nộp hồ sơ. Sau đó, bạn sẽ được nhận Thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và Thông báo nộp lệ phí trước bạ. Trên đó có ghi rõ số tiền và những địa điểm nộp, bạn đến cơ quan thuế lấy thông báo và đến ngân hàng nhà nước có ghi trên phiếu hẹn để đóng thuế. Sau đó, bạn mang hóa đơn đóng thuế xong bạn cầm phiếu thu đến Ủy ban nhân dân hoặc văn phòng đăng ký đất đai nơi nộp hồ sơ để lấy sổ đỏ. Khi đi bạn nhớ mang theo chứng minh nhân dân, chính chủ hoặc nếu được ủy quyền thì mang theo giấy ủy quyền và chứng minh nhân dân của người được ủy quyền.
P/s: Lấy sổ đỏ xong đừng vội cầm về ngay, bạn hãy kiểm tra kỹ lại tất cả các thông tin trên sổ đỏ (tên, địa chỉ, số CMND, diện tích nhà đất, địa chỉ nhà đất…) nếu phát hiện sai sót cần báo với bộ phận trả kết quả để được giải quyết đính chính sớm nhất có thể.
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP (nếu có)
Nếu giữa các bên trong hợp đồng xảy ra tranh chấp về đất đai thì một trong các bên có thể nộp đơn khởi kiện ra Tòa để giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng thì sẽ được giải quyết như sau:
- Các bên tranh chấp tự hòa giải với nhau, nếu hòa giải không thành thì yêu cầu Ủy ban nhân cấp xã hòa giải.
Lưu ý: Hòa giải không phải là thủ tục bắt buộc trước khi khởi kiện vụ án tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất. Trong khi đó, nếu là tranh chấp đất đai (tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai, hiểu đơn giản là những sự mâu thuẫn, bất đồng giữa các chủ thể trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất) thì hòa giải tại UBND xã lại được xem là thủ tục bắt buộc, là điều kiện cần có để khởi kiện ra Tòa.
Căn cứ pháp lý: Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP
- Nếu hòa giải không thành, một trong các bên có thể khởi kiện vụ án ra Tòa án có thẩm quyền. Theo đó, gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ đến Tòa án, thực hiện việc tạm ứng án phí và hoàn chỉnh hồ sơ, đơn khởi kiện theo yêu cầu của Tòa án thì Tòa án sẽ tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án.
Theo đó, hồ sơ khởi kiện có thể gửi Tòa án có thành phần hồ sơ bao gồm:
+ Đơn khởi kiện;
+ Chứng minh nhân dân/ Hộ chiếu của nguyên đơn;
+ Sổ hộ khẩu/ xác nhận tạm trú của nguyên đơn;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác;
+ Hợp đồng mua bán chuyển nhượng đất đai, các chứng cứ chứng minh khác như bản vẽ đo đạc,...
