Vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định 100/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2023 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Theo đó, có hướng dẫn về thủ tục bán lại nhà ở xã hội trước thời hạn như sau.
(1) Thủ tục bán lại nhà ở xã hội trước thời hạn mới nhất hiện nay
Theo quy định tại Điều 89 Luật Nhà ở 2023 thì trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được phép bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án. Việc nộp thuế TNCN sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế.
Theo đó, tại Điều 39 Nghị định 100/2024/NĐ-CP có quy định về trình tự, thủ tục bán lại nhà ở xã hội đối với trường hợp này như sau:
- Trường hợp bán lại cho chủ đầu tư dự án: Người bán lại phải thực hiện thủ tục thanh lý Hợp đồng với chủ đầu tư. Việc bán lại thực hiện theo quy định tại Điểm đ Khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 và quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về đất đai.
- Trường hợp bán lại nhà ở xã hội cho đối tượng khác thuộc diện được mua, thuê mua nhà ở xã hội:
+ Người mua lại phải có các giấy tờ xác nhận về đối tượng và điều kiện theo hướng dẫn của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, Bộ trưởng Bộ Quốc phòng và Bộ trưởng Bộ Công an và nộp hồ sơ đến Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án để xác định đúng đối tượng, điều kiện theo quy định tại Điểm đ Khoản 1 Điều 38 Nghị định 100/2024/NĐ-CP.
+ Người bán lại phải làm thủ tục thanh lý Hợp đồng với chủ đầu tư dự án (nếu có). Việc bán lại thực hiện theo quy định tại Điểm đ Khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 và quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về đất đai.
Theo đó, kể từ 01/8, trường hợp cá nhân muốn bán lại nhà ở trước thời hạn thì thực hiện theo trình tự thủ tục đã nêu trên.
(2) Tiêu chuẩn diện tích của nhà ở xã hội từ 01/8
Cụ thể, theo Điều 27 Nghị định 100/2024/NĐ-CP có quy định nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng theo dự án thì phải đảm bảo các yêu cầu như sau:
Đối với nhà chung cư:
- Phải được thiết kế, xây dựng khép kín, tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật quốc gia, phù hợp tiêu chuẩn áp dụng theo quy định của pháp luật.
- Tiêu chuẩn diện tích sử dụng mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2, tối đa là 70 m2;
Ngoài ra, cũng có thể điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích sử dụng căn hộ tối đa tuy nhiên mức tăng không được quá 10% so với diện tích sử dụng căn hộ tối đa là 70 m2 và phải bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án có diện tích sử dụng trên 70 m2 không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án.
Đối với nhà ở riêng lẻ: Chỉ được đầu tư xây dựng tại xã thuộc vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi theo quy định của Thủ tướng Chính phủ và phải đảm bảo các quy định như sau:
- Phải được thiết kế, xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng.
- Mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao nhà ở riêng lẻ tuân thủ quy hoạch nông thôn hoặc quy chế quản lý kiến trúc điểm dân cư nông thôn được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Tiêu chuẩn diện tích không được vượt quá 70 m2, hệ số sử dụng đất không vượt quá 2,0 lần.
Như vậy, diện tích của nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng theo dự án sẽ tùy thuộc vào loại nhà mà sẽ có những tiêu chuẩn cần phải đáp ứng khác nhau.
(3) Tiêu chuẩn nhà ở xã hội do cá nhân đầu tư xây dựng để cho thuê từ 01/8
Bên cạnh những tiêu chuẩn cần phải đáp ứng đối với diện tích của nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng theo dự án như đã có nêu tại mục (2) thì tại Nghị định 100/2024/NĐ-CP cũng có nêu rõ những yêu cầu về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội do cá nhân đầu tư xây dựng để cho thuê như sau:
- Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên thì phải đáp ứng các quy định tại Khoản 1 Điều 57 Luật Nhà ở 2023.
- Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ thì phải đáp ứng các quy định tại Khoản 3 Điều 57 Luật Nhà ở 2023.
Còn đối với trường hợp xây dựng dãy nhà ở 01 tầng để cho thuê thì phải đảm bảo các quy định bao gồm:
- Phải được xây khép kín (có phòng ở riêng, khu vệ sinh riêng) theo tiêu chuẩn xây dựng.
- Diện tích sử dụng bình quân cho mỗi người để ở không nhỏ hơn 8 m2 (không tính diện tích khu phụ).
- Phải đáp ứng các quy định về chất lượng công trình xây dựng từ cấp IV trở lên theo pháp luật về xây dựng.
- Bố trí mặt bằng xây dựng đảm bảo điều kiện giao thông thuận lợi, vệ sinh môi trường và điều kiện khắc phục sự cố (cháy, nổ, sập đổ công trình...).
Theo đó, kể từ 01/8, nhà ở xã hội do cá nhân đầu tư xây dựng để cho thuê cần phải đảm bảo đáp ứng được đầy đủ những yêu cầu như đã nêu trên.
