Thời điểm xác lập quyền sở hữu, sử dụng nhà đất

- Theo Khoản 1 Điều 22 Luật nhà ở 2014 quy định:

+ Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

+ Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

- Theo quy định tại Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013 thì việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

=> Như vậy hai quy định trên có vẻ hơi mâu thuẩn, bởi lẽ nhà thì gắn liền với đất, mà thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì từ khi vào sổ địa chính còn thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực từ thời điểm hợp đồng được công chứng, chứng thực.

Ví dụ: Bên A mua Nhà đất của bên B, hai bên đã lập hợp đồng công chứng, chứng thực nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính, vì một lý do nào đó mà hợp đồng này không thể tiếp tục thực hiện. Vậy nhà ở thì đã xác lập chuyển quyền sở hữu, còn đất thì chưa chuyển quyền được thì sẽ xử lý như thế nào?

Nhờ anh chị giải quyết giúp em về vấn đề này, cảm ơn!

buiquangbinh071214 hỏi trong trường hợp hai bên xác lập hợp đồng chuyển nhượng cả QSDĐ và nhà gắn liền trên QSDĐ đó (hợp đồng được công chứng, chứng thực hợp pháp) nhưng sau đó hợp đồng này không thể thực hiện được thì giải quyết như thế nào khi theo khoản 1 điều 22 Luật nhà ở thì phần hợp đồng mua bán căn nhà gắn liền trên đất đã có hiệu lực, trong khi theo khoản 3 điều 188 Luật đất đai thì phần hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chưa phát sinh hiệu lực.

Nghĩa là, bạn buiquangbinh071214 không đánh đồng khái niệm mà là do bạn chưa hiểu nội dung câu hỏi. Bạn có thể tiếp tục có ý kiến mới, phù hợp với câu hỏi.

Trân trọng.

Tôi chỉ diễn giải lại nội dung trình bày của buiquangminh theo hướng dễ hiểu để bạn đừng hiểu lầm bạn ấy "đánh đồng hai khái niệm" chứ tôi chưa đưa ra quan điểm của mình.

Ý kiến của bạn : "Thứ hai, các bác đã dẫn chiếu tới Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 về thời điểm có hiệu lực của việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì theo em chúng ta phải tham chiếu điều khoản tương tự ở Điều 9 Luật Nhà ở về thời điểm công nhận quyền sở hữu nhà. Từ thời điểm chuyển quyền sở hữu (theo Điều 12 Luật Nhà ở) tới lúc được công nhận quyền sở hữu đó là cả một vấn đề chứ không phải cứ chuyển quyền là đã được công nhận." chứng tỏ bạn đã hiểu sai qui phạm pháp luật, bởi "điều khoản tương ứng" của khoản 3 điều 188 LĐĐ là điều 12 Luật nhà ở, còn điều 9 Luật nhà ở không qui định về thời điểm công nhận quyền sở hữu nhà mà qui định về điều kiện để được cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở.

Việc bạn viện dẫn điều 5 Luật công chứng để cho rằng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được công chứng đã có hiệu lực là đúng nhưng người khác viện dẫn khoản 3 điều 188 Luật đất đai để khẳng định hợp đồng này chưa phát sinh hiệu lực cũng không sai bởi cả 2 quan điểm đều có căn cứ pháp luật, đây là lỗi của các nhà làm luật, họ đã vi phạm nguyên tắc thống nhất khi xây dựng pháp luật, dẫn tới Luật công chứng qui định một đằng, còn Luật đất đai thì qui định một nẻo. Tuy nhiên, thực tế giải quyết tranh chấp cho thấy đối với Hợp đồng chuyển quyền SDĐ mà vi phạm khoản 3 điều 188 LĐĐ thì dù có công chứng cũng đều bị xem là chưa có hiệu lực.

Trân trọng.

Tôi chẳng quan tâm đến Luật công chứng quy định như thế nào, vì luật công chứng không phải văn bản hướng dẫn luật đất đai, hay luật nhà ở, mà chỉ là văn bản song hành, bổ sung cho nhau.

Thứ nhất, luật đất đai quy định rõ ràng là thời điểm có hiệu lực đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đât là từ khi vào sổ địa chính.

Thứ hai, luật nhà ở quy định rõ ràng là thời điểm có hiệu lực đối với việc mua bán nhà ở là kể từ lúc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán.

Vấn đề đặt ra nếu một hợp đồng mua bán nhà đất được thực hiện và đã công chứng thì xem như việc chuyển quyền sở hữu nhà đã xác lập. Tuy nhiên vì lý do nào đó mà hợp đồng này không thực hiện được nữa, thì giải quyết thế nào?

Đối với nhà thì đã xác lập hiệu lực, còn đất thì chưa vào sổ địa chính nên chưa có hiệu lực. Vậy cách hợp đồng này tính sao, hoàn trả thì cũng không hợp lý, mà để đó thì cũng không được.

Anh chị giúp tôi giải quyết vấn đề này, cảm ơn!