Khi nhà nước thay đổi quy hoạch về kế hoạch sử dụng đất thì thời điểm nào sẽ tiến hành định giá đất và tính tiền sử dụng đất?
(1) Thời điểm định giá đất, tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước điều chỉnh quy hoạch
Việc điều chỉnh quy hoạch đô thị là điều thường xuyên xảy ra, nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển của xã hội. Tuy nhiên, đi kèm với những thay đổi này là không ít những vấn đề phát sinh, đặc biệt là liên quan đến việc định giá đất và tính tiền sử dụng đất.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 155 Luật đất đai 2024, thời điểm định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được quy định như sau:
- Đối với trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất:
Thời điểm định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 Luật đất đai 2024.
- Đối với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất:
Thời điểm định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc người đại diện cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định của pháp luật.
- Đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất:
Thời điểm định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất.
- Đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết theo quy định của pháp luật về xây dựng mà phải xác định lại giá đất:
Thời điểm định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết.
Như vậy, thời điểm định giá đất, tính tiền sử dụng đất khi nhà nước điều chỉnh quy hoạch mà phải xác định lại giá đất là lúc cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết.
(2) Đã nộp tiền sử dụng đất nhưng Nhà nước điều chỉnh quy hoạch thì xử lý thế nào?
Liên quan đến vấn đề này, tại khoản 2 Điều 36 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định như sau:
Trường hợp người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê nhưng do yêu cầu quản lý, Nhà nước thực hiện điều chỉnh quy hoạch chi tiết hoặc điều chỉnh quy hoạch chung, quy hoạch phân khu mà làm thay đổi quy hoạch chi tiết, làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất hoặc vị trí từng loại đất hoặc hệ số sử dụng đất của dự án dẫn đến làm tăng, giảm tiền thuê đất thì xử lý như sau:
- Nếu điều chỉnh quy hoạch chi tiết làm tăng tiền thuê đất:
Người sử dụng đất phải nộp bổ sung số tiền chênh lệch giữa tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê tính theo quy hoạch chi tiết sau và quy hoạch chi tiết trước khi điều chỉnh.
Việc tính tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê theo từng quy hoạch chi tiết được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 30 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
- Nếu điều chỉnh quy hoạch chi tiết làm giảm tiền thuê đất:
Người sử dụng đất được hoàn trả tiền thuê đất.
Số tiền thuê đất hoàn trả được tính bằng chênh lệch giữa tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê tính theo quy hoạch chi tiết trước và quy hoạch chi tiết sau khi điều chỉnh tại cùng thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch.
Việc tính tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê theo quy hoạch chi tiết trước, sau khi điều chỉnh được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 30 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
Việc hoàn trả tiền thuê đất được thực hiện dưới hình thức hoàn trả trực tiếp hoặc bù trừ vào nghĩa vụ tài chính của tổ chức với Nhà nước theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước và pháp luật về quản lý thuế.
Như vậy, nếu người sử dụng đất đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuế mà nhà nước điều chỉnh quy hoạch chi tiết làm tăng tiền thuê đất thì người sử dụng đất phải nộp thêm số tiền chênh lệch sau khi điều chỉnh; ngược lại, người sử dụng đất sẽ được hoàn trả tiền thuê đất chênh lệch sau khi điều chỉnh quy hoạch mà làm giảm tiền thuê đất.
Chính sách này nhằm đảm bảo tính công bằng cho người sử dụng đất trong trường hợp quy hoạch thay đổi, giúp họ không bị thiệt thòi và tạo điều kiện thuận lợi trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
