Ngày 19/10/2014, bà T. thỏa thuận giấy tay chuyển nhượng nhà cho ông V. với giá 75 tỉ đồng. Ông V. cùng bà L. ký dưới hợp đồng này và nói là cùng hùn tiền với nhau mua nhà. Bên mua trả tiền đợt 1 cho bà T. là 15 tỉ đồng và cam kết nếu vi phạm thời hạn thanh toán tiếp theo thì sẽ mất số tiền đã trả.
Tuy nhiên, khi đi công chứng hợp đồng thì người đứng tên bên mua chỉ có bà L., không có ông V. Hai bên cùng thống nhất việc thanh toán tiền chia làm ba đợt. Bên mua thanh toán 15 tỉ đồng ngay sau khi ký hợp đồng công chứng, trong vòng ba tháng tiếp theo sẽ thanh toán thêm hai lần nữa với số tiền 60 tỉ đồng còn lại.
Sau khi công chứng, phía bà T. đã giao toàn bộ giấy tờ bản chính cho bà L. và vẫn quản lý, sử dụng căn nhà. Bà L. chịu trách nhiệm đóng thuế trước bạ, đăng bộ cập nhật để sang tên nhà.
Tuy nhiên, sau đó bà T. đã có đơn gửi cơ quan có thẩm quyền yêu cầu ngăn chặn việc sang tên vì bên mua vi phạm thời hạn trả tiền theo cam kết. Từ đó, bà L. và ông V. đã cùng ký xác nhận có lỗi vi phạm nghĩa vụ thanh toán và xin gia hạn thêm, nếu vi phạm sẽ chịu mất 15 tỉ đồng.
Ngày 23/12/2014, bà T. khởi kiện ra TAND quận 1, TP.HCM yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà và buộc bà L. phải chịu mất 15 tỉ đồng vì vi phạm hợp đồng. Tháng 4/2017, TAND quận 1 xử sơ thẩm, chấp nhận một phần yêu cầu của bà T., buộc bà L. bồi thường 1,6 tỉ đồng nhưng được nhận lại 15 tỉ đồng đã trả ban đầu.
Bà V. kháng cáo. Tháng 7/2017, TAND TP.HCM đã xử phúc thẩm, hủy án sơ thẩm vì cho rằng có những nhận định không chính xác về lỗi của nguyên đơn. Theo tòa phúc thẩm, bà T. không có lỗi trong việc bà L. vi phạm thời hạn thanh toán theo thỏa thuận, khi chưa vi phạm thời hạn trả tiền bà T. cũng không ngăn chặn việc sang tên nhà.
Tòa phúc thẩm cũng cho rằng khi xử lại, nếu tòa quận 1 không chấp nhận yêu cầu mất tiền thanh toán đợt 1 thì cũng cần giải thích cho bà T., hướng dẫn bà này yêu cầu bồi thường thiệt hại và đóng án phí cho yêu cầu này.
Tháng 11/2018, TAND quận 1 xử sơ thẩm lần hai, tuyên chấp nhận toàn bộ yêu cầu của bà T. (tức hủy hợp đồng mua bán và bà L. mất 15 tỉ đồng).
HĐXX nhận định bà L. đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Đây là giao dịch dân sự có điều kiện theo khoản 1 Điều 125 BLDS 2005. Theo đó, nếu các bên có thỏa thuận về điều kiện phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự cũng phát sinh hoặc hủy bỏ. Điều kiện thực hiện thỏa thuận này là bà L. được gia hạn thời hạn thanh toán tiền đợt 2 đến ngày 19/12/2014, số tiền thanh toán là 40 tỉ đồng...
Nếu quá hạn mà bà L. không thanh toán đúng và đủ thì bà L. sẽ không tranh chấp với bà T. và bà T. không có trách nhiệm hoàn trả 15 tỉ đồng đã nhận. Xét thấy việc gia hạn thanh toán đã được hai bên thực hiện theo thỏa thuận có điều kiện. Nhưng đến hạn bà L. vẫn không thanh toán tiền đợt 2 nên đã làm phát sinh điều kiện là bà T. không phải hoàn trả 15 tỉ đồng.
Tại tòa, bà L. nói khi chưa hết thời hạn thanh toán đợt 2 mà bà T. đã ngăn chặn khiến cho bà không thể vay ngân hàng và chưa hết thời hạn thanh toán đợt 3 mà bà T. đã kiện là bà T. có lỗi. Trong khi bà T. cho rằng đã đi mua nhà thì phải chuẩn bị đủ tiền, bà không có hứa hẹn gì về việc hỗ trợ bà L. vay ngân hàng nên không có lỗi...
HĐXX nhận thấy bà L. mới chỉ trả tiền đợt 1 nhưng bà T. đã giao toàn bộ giấy tờ nhà, đất cho để sang tên. Bà L. phải trả tiền đợt 2 là 30 tỉ đồng, chậm nhất ngày 5/12/2014 nhưng bà L. đã vi phạm thời hạn này. Vì vậy ngày 9/12/2014, việc bà T. có đơn yêu cầu ngăn chặn giao dịch là chính đáng.
Mặt khác, sau khi bà T. ngăn chặn thì hai bên đồng ý thực hiện theo thỏa thuận mới về việc gia hạn thời hạn thanh toán tiền đợt 2. Tuy nhiên, bà L. vẫn không thực hiện đúng thỏa thuận nên lỗi hoàn toàn là của bà, không phải lỗi của bà T. Hơn nữa, tại thời điểm giao dịch, bà T. và bà L. không có bất kỳ thỏa thuận nào về việc bên bán nhà phải hỗ trợ cho bên mua nhà trong việc làm thủ tục vay ngân hàng.
Diễn biến vẫn chưa dừng lại khi bà L vừa có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm tại Tòa quận 1. Một vụ án khá hay, trước đó mình cũng từng đề cập tới trường hợp một người bán nhà dù hợp đồng đã công chứng nhưng vẫn “mất trắng” căn nhà dù bên mua chưa hoàn thành nghĩa vụ thanh toán của mình. Ở đây, cụ thể là bà T có vẻ đã tỉnh táo hơn rất nhiều khi nộp đơn yêu cầu ngăn chặn một cách hết sức kịp thời tránh việc sang tên, đổi chủ căn nhà dẫn đến dễ bị mất trắng căn nhà giống như trước đó một vụ tại Quận Tân Bình, TP HCM.
