Thế chấp nhà ở xã hội

Em có trường hợp khách hàng, muốn thế chấp nhờ ở xã hội để vay vốn sản xuất dinh doanh. Khách hàng đã mua nhà được 5 năm và đã hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính, được cấp sổ đỏ vào năm 2017.

Tuy nhiên theo khoản 4 điều 19 nghị định 100/2015 về Quản lý và Phát triển nhà ở xã hội. "4. Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua; chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai." Câu hỏi của em là: Khi khách hàng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có cần quan tâm đến điều kiện "Không được thế chấp chuyển nhượng dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền cho bên mua, thuê nhà ở đã ký với bên bán" để thế chấp hay không.

Ý kiến của tôi là vẫn cần, vì phần sau của nửa đầu Khoản 4 là dẫn chiếu theo luật đất đai không phải là luật nhà ở, bởi vậy vẫn nên đối chiếu với các nguyên tắc bán; cho thuê; thế chấp nhà ở xã hội trong Luật nhà ở 2014.

Về nguyên tắc là người mua nhà ở xã hội thanh toán 95% tiền mua nhà thì có quyền yêu cầu chủ đầu tư tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ và QSHNƠ, nếu mới thanh toán 95% mà tiến hành mua bán thì có phải là vi phạm nghĩa vụ.

Bởi vậy luật nhà ở 2014 quy định về việc bán nhà phải đủ 2 yếu tố: sau 5 năm từ ngày hoàn tất thanh toán + có chứng nhận quyền sử dụng đất.

Về bản chất giao dịch mua bán nhà ở và giao dịch thế chấp về hậu quả cuối cùng có thể là giống nhau, nếu bên thế chấp không có khả năng thanh toán thì bên nhận thế chấp có quyền lấy tài sản để bảo đảm cho nghĩa vụ, đồng nghĩa là đã chuyển nhượng tài sản.

Theo tôi phần sau nửa đầu của Khoản 4 là áp dụng cho nhà ở xã hội dạng riêng lẻ. Nếu cần thiết thì bạn nên đem giấy chứng nhận kia ra UBND hỏi về khoản tiền sử dụng đất mà người sở hữu nhà ở xã hội phải thanh toán cho nhà nước nếu muốn chuyển nhượng, nếu UBND chấp thuận cho đóng tiền thì đồng nghĩa cho thực hiện chuyển nhượng tự do.

Khả năng cao là ngân hàng từ chối vì luật không rõ nên sẽ có nguy cơ hợp đồng vô hiệu và người thế chấp chưa thực hiện trả tiền sử dụng đất theo nửa sau của Khoản 4, rủi ro cao nên nếu có chấp thuận UBND hoặc có giấy nộp tiền sử dụng đất thì Ngân hàng nhận thế chấp là cao hơn