Sổ đỏ, quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, xin cấp, điều chỉnh giấy CNQSDĐ, GCNSHNO, chuyển mục đích sử dụng đất

Có hai trường hợp như sau :
1/- Trường hợp diện tích đất thực tế rộng hơn diện tích đất có trong GCNQSDĐ, nhưng nếu theo sổ địa chính thì diện tích đất thực tế theo đúng mốc và chỉ giới giao đất thì Toà án giải quyết theo diện tích thực tế của đất đó.
 2/- Trường hợp diện tích đất thực tế rộng hơn điện tích đất có trong GCNQSDĐ nhưng theo sổ địa chính thì diện tích đất thực tế có một phần nằm ngoài mốc và chỉ giới giao đất thì Toà án chỉ giải quyết theo diện tích đất thực tế trong mốc và chỉ giới giao đất. Phần diện tích nằm ngoài mốc và chỉ giới giao đất mà chưa có GCNQSDĐ là thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp có thẩm quyền.
( điều 9 mục III Công văn số 16/1999/KHXX ngày 1/2/1999 của Toà án nhân dân tối cao )
          Cụ thể vấn đề của bạn nêu trên sau khi thụ lý Toà sẽ xem xét thẩm định theo sổ địa chính lưu tại UBND Xã, Phường nơi có đất tranh chấp, nếu phần lớn hơn nằm trong mốc và chỉ giới giao đất đúng như sổ địa chính thể hiện thì Toà sẽ giải quyết toàn bộ diện tích đất thực tế đó, còn như phần lớn hơn này nằm ngoài mốc và chỉ giới giao đất ghi trong sổ địa chính thì Toà chỉ giải quyết diện tích nằm trong mốc và chỉ giới giao đất, phần còn lại nếu chưa có GCNQSDĐ thì Toà sẽ hướng dẫn bạn đến nộp đơn tại UBND cấp có thẩm quyền nếu có yêu cầu khiếu nại. Cụ thể hơn, trước khi khởi kiện, bạn phải xác định rõ tuy diện tích thực tế của người đó lớn hơn diện tích 100m2 ghi trong GCNQSDĐ nhưng diện tích thực tế đó có phải hoàn toàn do người đó sử dụng xưa nay hay không ? Nếu phải thì tốt nhất là bạn đừng khởi kiện, bởi ai sử dụng ổn định đất xưa nay thì Pháp luật sẽ công nhận QSD cho người đó, bạn khởi kiện ắt sẽ thua kiện. Khi nào bạn có bằng chứng người đó đã bao chiếm sang đất của người khác nên mới có việc diện tích đất thực tế lớn hơn 100m2 mà họ được cấp GCNQSDĐ thì hãy khởi kiện và chỉ nên khởi kiện trong phạm vi diện tích đất lớn hơn này thôi.

 Theo điều 40 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai do Chính phủ ban hành thì:

1. Hồ sơ địa chính được lập chi tiết đến từng thửa đất theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn.

Mỗi thửa đất phải có số hiệu riêng và không trùng với số hiệu của các thửa đất khác trong phạm vi cả nước.

2. Nội dung của hồ sơ địa chính phải được thể hiện đầy đủ, chính xác, kịp thời, phải được chỉnh lý thường xuyên đối với các biến động theo quy định của pháp luật trong quá trình sử dụng đất.

3. Hồ sơ địa chính được lập thành một (01) bản gốc và hai (02) bản sao từ bản gốc; bản gốc được lưu tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, một bản sao được lưu tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường, một bản sao được lưu tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn.

Bản gốc hồ sơ địa chính phải được chỉnh lý kịp thời khi có biến động về sử dụng đất, bản sao hồ sơ địa chính phải được chỉnh lý phù hợp với bản gốc hồ sơ địa chính.

4. Bản đồ địa chính được lập theo quy định sau:

a) Bản đồ địa chính được lập theo chuẩn kỹ thuật thống nhất trên hệ thống tọa độ nhà nước;

b) Nội dung bản đồ địa chính thể hiện thửa đất; hệ thống thuỷ văn, thuỷ lợi; hệ thống đường giao thông; mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới hành lang an toàn công trình; điểm tọa độ địa chính; địa danh và các ghi chú thuyết minh;

c) Thửa đất phải được thể hiện chính xác về ranh giới; đỉnh thửa phải có toạ độ chính xác. Mỗi thửa đất phải kèm theo thông tin về số hiệu thửa đất, diện tích thửa đất và ký hiệu loại đất;

d) Bản đồ địa chính phải do các đơn vị được cấp giấy phép hành nghề hoặc được đăng ký hành nghề đo đạc bản đồ lập.

Quá trình sử dụng đất, ranh giới thửa đất có thể thay đổi do nhiều nguyên nhân ,  nếu bạn cho là có sai sót trong đo vẽ bản đồ địa chính, bạn liên hệ với  Sở Tài nguyên Môi trường để chỉnh lý theo đúng quy định.

 

Bạn đã làm thủ tục mua đất với thôn theo chủ trương của xã, được sự đồng ý của UBND huyện. Còn việc thôn sử dụng kinh phí sai mục đích như thế là việc của thôn phải chịu trách nhiệm, chẳng liên quan gì đến bạn mà không cấp QSD cho bạn

Theo điều 50, Luật đất đai năm 2003
Điều 50. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
5. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.
7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
8. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có đơn đề nghị xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.

xin cho hỏi: khi được cấp GCNQSDĐ mới mà đất đó được sử dụng ổn định trước 15/10/1993 (không có giấy tờ chứng minh) thì phải làm thế nào?

Tôi có một số ý kiến cá nhân như sau:
Khi cấp GCNQSD đất mà nguồn gốc sử dụng đất trước 15/10/1993 mà không có một trong các giấy tờ QĐ tại điều 50 của Luật Đất đai thì cái cần thiết theo tôi là Sổ hộ khẩu của người sử dụng đất hoặc CMND của họ, có ghi thời điểm họ có khẩu, hoặc địa chỉ thường trú,... hay một số thông tin khác có thể CM được họ sử dụng đất trước 15/10/1993. Trong Luật đất đai 2003, nghị định 181 cũng hướng dẫn sử dụng phiếu lấy ý kiến khu dân cư để xác định nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất vào mục đích hiện tại xin cấp GCNQSD đất. Thời điểm sử dụng đất vào mục đích hiện tại không cứ phải là người xin cấp GCNQSD đất. Xin hết, bạn có thể xem trong Luật đất đai, NĐ 181 nêu rất rõ phần này.

xin cảm ơn các bạn đã trợ giúp, tuy nhiên tôi đang bị khổ ở chỗ địa chính xã không chịu xác nhận do họ có sai xót khi lập hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ nên họ muốn cho chìm xuống luôn thế mới tức!

Chà, vụ này nghe mới thiệt.
Bán cho bạn đã có thủ tục: công chứng hợp đồng, trước bạ, đăng bộ.
Tức là bạn đã đứng tên trên chủ quyền nhà rồi, sao còn phải hỏi thủ tục xin cấp GCN nữa?
(Hì chỉ còn thiếu 1 giấy bạn chưa kể đó là quyết định cấp số nhà sau khi hoàn công thôi)

Hiểu rồi, nghĩa là ngoài hợp đồng mua bán nhà, đất có tên bạn ra, còn lại tất cả các giấy tờ khác như sổ đó, giấp phép xây dựng, biên bản hoàn công....... đều do chủ cũ đứng tên phải không ? Như vậy, thì hợp đồng mua bán này chắc cũng là hợp đồng viết tay với nhau chứ làm sao đủ điều kiện công chứng ? Nếu việc mua bán này xảy ra sau ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực thì gay go đấy, nhưng quan trọng là bạn đã nhận nhà chưa ? Cầu mong cho bạn là đã nhận nhà rồi !
         Trước tiên, bạn phải nhờ chủ cũ xin Quyết định cấp số nhà cho ngôi nhà họ vừa xây dựng trên đất, sau đó bổ sung vào hồ sơ xin hoàn công đồng thời xin cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sỡ hữu Nhà ở & Quyền sử dụng đất ở ( giấy hồng ) đối với nhà đất này. Hồ sơ gồm có sổ đỏ đất, giấy phép xây dựng, bảng vẽ xây dựng, hợp đồng xây dựng, biên bản hoàn công, bảng vẽ hoàn công, Quyết định cấp số nhà. Tất nhiên là toàn bộ hồ sơ này đều mang tên chủ cũ và khi có sổ hồng cũng mang tên chủ cũ này. Chừng chủ cũ có giấy Hồng rồi thì hai bên mới ra công chứng làm giấy chuyển nhượng theo qui định của pháp luật để sang tên cho bạn.
         Trong truờng hợp chủ cũ quan hệ tốt với bạn và không có dấu hiệu lật lọng thì không sao, nhưng nếu họ lật lọng thì coi chừng bạn bị mất trắng. Nếu chủ cũ có dấu hiệu khiến bạn không yên tâm ( trường hợp của bạn tối thấy thật khó mà an tâm ) thì cứ trình bày, tôi sẽ có cách chỉ dẫn cho bạn. Nên nhớ là mọi việc phải được tư vấn trước khi nhờ chủ cũ tiến hành các bước như trên.

Theo lời bạn trình bày thì việc chuyển nhượng nhà đất đó đã hoàn tất theo qui định của Pháp luật. Bạn đã đăng bộ tại trung tâm đăng bộ TP từ năm 2000, nghĩa là bạn đã được cấp chủ quyền Nhà, đất mang tên mình theo mẫu cũ, nếu đúng như thế thì bạn chỉ cần hỏi ngắn gọn thủ tục xin đổi giấy chủ quyền mẫu cũ sang giấy hồng mẫu mới, việc này bạn cứ đến UBND Phường gặp cán bộ chuyên trách về Nhà - Đất, họ sẽ hướng dẫn chi tiết, biểu mẫu cần thiết cũng có bán tại đó.

À, vậy thì bạn đang ở giai đoạn cuối của qui trình chuyển nhượng Nhà - đất theo qui định của Pháp luật năm 2000, tức theo Luật đất đai 1995. Tôi nghĩ vấn để của bạn không có gì phức tạp, cứ đến Phường nơi có nhà - đất trình bày và xuất trình mọi hồ sơ, họ sẽ hướng dẫn bạn chi tiết cách xin cấp thẳng chủ quyền theo mẫu giấy Hồng mới.
Tất nhiên họ sẽ hỏi bạn vì sao năm 2000 hồ sơ chuyển nhượng đã tới đó, chỉ còn 1 bước nữa là ra luôn sổ chủ quyền cho bạn mà bạn lại dừng lại ?