Chào em,
Theo quy định của pháp luật hiện nay, diện tích căn hộ chung cư được hai bên xác định theo 1 trong 2 nguyên tắc: diện tích thông thủy hoặc diện tích tính từ tim tường, nội dung này không có gì mâu thuẫn giữa nghị định 71/2010/NĐ - CP và Thông tư 16/2009/TT-BXD.
Điều em quan tâm và như thư trước chị đã tư vấn, trong hợp đồng đặt cọc xác định bên bán phải bán cho em căn hộ có diện tích như vậy thì Bên Bán có nghĩa vụ thực hiện việc ký hợp đồng và chuyển nhượng cho em căn hộ có diện tích đã được hai bên xác định trong hợp đồng đặt cọc. Nếu không thực hiện việc đó, bên bán đã vi phạm hợp đồng đặt cọc và phải chịu phạt cọc theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Trường hợp bên bán ký hợp đồng chuyển nhượng căn hộ cho em nhưng lại quy định rằng diện tích căn hộ có thể thay đổi mà không nêu rõ việc thay đổi là do sự khác biệt về 2 cách tính (ví dụ: hai bên xác định diện tích căn hộ theo nguyên tắc tính phần diện tích thông thủy nhưng cơ quan cấp sổ có thể xác định diện tích căn hộ theo nguyên tắc tính từ tim tường) thì có thể gây bất lợi cho em.
Em cần chú ý thực tế hiện nay khi mua bán căn hộ chung cư, nhiều người nghĩ mình được ở đối với phần diện tích nào chỉ thì tính phần đó thôi để quy ra giá mua căn hộ (diện tích thông thủy) nhưng đúng ra diện tích căn hộ nên được xác định từ tim tường để khi có tranh chấp, ví dụ chủ căn hộ liền kề tác động vào tường gây thiệt hại thì mình có quyền yêu cầu bồi thường. Nếu hợp đồng, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chỉ công nhận cho mình sở hữu phần diện tích thông thủy thì phần tường thiệt hại mình sẽ rất khó để yêu cầu người gây thiệt hại phải bồi thường trong khi những thiệt hại từ việc này lại ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của người sở hữu căn hộ.
Như thông lệ hiện tại, cơ quan cấp sổ sẽ căn cứ hợp đồng, căn cứ hồ sơ chủ đầu tư cung cấp (bản vẽ thiết kế, bản vẽ hoàn công) là các loại văn bản quan trọng để xác định diện tích cho chủ sở hữu và cấp sổ. Ngay cả khi chủ đầu tư đưa cách tính diện tích thông thủy trong hợp đồng em cũng nên yêu cầu chủ đầu từ tính diện tích căn hộ từ tim tường và thống nhất cách tính này trong các hồ sơ liên quan để cơ quan cấp sổ căn cứ vào đó cấp sổ cho em với cả phần tường căn hộ.
Về nguyên tắc, hợp đồng sẽ được hai bên đàm phán một cách dân chủ, nhưng thực tế hợp đồng thường theo ý chí của bên chủ đầu tư soạn thảo, em cứ đề xuất được điều chỉnh các nội dung hợp đồng sao cho đảm bảo quyền lợi của cả hai bên, gặp khó khăn, vướng mắc gì em có điện thoại chị sẽ hộ trợ tư vấn tiếp.
Chúc em và gia đình sức khỏe, bình an.
Luật sư Đào Thị Liên.
