Việc hủy hợp đồng còn trong gia hạn

20/2/2014.Bên a và bên b đã kí hợp đồng thuê nhà với gia hạn là 1 năm. Truoc khi kí kết, bên b đa xem xét rất kĩ càng căn hộ và đặt cọc trước 2 tháng! Sau đó, yêu cầu bên a cung ứng 1.000.000đ để sửa sang lại, 200.000đ để trả tiền điện trong tháng chưa hết! Tuy không có trong thoả thuận của hợp đồng, nhưng bên a đã chấp thuận yêu cầu. Thời gian sắp hết 2 tháng.(17/5). Bên b lại yêu cầu bên a lợp mái tôn khác vì lí do thủng nhiều lỗ nhỏ! Bên a yêu cầu bên b dùng keo bắn để hạn chế, vì mái tôn chỉ vừa được lợp cách đây 1 năm! Nhưng bên b nhất quyết đòi hỏi mọi điều và không chiệu gửi tiền tháng trong khi thời hạn trả tiền đã tới! Bên a cảm thấy bên b quá khó khăn và yêu cầu vượt khả năng của mình. Nên muốn hủy hợp đồng với bên b. Nhưng chỉ mới trong tháng thứ 3 của hợp đồng 1 năm! Theo LS! Bên a có phải bồi thường cho bên b hay không? Nếu đưa ra pháp luật thì bên a và bên b phải chiệu những hậu quả như thế nào?

Chào bạn,

Vấn đề bạn hỏi, luật sư Đào Thị Liên  - Công ty Luật Tiền Phong xin được tư vấn cho bạn như sau: 

Về nguyên tắc, các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng hai bên đã ký sẽ được giải quyết theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng (các thỏa thuận không trái với quy định pháp luật hiện hành), trường hợp các bên không có thỏa thuận thì sẽ áp dụng theo các quy định pháp luật liên quan..

Nếu hợp đồng của bạn không có thỏa thuận cụ thể về chấm dứt hợp đồng trước thời hạn cũng như phạt vi phạm đối với việc chấm dứt trước thời hạn thì sẽ áp dụng Bộ Luật Dân sự, cụ thể  Điều 498 bộ luật dân sự quy định việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở:

“1. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên kia biết trước một tháng, nếu không có thoả thuận khác.”

Như vậy, nếu là Bên cho thuê, bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên kia không đóng tiền thuê trong 3 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng.

Lưu ý với bạn rằng: hợp đồng thuê nhà cần phải “được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực”.

Mặc dù Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 52/NQ-CP ngày 10/12/2010 để thực hiện các biện pháp đơn giản hóa thủ tục hành chính, phần 1, điểm III, tiểu mục 28 quy định bãi bỏ thủ tục công chứng đối với hợp đồng thuê nhà ở và giao cho Bộ Tư pháp chủ trì việc xây dựng phương án sửa đổi một số quy định liên quan trong Bộ Luật Dân sự, Luật Công chứng, Luật Nhà ở nhưng đến nay, thực tế các quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà ở trong các bộ luật nói trên vẫn chưa được sửa đổi hoặc bãi bỏ.

Do vậy, nếu như hợp đồng thuê nhà ở của bạn chưa được công chứng chứng thực, nếu có tranh chấp phải đưa vụ việc ra tòa, có thể sẽ bị tuyên vô hiệu về hình thức.

Với các hợp đồng chưa đáp ứng được quy định về hình thức (hợp đồng cần công chứng, chứng thực mà chưa được hai bên thực hiện), tòa án sẽ yêu cầu các bên hoàn thiện thủ tục công chứng, chứng thực trong một khoảng thời gian nhất định, nếu một bên không tuân thủ thì hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu và bên cố tình làm cho hợp đồng vô hiệu là người có lỗi và phải bồi thường thiệt hại cho bên kia (Điều 137 Bộ Luật Dân sự).

Thiệt hại sẽ là những thiệt hại thực tế (phải chứng minh được) và có nguyên nhân từ việc bên kia vi phạm mới được coi là căn cứ để tòa án chấp nhận yêu cầu.

Trên đây là các ý kiến tư vấn của luật sư, hi vọng làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Nếu bạn còn băn khoăn hoặc cần tư vấn thêm, vui lòng điện thoại về tổng đài tư vấn pháp luật của Luật Tiền Phong số 04-1088/4/3 để được trợ giúp.

Trân trọng./.