KÍCH THƯA LUẬT SƯ tôi xin trình bày với luật sư câu chuyện như sau VÀ XIN LUẬT SƯ TƯ VẤN GIÚP TÔI CHUYỆN NHƯ TRÊN: Vào năm 01/12/1997. bà Ngô Thị Năm (người bán đất) có dang đất cho Võ Hoàng An (người mua đất) với diện tích đất giáp với phía dưới là sông kinh sáng, phía trên là giáp lộ giao thông, cụ thể là: BỀ NGANG 13 TẦM (39m) CHIỀU DÀI TỪ LỘ ĐẾN XUỐNG THẲNG MÉ SÔNG với giá là 1.400.000vnd (một triệu bốn trăm ngàn) ông AN đã giao đủ số tiền 1.400.000vnd (một triệu bốn trăm ngàn) cho bà NĂM và bà NĂM đã giao đất cho ông An sử dụng, ông An đã đào hầm để nuôi cua 1 phần diện tích và còn 1 phần diện trích đất còn lại thì ông An trồng cây lâu năm (cấy đước). trong lúc ông An sang đất của bà Năm thì có mượn người dân lân cận viết dùm giấy tay sang bán (không có công chứng, chứng thực) cụ thể là anh Nguyễn Tiến Dũng là người viết giấy tay dùm ông An và bà Năm với sự chứng kiến của cac con bà Năm và cac con của bà Năm đồng kí kí tên chấp nhận cho bà Năm sang bán với ông An mà không có ai tranh chấp hay ngăn cản gì cả.
Cũng như đã nói như trên sau khi ông An sang đất của bà Năm 01/12/1997 thì ông An đào hầm để nuôi cua 1 phần diện tích và còn 1 phần diện trích đất còn lại thì ông An trồng cây lâu năm (cấy đước) sau khi được sử dụng 4 năm thì ông An sang lại cho em vợ mình là ông LÊ VĂN KHỞI (người mua đất của ông an) lúc đó gia đình và con cái bà năm điều biết nhưng không ai ngăn cản gì cả, ông An sang lại đất cho ông Khởi với số tiền là 07 chỉ vàng 24K trong lúc ông An sang đất cho ông Khởi, ông An và ông Khởi không có làm giấy tờ gì cả mà ông An giao lại toàn bộ giấy tờ sang bán của ông An với bà Năm, sau khi ông Khởi giao đủ vàng cho ông An thì ông Khởi nhận đất và giấy tay sang bán đất của ông An với bà Năm thì ông Khởi cải tạo lại đất do ông An lúc trước dùng đất để đào hầm để nuôi cua nên đát bị mọi và bị khéo sâu vào lòng đất, không được bằng phẳng mà chỉ có vài đường bờ để đi mà thôi nên ông Khởi đã mướn máy khoan vào cải tạo và sang lấp mặt bằng cao lên thêm và trồng thêm cây nắm vào chung với cây đước mà ông An đã trồng lúc trước. ngày mưa cũng ngày nắng ông Khởi trồng cây và cải tạo , đào đấp đất lên thêm cao và cũng bảo vệ đất do gần sông nên sóng vỗ hay lỡ đất. Ông Khởi đã bỏ công và sức, tiền của của gia đình mình vào mảnh đất này rất nhiều, để cải tạo, bảo vệ chăm sóc đất, sau khi sang của ông An ông Khởi sử dụng đến năm 2007 thì con của bà Năm là bà Hoàng đến GCN QSDĐ đã tách thửa nhưng chưa sang tên cho ông Khởi, bà Hoàng có nói là để vài bửa nữa sẽ sang tên qua cho ông Khởi và có nhận tiền tách thửa là 25.000vnd, trong lúc chờ đợi bà Hoàng sang tên thì bà Lạc con dâu của bà Năm phát đơn kiện ông Khởi và bà cho rằng trong phần đất của bà Năm sang cho ông An, ông An sang lại cho ông Khởi là có nền nhà của bà trong đó buộc ông Khởi phải trả thêm tiề đất của bà trong đó trong khi trong GCN QSDĐ là do bà Ngô Thị Năm đứng tên… cả ông Khởi và ông An điều bất giờ gì trong mọi giấy tờ sang bán và trong GCN QSDĐ điều không có nền nhà của ai trong đó cả, ông Khởi không chấp nhận trả tiền cho bà Lạc nên bà thưa ra chính quyền… ở ấp hòa giải không thành nên chuyển hồ sơ về xã trong lúc chờ đợi xã giải quyết thì gia đình bà Lạc bổng nhiên “nổi cơn” lên và đốt cây đước và cây mắn của ông An và ông Khởi đã trồng lúc trước dưới sự “chỉ đạo của ông TRƯỜNG công an xã định thành A” và có công ông an xã định thành ra lập biên bản gia đình bà Lạc (“bây giờ ông trường là trưởng công an xã định thành A, ông TRƯỜNG nói bà lạc là cô của ông và rất nhiều lần vợ chồng ông TRƯỜNG ra xăn quần xách xép xuống để nhìn miếng đất đang tranh chấp trong khi miếng đất này không liên loan gì đến ông?! “Xin được đặt dấu chấm hỏi ở đây””) xã giải quyết không thành nên chuyển hồ sơ về TAND huyện đông hải giải quyết, TAND (Tòa án nhân dân) huyện đông hải giải quyết buộc ông AN và ông KHỞI trả lại tòan bộ phần đất cho bà NĂM, ông AN và ông KHỞI không đồng ý gì đó đã ảnh hưởng đến lợi ích hợp pháp của một công dân NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM và thiếu khách quan trong LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 1993 và LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2003 của NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM nên kháng cáo về TAND tỉnh bạc liêu, TAND tỉnh bạc liêu quyết định hủy bỏ quyết định của TAND huyện đông hải và đưa về TAND huyện đông hải giải quyết lại… thế nhưng TAND huyện đông hải lại giải quyết buộc ông KHỞI trả lại một phần diện tích đất cho bà LẠC cụ thể là 801,1m vuông mà chỉ với giá 30.000đ/1m vuông, trong khi đó giá thị trường của những dân lân cận đó là 1 đén 1.5 cây vàng cho 1m chạy dài, do thấy TAND huyện đông hải giải quyết như vậy là không công bằng cho gia đình ông AN và gia đình ông KHỞI, ảnh hưởng đến lợi ích hợp pháp của một công dân NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM và thiếu khách quan, chuẩn xác trong LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 1993 và LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2003 của NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM và theo gia đình ông AN và ông KHỞI biết thì: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay (hợp đồng không được công chứng, chứng thực) trước ngày 01/7/2004 chỉ có thể được pháp luật công nhận nếu bên nhận chuyển nhượng đả trả tiền chuyển nhương và nhận đất để sử dụng. Bên nhận chuyển nhượng đã xây nhà kiên cố, trồng cây lâu năm mà bên chuyển nhượng không phản đối, chính quyền không xử phạt...
và quy định tại tiểu mục 2,3 Nghị quyết số02/2004/NQ-HĐTP ngày 01/8/2004 của HĐTP TAND tối cao, cụ thể như sau:
"Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau này 15/10/1993
a. Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo qui định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật Dân sự, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:
a.1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;
a.2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;
a.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;
a.4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;
a.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;
a.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
b. Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a gia tiểu mục 2.3 mục 2 này.
b.1. Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01/7/2004 vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
b.2. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2, 3 mục 2 này, nhưng sau đó đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
b.3. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch." Và: Đối với việc mua bán đất bằng giấy tay được thực hiện từ sau ngày 15-10-1993 đến trước ngày 1-7-2004 (ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành) và đất chuyển nhượng chưa có GCN QSDĐ, nhưng sau khi nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng (bên bán) không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, tòa án sẽ xem xét công nhận hợp đồng mua bán đất giấy tay này và: tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, thì tại điểm b.3 tiểu mục 2.3 của nghị quyết số02/2004/NQ-HĐTP ngày 10.8.2004 của hội đồng thẩm phán toà án nhân dân tối cao có quy định nếu hợp đồng chuyển nhượng được xác lập từ sau ngày 15.10.1993 không có công chứng hoặc chứng thực và đất chuyển nhượng chưa có GCN QSDĐ, mà sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã làm nhà kiên cố, trồng cây lâu năm… bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính về đất đai thì toà án công nhận hợp đồng và: Pháp luật chỉ công nhận các giao dịch mua bán bằng giấy tay thực hiện trước ngày 1/7/2004 (ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực). và: căn cứ vào giấy tay sang bán là ngày 01 tháng 12 năm 1997 nên ông AN và ông KHỞI chống án về TAND tỉnh bạc liêu.
VẬY HỎI LUẬT SƯ NẾU NHƯ NHƯ VẬY THÌ ÔNG KHỞI CÓ PHẢI TRẢ LẠI MỘT PHẦN DIỆN TÍCH ĐẤT CHO BÀ LẠC HAY KHÔNG? ( VÌ BÀ LẠC ĐÃ CÓ THỪA NHẬN LÀ CÓ SANG MỘT PHẦN DIỆN TÍCH ĐẤT CHO ÔNG ÔNG AN) VÀ GIẤY TAY SANG BÁN SAU NGÀY 15-10-1993 đến trước ngày 1-7-2004 (ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành) THÌ CÓ ĐƯỢC PHÁP LUẬT CÔNG NHẬN HAY KHÔNG ( ÔNG KHỞI ĐANG CẦM BẰNG KHÓAN ĐÃ TÁCH THỬA NHƯNG CHƯA SANG TÊN DO CON BÀ NĂM GIAO)
