Tranh chấp hợp đồng mua bán đất đai

Xin luật sư tư vấn giúp tôi về giải quyết tranh chấp về mua bán đất đai: Vừa qua tôi có mua một mảnh đất thuộc loại đất trồng cây lâu năm với giá chuyển nhượng là 300 triệu. Trong đó bên bán có trách nhiệm và chịu chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm sang đất xây dựng. ( Có thỏa thuận rõ trong hợp đồng đặt cọc). Sau khi ra làm hợp đồng tại sở công chứng nhà nước , tôi đã giao cho bên bán số tiền là 250 triệu theo thỏa thuận của hợp đồng đặt cọc và giữ lại 50 triệu sau khi bên bán làm thủ tục chuyển đổi sang đất xây dựng và bàn giao sổ đỏ thì sẽ bàn giao nốt số tiền trên. ( Giá tiền chuyển nhượng ghi trên hợp đồng công chứng là 100 triệu ). Do số tiền chi phí cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất hết 100 triệu ( gấp đôi số tiền còn lại mà tôi phải thanh toán cho bên bán. Nên bên bán đã cố tình không thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo thỏa thuận của hợp đồng đặt cọc và muốn hủy hợp đồng chuyển nhượng và chịu phạt 20 triệu theo hợp đồng đặt cọc. Vậy xin luật sư tư vấn giúp : Tôi cần những thủ tục gì và gửi đến cơ quan chức năng nào để yêu cầu bên bán thực hiện hợp đồng như đã thỏa thuận và bên nào sẽ phải chịu chi phí cho việc giải quyết tranh chấp Tôi xin chân thành cảm ơn

Chào bạn!

Mình có ý kiến giúp bạn xử lý việc này như sau:

Vì 2 bên đã có hợp đồng nên theo nguyên tắc tôn trọng thỏa thuận của các bên trong pháp luật dân sự, thì sẽ phải áp dụng điều khoản quy định trong hợp đồng. Nếu bên bán ko thực hiện theo đúng thỏa thuận trong Hợp đồng thì lúc đó bạn mới có thể khởi kiện bên bán.

Nghĩa là: trước tiên bạn phải xác định hành vi vi phạm của bên bán là gì?

Với hành vi vi phạm đó, theo thỏa thuận trong Hợp đồng sẽ xử lý ntn? Nếu trong HĐ đã quy định mà bên bán ko thực hiện theo thì lúc đó mới có thể khởi kiện. Nếu trong HĐ ko quy định thì bạn cũng có thể khởi kiện ra Tòa án để Tòa án giải quyết theo quy định của Pháp luật.

Đối với tr.h của bạn thì:

1. Tr.h này bên bán đã vi phạm Hợp đồng đặt cọc (ko thực hiện nghĩa vụ như đã thỏa thuận). Do vậy trước tiên bạn gặp mặt và yêu cầu bên bán thực hiện theo đúng thỏa thuận. Nếu không thì bên bán phải trả lại cho bạn số tiền đặt cọc cộng với số tiền bị phạt cọc.

Vì trong Hợp đồng đã thỏa thuận nên khoản phạt cọc sẽ là 20 triệu đồng.

+ Căn cứ pháp lý:

- Điều 358 BLDS 2005:

"2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác".

2. Trường hợp bên bán ko chịu trả lại tiền cọc và phạt cọc thì bạn sẽ khởi kiện ra tòa án với nội dung là bên bán vi phạm hợp đồng đặt cọc.

Trên đây là ý kiến của mình. Mong giúp đc bạn phần nào.