Chào bạn,
Vấn đề bạn hỏi, luật sư Đào Thị Liên - Công ty Luật Tiền Phong xin được tư vấn cho bạn như sau:
1. Xác lập chủ quyền sử dụng đất:
Như bạn trao đổi, đất có nguồn gốc của ông bà để lại nhưng thời gian ông bà chết đã quá lâu, qua nhiều chục năm nên thời hiệu 10 năm để các đồng thừa kế khởi kiện để phân chia thừa kế trong trường hợp này không còn và không được xem xét.
Theo thông tin bạn cung cấp, chủ quyền sử dụng đất được xác lập cho cô của bạn (đã chết) dựa trên hồ sơ kê khai nộp trước đó. Việc này là sai quy định của pháp luật bởi lẽ:
- Khoản 3 điều 14 Bộ luật Dân sự quy định một người được xác định đã chết thì mọi quan hệ làm phát sinh quyền và nghĩa vụ đối với người đó đều chấm dứt.
Như bạn trao đổi, cô bạn đã mất gần 10 năm, chúng tôi không có thêm thông tin để xác định thời điểm cụ thể cô bạn nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận nhưng phân tích quy định của pháp luật về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu như dưới đây, sau đó tạm phân ra hai trường hợp giả định để xem xét như sau:
- Thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu:
Luật đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn đều quy định, vê cơ bản việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu được thực hiện như sau:
Hồ sơ gồm:
- Đơn xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ;
- Một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định (nếu có);
- Bản sao chứng thực chứng minh nhân dân và hộ khẩu của chủ sử dụng đất;
- Thông báo công khai hồ sơ đăng ký đất của UBND xã, phường, Thị trấn nơi có đất.
- Biên bản về việc kết thúc công khai hồ sơ đăng ký quyên sử dụng đất, kết quả xét duyệt đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
- Tờ trình về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
- Quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền.
- Biên bản mô tả ranh giới (trích lục hoặc trích đo địa chính);
- Hồ sơ thuế: lệ phí trước bạ, (theo mẫu quy định của Chi cục thuế).
- Các giấy tờ khác như: Giấy đăng ký kết hôn trong trường hợp vợ, chồng không cùng chung hộ khẩu gia đình; Xác nhận tình trạng hôn nhân (trong trường hợp người độc thân).
Trong quá trình thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận lần đầu, vai trò của ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất rất quan trọng, cấp chính quyền này là cơ quan có chức năng đánh giá, thẩm định, lập hồ sơ kiểm tra tính xác thực các thông tin về chủ sử dụng đất, thửa đất, niêm yết công khai và lập biên bản kết thúc niêm yết hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, trình lên Phòng Tài nguyên Môi trường để cấp giấy chứng nhận cho chủ sử dụng đất.
- Trường hợp thứ nhất: nếu cô của bạn đứng ra kê khai hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi còn sống nhưng trong khi chờ ra giấy chứng nhận thì cô bạn chết. Trường hợp này, những người thừa kế của chủ sử dụng đất phải thông báo ngay với Phòng Tài nguyên Môi trường để được hướng dẫn thủ tục điều chỉnh thông tin chủ sử dụng đất theo kết quả phân chia di sản thừa kế hoặc di chúc. Không thực hiện nghĩa vụ này dẫn tới việc cơ quan nhà nước vẫn ra giấy chứng nhận cho chủ sử dụng đất đã chết là sai quy định và giấy chứng nhận có thể bị thu hồi với lý do cấp sai đối tượng.
- Trường hợp thứ hai: hồ sơ kê khai xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được nộp khi cô bạn đã chết. Như phân tích ở trên, đây không được coi là nhầm lẫn, sai sót thông thường trong quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà được coi là vi phạm nghiêm trọng quy định của pháp luật. Nếu cô bạn đã chết mà ủy ban nhân dân cấp xã vẫn xác nhận hồ sơ, thực hiện quy trình cấp sổ thì khi bị phát hiện và xử lý, giấy chứng nhận sẽ bị hủy bởi có sự gian dối trong kê khai thông tin chủ sử dụng đất và quy trình thẩm định hồ sơ của cơ quan chức năng không tuân thủ đúng quy định của pháp luật khi không xác định được sự gian dối này.
Nếu bố bạn thấy rằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cô của bạn là không có căn cứ cả về pháp lý và thực tiễn, theo chúng tôi, bố của bạn cần chú ý một số nội dung như chúng tôi tư vấn trong mục 2 (giải pháp) dưới đây.
2. Giải pháp:
Bố của bạn cần thu thập thêm các thông tin về việc:
(i) Ai là người sử dụng thường xuyên và ổn định quyền sử dụng đất trên (căn cứ vào các blai nộp thuế, các tài liệu áp dụng cho người sử dụng đất trong suốt thời gian qua).
(ii) Ai là người kê khai xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên, thời điểm kê khai?
(iii) Bố bạn biết hay không biết việc kê khai xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bố bạn có đồng ý với hồ sơ kê khai đứng tên cô bạn hay không.
Từ đó làm rõ được nội dung, mục đích, động cơ và lý do nào cô của bạn lại ký được hồ sơ với ông A và giấy tờ bố bạn ký với ông A hiện nay ai đang nắm giữ, đã bị hủy hay chưa. Nếu có căn cứ cho rằng bố của bạn là người duy nhất sử dụng ổn định, thường xuyên quyền sử dụng đất trên, cô của bạn đã tự ý và âm thầm làm lại giấy tờ (ký lại với ông A và xin xác nhận của chính quyền địa phương) và kê khai xin cấp giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất thì bố của bạn có quyền khiếu nại về thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xuất trình giấy tờ bố bạn ký với ông A cũng như các bằng chứng thể hiện bố bạn là người sử dụng đất trên thực tế để làm rõ chủ quyền sử dụng đất của mình theo quy định của pháp luật.
Trên đây là các ý kiến tư vấn của luật sư, hi vọng làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Nếu bạn còn băn khoăn hoặc cần tư vấn thêm, vui lòng điện thoại về tổng đài tư vấn pháp luật của Luật Tiền Phong số 04-1088/4/3 để được trợ giúp.
Thân chúc bạn sức khỏe.
Trân trọng./.
