Để mua được mảnh đất 30m2 thì bạn cần thực hiện theo 1 trong 2 cách sau:
+ Thứ nhất, yêu cầu anh A hoàn thành thủ tục tách thửa đất và anh A là người đứng tên trên GCNQSDĐ của thửa đất đó. Sau đó, tiến hành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và anh A khi anh A hoàn tất cả giấy tờ trên.
+ Thứ hai, hủy bỏ giao dịch mua bán giữa anh A và anh B, thay vào đó là giao dịch mua bán giữa bạn và anh B.
TH1: yêu cầu anh A thỏa thuận với anh B hoàn thành thủ tục tách thửa đất 30m2 và anh A là người đứng tên trên GCNQSDĐ của thửa đất đó. Sau đó, tiến hành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và anh A khi anh A hoàn tất cả giấy tờ trên.
TH2: Thỏa thuận hủy bỏ giao dịch mua bán giữa anh A và anh B, thay vào đó là giao dịch mua bán giữa bạn và anh B:
+ Thỏa thuận Anh B tiến hành thủ tục tách thửa 30m2.
+ Thỏa thuận hủy bỏ giao dịch mua bán giữa anh A và anh B.
+ Thực hiện giao dịch mua bán giữa bạn và anh B.
+ Thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và anh B.
Thủ tục tách thửa đối với mảnh đất 30m2:
a) Về điều kiện tách thửa:
Điều 5 Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND quy định về điều kiện về kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép và không được phép tách thửa và việc quản lý đối với thửa đất ở có kích thước, diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu như sau:
“1. Các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:
a) Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên;
b) Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mới giao đất ở (mức tối thiểu) quy định tại Điều 3 Quy định này đối với các xã còn lại.
2. Khi chia tách thửa đất có hình thành ngõ đi sử dụng riêng thì ngõ đi phải có mặt cắt ngang từ 2m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các xã và từ 1m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các phường, thị trấn và các xã giáp ranh. Thửa đất sau khi chia tách phải đảm bảo đủ điều kiện tại khoản 1 Điều này.
3. Không cho phép tách thửa đối với các trường hợp:
a) Thửa đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
b) Thửa đất gắn liền với diện tích nhà đang thuê của Nhà nước, mà người đang thuê chưa hoàn thành thủ tục mua nhà, cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
c) Thửa đất gắn liền với nhà biệt thự thuộc sở hữu nhà nước đã bán, đã tư nhân hóa nhưng thuộc danh mục nhà biệt thự bảo tồn, tôn tạo theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà biệt thự cũ được xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn Thành phố do UBND Thành phố phê duyệt.
d) Đất thuộc khu vực Nhà nước đã có Thông báo thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2013;
đ) Các thửa đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
4. Nếu người sử dụng đất xin tách thửa đất mà thửa đất được hình thành từ việc tách thửa không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này để hợp với thửa đất ở khác liền kề tạo thành thửa đất mới đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới. Trường hợp thửa đất còn lại sau khi tách thửa không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này thì không được phép tách thửa.
5. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày 10/4/2009 (ngày Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND của UBND Thành phố có hiệu lực thi hành) có diện tích, kích thước nhỏ hơn mức tối thiểu quy định tại khoản 1 Điều này, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận. Việc xây dựng nhà ở, công trình trên thửa đất đó phải theo quy định của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội.
6. Không cấp Giấy chứng nhận, không làm thủ tục thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với trường hợp tự tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này”.
Và Khoản 1 Điều 3 Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND quy định về hạn mức giao đất ở, công nhận quyền sử dụng đất ở theo hạn mức giao đất ởnhư sau:
“Hạn mức giao đất ở tái định cư; giao đất làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội được quy định như sau:
|
Khu vực
|
Mức tối thiểu
|
Mức tối đa
|
|
Các phường
|
30 m2
|
90 m2
|
|
Các xã giáp ranh các quận và thị trấn
|
60 m2
|
120 m2
|
|
Các xã vùng đồng bằng
|
80 m2
|
180 m2
|
|
Các xã vùng trung du
|
120 m2
|
240 m2
|
|
Các xã vùng miền núi
|
150 m2
|
300 m2
|
Các xã được phân loại để làm căn cứ xác định hạn mức giao đất ở công nhận quyền sử dụng đất ở đối với từng vùng được quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Quy định này.
Hạn mức giao đất ở quy định tại Điều này không áp dụng cho trường hợp mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.
Như vậy, dựa vào căn cứ trên thì diện tích đất bạn muốn mua đã đáp ứng đủ điều kiện diện tích tách đất (30m2 đối với xã Tân Triều). Tuy nhiên, do thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ nên chưa thể kết luận được thửa đất bạn muốn mua có được phép tách thửa hay không, nếu thửa đất đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều 5 Quyết định 20/2017/QĐ-UBND thì thửa đất đỏ được phép tách thửa.
b) Về thủ tục tách thửa:
- Người sử dụng đất có nhu cầu xin tách sổ đỏ lập một bộ hồ sơ nộp tại Phòng Tài nguyên Môi trường. Hồ sơ tách thửa đất gồm:
+ Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK.
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Ngay trong ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo Phòng Tài nguyên - Môi trường có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn phòng đăng ký QSDĐ trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ địa chính;
- Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính, Phòng Tài nguyên - Môi trường có trách nhiệm trình UBND cấp huyện xem xét, ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới;
- Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được tờ trình, UBND cấp có thẩm quyền xem xét, ký và gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho cơ quan Tài nguyên - Môi trường trực thuộc;
- Ngay trong ngày nhận được sổ đỏ đã ký hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo, cơ quan Tài nguyên - Môi trường có trách nhiệm trao bản chính sổ đỏ đối thửa đất mới cho người sử dụng đất; gửi bản lưu sổ đỏ đã ký, bản chính sổ đỏ đã thu hồi hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 đã thu hồi cho Văn phòng đăng ký QSDĐ trực thuộc; gửi thông báo biến động về sử dụng đất cho Văn phòng đăng ký QSDĐ thuộc Sở Tài nguyên - Môi trường để chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc.
Vì vậy, để bạn mua được thửa đất trên thì một trong hai bên phải tiến hành thủ tục tách thửa. Bạn có thể thỏa thuận với người sử dụng đất hiện tại để họ thực hiện thủ tục này trước khi tiến hành chuyển nhượng. Trong trường hợp còn thắc mắc hoặc có các trường hợp vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn, các bạn hãy gọi 1900 6280 liên lạc với luật sư để được tư vấn cụ thể hơn nhé.
Luật sư: Vũ Văn Toàn - Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội; Điện thoại: 0978 99 4377
Website: https://myskincare.vn ; https://tplgiabinh.blogspot.com ; Email: luatsuvutoan@gmail.com.
