Chào bạn,
Vấn đề bạn hỏi, luật sư Đào Thị Liên công ty Luật Tiền Phong xin được trả lời vào từng câu bạn hỏi như sau:
1. Để thực hiện được việc chuyển nhượng nhà đất, hai bên phải ký hợp đồng công chứng sau đó nộp tại bộ phận một cửa Văn phòng DKQSDD Phòng TNMT để thực hiện việc sang tên. Trường hợp của bạn, nhà đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất nên bạn sẽ không công chứng để thực hiện sang tên được. Như vậy, giao dịch trên sẽ bị coi là vô hiệu nếu có tranh chấp.
2. Nếu bạn muốn nhận chuyển nhượng nhà đất này một cách an toàn nhất, bạn nên đề nghị bên bán ký hợp đồng đặt cọc nhằm mục đích để ký kết và thực hiện việc chuyển nhượng nhà đất nói trên sau khi nhà đất có sổ, theo đó bên bán phải thực hiện việc kê khai để được cấp sổ, ngay khi có sổ đỏ phải ký hợp đồng chuyển nhượng và thực hiện sang tên nhà đất cho bạn.
3. Thuế và lệ phí trong trường hợp chuyển nhượng nhà đất:
Thuế TNCN: Nếu bên bán sở hữu một nhà đất duy nhất thì được miễn thuế thu nhập cá nhân, nếu không thì bên bán phải nộp 2% giá trị chuyển nhượng hoặc giá nhà đất tính theo khung giá nhà nước nếu giá trị hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn khung giá nhà nước ban hành. Nơi nộp thuế: cơ quan thuế cấp quận huyện nơi có đất.
Phí, lệ phí: lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5%, lệ phí đo đạc bản đồ 0,15% (tính trên giá trị nhà đất theo khung giá nhà nước).
Khi ký hợp đồng đặt cọc, bạn nên xác định trước các khoản thuế phí này để nếu đàm phán được bên bán phải chịu thì bạn sẽ khấu trừ luôn trong giá trị hợp đồng. Bạn không nên trả toàn bộ tiền nhận chuyển nhượng mà nếu có thể, bạn nên đàm phán thanh toán trước một tỷ lệ phần trăm nhất định nào đó, sau khi hai bên ký và thực hiện xong thủ tục chuyển nhượng bạn sẽ trả nốt cho bên bán.
Nếu bên bán vi phạm hợp đồng đặt cọc, bạn có quyền đòi lại tiền đặt cọc và phạt cọc bằng số tiền bạn đã đặt cọc (nếu các bên không có thỏa thuận phạt cọc cao hơn - pháp luật hiện này không giới hạn mức phạt cao nhất).
Với các thông tin mà bạn cung cấp, chúng tôi xin tư vấn cho bạn như vậy, nếu bạn cần tư vấn trực tiếp và cụ thể hơn, hoặc cần luật sư đại diện cho bạn làm việc với bên bán, soạn thảo các văn bản, giấy tờ, bạn có thể liên hệ công ty Luật Tiền Phong số 04-1088/4/3 để được trợ giúp.
Thân chúc bạn và gia đình sức khỏe, bình an.
Trân trọng./.
