Thoả thuận chuyển nhượng có bắt buộc phải công chứng, chứng thực không?

Theo quy định, đối với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Tuy nhiên đối với hợp đồng đặt cọc mua đất thì theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định về đặt cọc thì:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo quy định trên thì hợp đồng đặt cọc không bắt buộc các bên phải có công chức, chứng thực. Theo đó, bạn có thực hiện một bản “thoả thuận chuyển nhượng đất” để đặt cọc 100triệu là một dạng của hợp đồng  đặt cọc và khi hợp đồng đặt cọc đã đáp ứng các điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch, mục đích và nội dung giao dịch thì hợp đồng đặt cọc có hiệu lực.

Do đó, nếu bạn bên nhận cọc đơn phương chấm dứt hợp đồng nên sẽ phát sinh trách nhiệm bồi thường. Nếu hợp đồng không có thỏa thuận khác về trách nhiệm giữa các bên với nhau khi chấm dứt thì sẽ áp dụng quy định pháp luật để giải quyết. Như vậy, căn cứ vào quy định nêu trên, nếu bên đặt cọc từ chối thực hiện tiếp hợp đồng thì chỉ mất tài sản đã đem ra đặt cọc còn nếu bên nhận đặc cọc từ chối tiếp tục thực hiện hợp đồng thì phải trả bằng 02 lần tài sản đặt cọc.

Tuy nhiên, việc xử lý tài sản đặt cọc sẽ thực hiện theo khoản 2 Điều 328 nêu trên nhưng có “trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Nếu hai bên có thỏa thuận khác thì việc xử lý phá cọc hợp đồng sẽ thực hiện theo thỏa thuận. Nói tóm lại, khi phá hợp đồng, nếu hai bên có thỏa thuận về việc bồi thường thiệt hại cũng như phạt cọc thì sẽ làm theo thỏa thuận; Nếu không có thỏa thuận thì bên phá vỡ hợp đồng phải bị phạt cọc bằng giá trị tài sản đặt cọc. Nếu không chịu trả đủ số tiền hai bên có thể khởi kiện để yêu cầu bồi thường theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng khi vi phạm hợp đồng.

Do đó khi tiến hành đặt cọc các hợp đồng mua bán cần thỏa thuận rõ về việc bồi thường khi các bên vi phạm, đặc biệt là bên bán, phải quy định rõ nếu bên bán vi phạm thì phải chịu số tiền phạt cọc là bao nhiêu lần cùng với việc trả lại số tiền cọc, đồng thời nên xác định rõ số tiền này là bao nhiêu.