Phòng đăng ký Quyền sử dụng đất có áp dụng sai Qui định ???

Gia đình tôi có mảnh đất Nông nghiệp - Nằm trong khu quy hoạch dân cư đã được phê duyệt 

Theo Quyết định số 68 ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI .(Về việc quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai)

Thì tại điểm a - khoản 2 điều 4 có qui định như sau 

2. Tách thửa đối với trường hợp hiện trạng sử dụng đất không phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn.

a) Thửa đất có hiện trạng là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nằm trong quy hoạch đất ở thì được phép tách thửa theo diện tích tối thiểu đối với loại đất ở được quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 4 Quyết định này.

Trường hợp thửa đất có diện tích lớn hơn hai ngàn mét vuông (2000m²) và có số thửa chia tách lớn hơn mười (10) thửa đất thì phải lập quy hoạch chi tiết phân lô, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Cha tôi có nhu cầu tách ra 12 thửa đất để chia cho con cháu diện tích mỗi thửa đảm bảo lớn hơn diện tích tối thiểu đối với đất nông nghiệp ( cụ thể là tách ra 12 thửa đất mỗi thửa có diện tích 1000m2 lớn hơn qui định tách đất NN ở Đồng Nai là phải từ 500m2 trở lên).

Nhưng phòng ĐKQSDĐ không cho phép yêu cầu phải lập dự án theo QĐ 68 trên Vì diện tích thửa gốc lớn hơn 2000m2 và số thửa chia tách lớn hơn 10.

Theo tôi hiểu khoản 2 điều 4 ở trên là hướng mở tạo điều kiện cho người dân, cho phép người dân được tách nhỏ theo Diện tích tối thiểu đối với đất Ở khi có nhu cầu tách thửa sang mục đích đất ở. Trong khi đó gia đình tôi chưa có nhu cầu chia tách sang đất ở mà vẫn đang sử dụng theo đất Nông nghiệp mà lại có nhu cầu chia tách hơn 10 thửa để chia cho con cháu canh tác Nông nghiệp

Xin hỏi - Có phải phòng ĐKQSDĐ đã hiểu và áp dụng sai Quyết định 68 . Chẳng lẻ khi tách hơn 10 thửa đất nông nghiệp phải lập dự án làm đường giao thông, hạ thế điện sinh hoạt, làm mương thoát nước ... cho các thửa đất nông nghiệp này hay sao???. Rõ ràng là quá vô lý.

Trường hợp này sao giống như trường hợp hiểu sai khi thi hành Quyết định số 19 ở TP.HCM

(Cán bộ Quận huyện ở Tp.HCM đã ép buộc người dân phải chuyển hết 1000m2 đất nông nghiệp sang thổ cư để đảm bảo qui định diện tích tối thiểu khi tách thửa trong khi nhu cầu thực sự chỉ cần 200m2 đất ở- Việc này đã có văn bản trả lời của sở TNMT Tp.HCM là các quận huyện đã hiểu không thống nhất - ( đúng ra phải nói thẳng là hiểu sai) sai là đã áp dụng qui định diện tích tối thiểu được phép tách thửa khi THỰC HIỆN TÁCH THỬA vào một sự việc khác là CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT). - Theo nội dung bài viết trên báo Pháp luật :  http://phapluattp.vn/2012012711257711p0c1085/bai-1-tach-thua-chuyen-muc-dich-van-tiep-tuc-vuong.htm

Vậy gia đình tôi phải làm sao để có thể tách ra 12 thửa đất 1 cách dễ dàng và êm đẹp - Đã có người chỉ dẫn cứ làm hồ sơ xin tách ra 12 thửa - Sau khi có văn bản trả lời không cho phép mới có thể làm căn cứ khiếu nại. Cách này hơi căng thẳng quá -  mếch lòng mấy vị này rõ ràng là không ổn . Rất mong các vị luật sư có cao kiến gì chỉ giáo

THÀNH THẬT BIẾT ƠN.

Link QĐ 68  :  http://laws.dongnai.gov.vn/2001_to_2010/2009/200909/200908280003

postscrip : Quyết định 19 của UBND TP.HCM có nội dung sau : 

d) Trường hợp thửa đất nằm trong khu vực quy hoạch sẽ chuyển sang đất phi nông nghiệp (đất nông nghiệp xen cài trong khu dân cư hiện hữu) và không thuộc khu vực phải thu hồi để đầu tư theo quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất đã được công bố:

- Nếu để tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp thì việc tách thửa thực hiện theo điểm a khoản 2 này.

Và đây là  điểm a khoản 2: 

2. Đối với đất nông nghiệp:

a) Trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch để sản xuất nông nghiệp: được phép tách thửa nhưng các thửa đất mới được hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500m² đối với đất nông nghiệp khác và 1.000m² đối với đất nông nghiệp đã được quy hoạch để sản xuất nông nghiệp.

NGHĨA LÀ Nếu để tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp thì KHÔNG  BỊ RÀNG BUỘC PHẢI CÓ PHƯƠNG ÁN ĐẦU TƯ HẠ TẦNG KỸ THUẬT HAY LẬP DỰ ÁN q

Quyết định 19 của UBND TP.HCM đã qui định rất rõ ràng trong trường hợp này qua nội dung "- Nếu để tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp thì việc tách thửa thực hiện theo điểm a khoản 2 này."

 Trong khi Quyết định 68 của UBND tỉnh Đồng Nai lại không có nội dung này để làm rõ trường hợp tách thửa đất nông nghiệp  trong khu quy hoạch dân cư đã được phê duyệt nhưng vẫn giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất thì không phải lập dự án...- Phải chăng đều này đã rõ không cần phải nói rõ ra 

Cảm ơn LS_ThaiHung đã trả lời . Tuy nhiên chắc do bài viết của em quá dài và câu cú trình bày chắc không được rõ ràng. Vấn đề ở đây là nếu trường hợp này thực hiện ở TP. HCM thì không bị vướng

Nếu ở TP.HCM thì khi tách đất nông nghiệp  muốn ra bao nhiêu thửa cũng được chỉ yêu cầu đủ diện tích tối thiểu mà chẳng phải lập dự án với hạ tầng kỹ thuật gì cả.

Em nghĩ qui định ở Đồng Nai về ý cũng như vậy có điều không nói rõ nên cán bộ thừa hành đã hiểu sai. Đã có trường hợp hiểu như sau : Qui định tách đất ở ra hơn 10 thửa phải lập dự án người dân xin tách 10 thửa không cho bắt về giảm thửa còn không phải lập dự án. Người ta xin tách 10 thửa chứ có 11 thửa đâu mà áp dụng hơn 10 . Bó tay .com luôn.

Còn việc chừa đường thì dĩ nhiên phải có thỏa thuận rồi và dù cho không chừa đường thì Khi có tranh chấp cũng đã có luật pháp can thiệp Không phải lo (theo luật có quyền yêu cầu lô đất liền kề nào đó phải chừa cho đường đi  với điều kiện phải hợp lý, ít gây thiệt hại nhất và phải có khoản bồi thường ....)