Hợp đồng đặt cọc hay Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ?

Kính gửi quý Luật sư, có lẽ câu hỏi của tôi gửi đến anh,chị không phải là chủ đề mới, tuy nhiên tôi đang có một thắc mắc đối với trường hợp như sau:

Tôi và bà Sang có thỏa thuận về việc mua bán một mảnh đất khoảng 8 ha, giá thỏa thuận là 900 triệu/ ha. Theo đó, tôi đã giao cho bên bán số tiền là 400 triệu đồng. Hai bên chỉ ghi là giấy nhận cọc. Nhưng tại nội dung giấy nhận cọc lại ghi: bà Sang đã nhận 400 triệu tiền cọc, đến khi bà Sang dọn sạch vườn, trông cây, đào ao... thì tôi sẽ thanh toán tiếp số tiền là 1 tỷ đồng, số tiền còn lại tôi sẽ thanh toán dứt điểm khi bà Sang bàn giao đủ đất (vào tháng 1 năm 2018). Hai bên cam kết nội dung trên là đúng, nếu bên nào sai thì bên đó chịu trách nhiệm, tôi sai sẽ bị mất cọc.

Sau khi ký HĐ, tôi nhận thấy đất mà bà Sang chuyển nhượng cho tôi chưa được cấp giấy chứng nhận, nó là đất rừng chưa khai phá, diện tích không phải là 8 ha mà là khoàng 5 ha. Tôi không đồng ý mua nữa và đề nghị bà Sang trả lại tiền tôi đã thanh toán nhưng bà Sang không chịu với lý do bà nói bán khoảng 8ha chứ không nói đúng 8ha, bên cạnh đó, tôi không thực hiện việc mua bán nên mất cọc.

Vậy kính nhờ quý luật sư cho tôi hỏi: Hợp đồng trên có phải là HĐ đặt cọc hay không? Theo tôi thì số tiền 400 triệu là số tiền tôi thanh toán cho giá trị Hợp đồng chuyển nhượng, nên đây bản chất không phải là HĐ đặt cọc mà là HĐ chuyển nhượng QSDĐ, hơn nữa giữa chúng tôi cũng đã ghi rõ các giai đoạn thanh toán tiền chuyển nhuong nên càng thể hiện rõ hơn đây là HĐ chuyển nhượng, mặc dù có ghi điều khoản phạt cọc.

Vậy tôi có thể khởi kiện đề nghị hủy HĐ chuyển nhượng vô hiệu do đất không được chuyển nhượng và hình thức HĐ không hợp pháp hay không?

Trân trọng cảm ơn!