Hỏi về giấy tờ nhà đất

Chào Luật Sư,

Gia đình em gồm có 5 người: bố, mẹ và 3 người con. Hiện nay mẹ em đã mất. Trong giấy tờ nhà đất sổ đỏ của em có nêu:

Ông Nguyễn Văn A ( bố em) là chủ  sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, đồng thời là người đại diện của những người được thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở của bà Nguyễn Thị B ( mẹ em).

Trong trường hợp này, những người được thừa kế quyền này có phải là 3 chị em em ( ở hàng thừa kế thứ 1)? Hàng thừa kế thứ 2, thứ 3 có hiệu lực trong t/h này không?

Trước khi ra được sổ đỏ này, không có hồ sơ văn bản nào yêu cầu 3 chị em em ký tên để bố làm người đại diện những người được thừa kế cả. Nếu vậy, sổ đỏ này có hợp lệ không? Nếu chưa làm, bây giờ có cẩn phải lên ủy ban, phường... để bổ sung văn bản 3 người con đồng ý bố làm người đại diện của những người được thừa kế quyền sử dụng đất này không?

Với nội dung như trên giấy tờ nhà đất của gia đình em có hợp lệ ko, nếu muốn bán căn nhà hiện tại có cần phải chuyển giấy tờ này về đứng tên một mình bố em ko, có bị mất giá ko khi cùng có nhiều chủ sở hữu như vậy?

Thủ tục như thế nào mong Luật Sư tư vấn giúp em.

Xin chân thành cảm ơn.

Chào bạn!

Với thông tin bạn nêu Luật sư Dương Văn Mai, Công ty luật Bách Dương, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội tư vấn cho bạn như sau:

Trước hết trong trường hợp này chỉ có những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của mẹ bạn mới có quyền được hưởng di sản thừa kế. Những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của người chết được quy định tại Điều 676 Bộ luật Dân sự năm 2005 gồm:

Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

Như vậy người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất của mẹ bạn gồm: bố bạn, anh chị em ruột của bạn, con ngoài giá thú, con nuôi của mẹ bạn - nếu có và ông bà ngoại của bạn nếu còn sống.

Vì mẹ bạn vẫn còn người thuộc hàng thừa kế thứ nhất nên những người thuộc hàng thừa kế thứ hai của mẹ bạn chưa có quyền thừa hưởng di sản thừa kế của mẹ bạn.

Thứ hai việc mình bố bạn đứng tên trên ngôi nhà và thừa đất với tư cách người đại diện cho các anh chị em của bạn. Việc này chắc chắn đã được thực hiện khi bố bạn khai nhận di sản thừa kế của mẹ bạn để được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Nếu tất cả anh chị em của bạn không thắc mắc thì việc này có lẽ cũng không ảnh hưởng. Trường hợp anh chị em của bạn có thắc mắc thì cần phải thực hiện việc khiếu nại, khiếu kiện để hủy giấy chứng nhận đã cấp cho bố bạn buộc bố bạn phải thực hiện việc khai nhận di sản thừa kế theo đúng quy định khi đó các bạn cũng là người được ký các văn bản liên quan tới khai nhận di sản thừa kế của mẹ bạn.

Thứ ba việc nhiều người cùng có tên trên giấy chứng nhận như bạn nêu sẽ không thể làm giảm giá trị quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà được. Tuy nhiên nhiều người đứng tên thì khi thực hiện việc chuyển nhượng, mua bán sẽ cần phải có nhiều người tham gia ký kết các hơp đồng giao dịch theo nguyên tắc quản lý sử dụng tài sản chung được quy định từu Điều 221 đến Điều 224 Bộ luật Dấn sự năm 2005 như sau:

Điều 221. Chiếm hữu tài sản chung

Các chủ sở hữu chung cùng quản lý tài sản chung theo nguyên tắc nhất trí, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Điều 222. Sử dụng tài sản chung

1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

2. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền ngang nhau trong việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung, nếu không có thoả thuận khác.

Điều 223. Định đoạt tài sản chung

1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản, một tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.

Trong trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn ba tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Toà án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

4. Trong trường hợp một trong các chủ sở hữu chung từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại.

Điều 224. Chia tài sản thuộc hình thức sở hữu chung

1. Trong trường hợp sở hữu chung có thể phân chia thì mỗi chủ sở hữu chung đều có quyền yêu cầu chia tài sản chung; nếu các chủ sở hữu chung đã thoả thuận không phân chia tài sản chung trong một thời hạn thì mỗi chủ sở hữu chung chỉ có quyền yêu cầu chia tài sản chung khi hết thời hạn đó; khi tài sản chung không thể chia được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để chia.

2. Trong trường hợp có người yêu cầu một người trong số các chủ sở hữu chung thực hiện nghĩa vụ thanh toán khi người đó không có tài sản riêng hoặc tài sản riêng không đủ để thanh toán thì người yêu cầu có quyền yêu cầu chia tài sản chung để nhận tiền thanh toán và được tham gia vào việc chia tài sản chung, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Nếu không thể chia phần quyền sở hữu bằng hiện vật hoặc việc chia này bị các chủ sở hữu chung còn lại phản đối thì người có quyền có quyền yêu cầu người có nghĩa vụ bán phần quyền sở hữu của mình để thực hiện nghĩa vụ thanh toán.

Trên đây là nội dung tư vấn của luật sư cho trường hợp bạn nêu, nếu còn vướng mắc bạn có thể tiếp tục gửi câu hỏi về diễn đàn để được các luật sư cùng tư vấn hoặc nghe tư vấn trực tiếp từ luật sư tại Công ty luật Bách Dương, qua Tổng đài tư vấn pháp luật 19006281 nhánh số 3.

Chúc bạn mạnh khỏe và thành công!