Gỡ rối cho việc tách sổ đỏ từ sổ đang bị siết nợ

Chào luật sư,

Vào năm 2010 em có mua một miếng đất với diện tích khoảng 45m2, tại thời điểm mua thì gia đình bán đất có thông báo tình trạng sổ đỏ bị mất và đang tiến hành thủ tục làm lại. Hai bên đã tiến hành làm văn bản thoả thuận đặt cọc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở (có chữ ký của hai bên nhưng không có xác nhận của chính quyền địa phương) và bàn giao gần hết số tiền chuyển nhượng, chỉ để lại khoảng 20 triệu. Một thời gian sau khi gd em hỏi lại về sổ đỏ thì nhận được câu trả lời là làm xong nhưng bị chủ nợ cầm do con bà chủ nhà nợ khoảng hơn 1 tỷ. Tính đến thời điểm này, tình hình vẫn không có gì cải thiện, bên chủ nợ muốn siết đất nhưng chưa thoả thuận được giá cả với nhà chủ đất nên vẫn cầm sổ đỏ. Xin luật sư gỡ rối giúp em tình huống này, liệu giờ em có cách gì giải quyết khả dĩ nhất? Nếu em muốn huỷ bỏ giao dịch và đòi lại tiền thì có được không ạ (vì trong thoả thuận đặt cọc nhận tiền có điều khoản là sau 3 tháng nếu chủ nhà không hoàn thiện được hồ sơ chuyển nhượng thì sẽ bị phạt gấp 3 số tiền). Em cảm ơn luật sư nhiều ạ.

Chào bạn!

Nếu bên chuyển nhượng thế chấp nhà đất để vay tiền trước khi chuyên nhượng cho gia đình bạn. Nay không có đất để bàn giao, không thể thực hiện được thủ tục sang tên mà cố tình không trả lại tiền cho bạn thì người đó có dấu hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Gia đình bạn có thể gửi đơn tới công an để được xem xét giải quyết.

Nếu khi thực hiện thủ tục đặt cọc, gia đình đó bị mất GCN QSD đất và có thực tế làm lại nhưng phát sinh trường hợp bị siết nợ, giữ sổ đỏ.... thì chỉ là giao dịch dân sự, nếu bên đó không thực hiện hợp đồng thì gia đinh bạn có thể khởi kiện tới tòa án để được giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự.

Chào luật sư,

Luật sư cho em hỏi thêm là tại thời điểm tiến hành giao tiền đặt cọc bên em và chủ nhà có làm giấy biên nhận tiền viết tay và văn bản thoả thuận đặt cọc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở có một số người làm chứng và hai bên mua bán đã tiến hành ký vào văn bản này nhưng không có xác nhận của chính quyền địa phương. Vậy luật sư cho em hỏi là nếu em tiến hành khởi kiện thì giá trị pháp lý của hai loại giấy tờ có ở trên là như thế nào ạ?

Các luật sư cho em hỏi:

_Tại sao việc phạt gấp 3 đó lại là số tiền phạt cọc? Theo em đó phải là tiền phạt vi phạm hợp đồng chứ ạ?

Theo quy định của BLDS thì phạt cọc là nhằm hai mục đích: (i) giao kết hợp đồng; (ii) thực hiện hợp đồng. Trường hợp này không thể là (i) vì hợp đồng đã giao kết. Vậy để xác định được có phải là (ii) hay không thì phải xem gia đình bên kia có thật sự bị mất sổ đỏ hay không. Bởi vì quá trình thực hiện hợp đồng trong trường hợp này là: làm lại sổ đỏ, thực hiện việc chuyển quyền.

Như vậy nếu gia đình kia đã thực hiện hợp đồng thì ở đây ta không được phạt cọc nữa, mà chỉ được yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng, theo như hai bên đã thỏa thuận (gấp 3 lần số tiền)?

Nếu như bên kia đã nói dối, sổ đỏ không bị mất mà ngay từ đầu là đã nằm trong tay chủ nợ, thế thì bên kia vi phạm nguyên tắc thiện chí, trung trực trong giao kết hợp đồng. Hợp đồng có thể bị tuyên hủy bỏ, yêu cầu bồi thường thiệt hại và hoàn trả số tiền đã mất. Và ta cũng không thể yêu cầu họ trả gấp 3 số tiền cho mình?

_Thứ 2, ở đây có nhất thiết là lừa đảo chiếm đoạt tài sản không? Vì gia đình bên kia đâu có ý định chiếm đoạt, họ có lập hợp đồng với người mua, thỏa thuận phạt nữa; có thể thấy là họ chỉ muốn bán miếng đất đi để trả nợ thôi, nếu xét đây là lừa đảo chiếm đoạt thì nếu họ thật sự ngay tình thì oan uổng quá không?

Mong được các luật sư giải đáp