Chuyển quyền sử dụng đất

Chào Mytruongthi!

Nội dung bạn hỏi Luật sư Dương Văn Mai, Công ty Luật Thuận Phát, Hà Nội tư vấn giúp bạn như sau:

Trước hết cần xác định cha bạn đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó với tư cách cá nhân hay tư cách đại diện hộ gia đình?

Trường hợp là tư cách cá nhân thì cha bạn có quyền thực hiện các giao dịch mà không cần phải hỏi ý kiến của người nào (đây là trường hợp tài sản có trước hôn nhân của cha mẹ bạn), đối với trường hợp quyền sử dụng đất này được Nhà nước công nhận trong thời kỳ hôn nhân thì việc quản lý chuyển nhượng thửa đất sẽ phải có sự tham gia của mẹ bạn.

Do vậy nếu rơi vào cả hai trường hợp trên thì việc chuyển nhượng thửa đất cha mẹ bạn thực hiện và không cần có sự đồng ý của bà nội bạn. Nội dung về quyền của cha mẹ bạn hiện nay được quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013.

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Đó là một số thông tin trả lời cho câu hỏi của bạn, nếu còn vướng mắc bạn có thể hỏi tiếp hoặc liên hệ trực tiếp với để Luật sư tư vấn.

Chúc bạn mạnh khỏe và thành công!

Chào bạn!

Luật sư Đặng Văn Cường, Văn phòng luật sư Chính Pháp, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau:

- Nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho cá nhân bố bạn và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó là đúng pháp luật thì bố bạn có quyền quyết định (tặng cho, chuyển nhượng...) với thửa đất đó mà không cần phải có sự nhất trí của bà nội bạn. Tuy nhiên, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp trong thời kỳ hôn nhân với mẹ bạn nên việc định đoạt cần có ý kiến đồng ý của mẹ bạn - trừ trường hợp bố bạn chứng minh được đó là tài sản riêng của bố bạn.

- Nếu bố bạn đứng tên với tư cách đại diện cho "hộ gia đình" thì nhà đất đó là tài sản chung của cả hộ gia đình, bố bạn không được tự ý định đoạt toàn bộ. Việc tặng cho, chuyển nhượng cần có ý kiến nhất trí của các thành viên trong hộ gia đình đó theo quy định pháp luật. Do vậy, bạn cần xem lại nội dung ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xem cấp cho cá nhân bố bạn hay cấp cho hộ gia đình ? Thủ tục cấp GCN QSD đất, đối tượng được cấp GCN QSD đất đó đã đúng chưa ?

- Nếu bố bạn qua đời không để lại di chúc thì di sản của bố bạn (tài sản riêng và phần tài sản nằm trong khối tài sản chung vợ chồng, chung với hộ gia đình...) thuộc về hàng thừa kế thứ nhất của bố bạn theo quy định tại Điềm a, khoản 1, Điều 676 Bộ luật dân sự (ông bà nội bạn, mẹ bạn và các anh chị em của bạn.).

chào bạn!

- Nếu quyền sử dụng đất là tài sản riêng của Ba bạn nay Ba bạn muống chuyển tên cho bạn thì đên phòng công chứng hoặc uỷ ban xã làm hợp đồng tăng cho (không cần sự đồng ý của bất cứ ai).

- Nếu quyền sử dụng đất là tài sản riêng của Ba bạn nay Ba bạn chết không có di chúc thì quyền sử dụng đất được chia theo pháp luật hàng thừa kế thứ nhất là các con (bao gồm con nuôi), cha, mẹ, vợ được hưởng ngang nhau. nếu có di chúc thì chia theo di chúc (lưu ý: ông bà nội bạn, mẹ bạn là những người được hưởng không theo nội dung di chúc. trong trường hợp trong di chúc kg có tên bà nội và mẹ bạn được hưởng. nhưng những người này vẫn được hưởng 1 suất = 2/3 suất nếu di sản được chia theo pháp luật)