Chuyển mục đích sử dụng đất khi đang vay ngân hàng

Về quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi đang thế chấp quyền sử dụng đất. Bản chất của việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất là làm thay đổi quyền năng của người sử dụng đất đối với mảnh đất mà họ đứng tên. Đất sau khi được chuyển đổi mục đích sử dụng sẽ có những thay đổi nhất định về giá trị vậy nên nếu quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ làm thay đổi tài sản thế chấp trong giao dịch bảo đảm. Bộ luật dân sự 2015 quy định về thay thế, sửa chữa tài sản thế chấp quy định khi Bên thế chấp chỉ được thay thế tài sản thế chấp khi có sự đồng ý của bên nhận thế chấp, nếu không có thoả thuận khác, trừ trường hợp quy định khác.

Vậy nên, theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 thì bạn hoàn toàn có quyền thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong trường hợp này. Nếu việc bên nhận thế chấp là phía Ngân hàng cho phép thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất chứng tỏ họ chấp nhận việc thay đổi tài sản bảo đảm và những hậu quả có thể phát sinh từ việc thực hiện thủ tục đó nên việc giải chấp giao dịch bảo đảm trong trường hợp này để đảm bảo quyền lời bên nhận bảo đảm là không cần thiết. Qua đó, bạn nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp một cách hợp pháp cùng văn bản chấp thuận của phía Ngân hàng vậy nên việc bạn thực hiện thủ tục để chuyển đổi mục đích sử dụng đất là hoàn toàn hợp pháp.

Tại Điều 321 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

Điều 321. Quyền của bên thế chấp

…

2. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.

…

Theo đó, pháp luật cho phép được xây nhà trên đất thế chấp để tăng giá trị tài sản thế chấp. Trường hợp này, ngoài việc xin giấy phép xây dựng bạn còn phải thồn báo cho ngân hàng biết về việc xây dựng nhà.

Hồ sơ xin giấy phép xây dựng bao gồm các giấy tờ như theo quy định tại điều 95 Luật xây dựng năm 2014:

Điều 95. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới

1. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ gồm:

a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Bản vẽ thiết kế xây dựng;

d) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối vớicông trình liền kề.

Các giấy tờ trên được hướng dẫn xụ thể tại điều 8 Thông tư 15/2016/TT-BXD

Điều 8. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp xây dựng mới

1. Đối với công trình không theo tuyến:

a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu tại Phụ lục số 1 Thông tư này;

b) Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Trường hợp đối với công trình xây dựng trạm, cột phát sóng tại khu vực không thuộc nhóm đất có Mục đích sử dụng cho xây dựng, không chuyển đổi được Mục đích sử dụng đất thì nộp bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính văn bản chấp thuận về địa Điểm xây dựng của Ủy ban nhân dân cấp huyện;

c) Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính hai bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, mỗi bộ gồm:

- Bản vẽ mặt bằng vị trí công trình trên lô đất tỷ lệ 1/100 - 1/500, kèm theo sơ đồ vị trí công trình;

- Bản vẽ các mặt bằng, các mặt đứng và mặt cắt chủ yếu của công trình, tỷ lệ 1/50 - 1/200;

- Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/100 - 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50, kèm theo sơ đồ đấu nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật về giao thông; cấp nước; thoát nước mưa, nước bẩn; xử lý nước thải; cấp điện; thông tin liên lạc; các hệ thống hạ tầng kỹ thuật khác liên quan đến công trình tỷ lệ 1/50 - 1/200.

Ngoài ra, khoản 6 điều 321 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về quyền cho thuê của bên thế chấp như sau:

Điều 321. Quyền của bên thế chấp

…

6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.

Theo đó, sau khi xây nhà bạn có quyền cho thuê ngôi nhà theo quy định tại khoản 6 điều 321 Bộ luật dân sự năm 2015 và khi thuê bạn cần thông báo cho ngân hàng cũng như cho bên thuê về tình trạng của ngôi nhà.

Như vây, từ những căn cứ trên bạn hoàn toàn có thể xây nhà trên đất đang thế chấp ngân hàng.