Quyết định số 30/2003/hđtp-ds ngày 03-11-2003 về vụ án tranh chấp chuyển quyền sử dụng đất

QUYẾT ĐỊNH SỐ30/2003/HĐTP- DS NGÀY 03-11-2003
VỀ VỤ ÁN TRANH CHẤP
CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 

HỘI ĐỒNG THẨM PHÁN TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO

......................

Tại phiên toà ngày 03-11-2003 xét xử giám đốc thẩm vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa:

Nguyên đơn: Công ty TNHH công nghiệp may thêu thời trang Trang Anh Vĩnh do ông Lê Quang Nghĩa, Giám đốc, uỷ quyền cho ông Dương Đức Trung là Phó giám đốc đại diện;

Trụ sở: số 1075/1 khu phố 1, phường Thạnh Xuân, quận 12, thành phố Hồ Chí Minh;

Bị đơn: Công ty TNHH Thủy tinh Vĩnh Ký do ông Dương Mạnh, Giám đốc đại diện;

Trụ sở số: 205/10 Âu Cơ, phường 5, quận 11, thành phố Hồ Chí Minh.

NHẬN THẤY :

Theo trình bày của Công ty TNHH công nghiệp may thêu thời trang Trang Anh Vĩnh do ông Nguyễn Đức Trung đại diện, thì: Ngày 28-06-2001 Công ty TNHH thuỷ tinh Vĩnh Ký, ký hợp đồng số 01 “chuyển quyền sử dụng đất” cho Công ty Trang Anh Vĩnh 42. 175m² đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh Sông Bé cấp cho Công ty Vĩnh Ký ngày 18-02-1995 bao gồm 10.000m² đất xây dựng nhà máy, 32. 175m² là đất sản xuất nông nghiệp với giá l80.000đ/m², tổng cộng bằng 7.591.500.000 đồng. Phương thức thanh toán: bên mua đặt cọc 3 tỷ chia làm 2 lần, lần 1 là 500.000.000 đồng tiền mặt, lần 2 là 2.500.000.000 đồng bằng chuyển khoản qua Ngân hàng. Tại Điều 4 của Hợp đồng, hai bên cam kết: “Khi bên bán nhận được tiền cọc thì nhanh chóng làm hồ sơ chuyển về xã để hoàn tất thủ tục ở xã. Kể từ khi xã chứng nhận không có tranh chấp và được bán thì trong vòng 30 ngày, hai bên phải đưa nộp hồ sơ lên Sở Địa chính tỉnh Bình Dương. Nếu bên mua không mua sẽ mất số tiền đặt cọc; Nếu bên bán không bán thì đền cho bên mua gấp hai lần tiền đặt cọc; nếu Nhà nước không cho phép mua bán thì bên bán trả lại toàn bộ tiền cọc cho bên mua trong vòng 2 ngày. Nếu bên mua chấp nhận chờ đợi Nhà nước cho phép thì bên mua có quyền đợi”. Cùng Ngày 28-06-2001, Công ty Vĩnh Ký và Công ty Trang Anh Vĩnh ký bản “Thoả thuận”: Bên mua chịu toàn bộ các loại thuế liên quan và chi phí dịch vụ làm giấy tờ. Bên bán hỗ trợ 50.000.000 đồng và tiền ủng hộ xã Thuận Giao. Ngày 24-07-2001 hai bên ký tiếp phụ lục hợp đồng thoả thuận: Khi xã cho bán thì trong vòng 30 ngày, bên mua phải trả cho bên bán 3.591.500.000 đồng, nếu quá hạn phải chịu lãi suất 5% tháng trên số tiền 3.591.500.000 đồng. Nếu bên bán không làm hồ sơ để chuyển nhượng đất cho bên mua thì phải chịu trách nhiệm vi phạm hợp đồng.

Ngày 25-07-2001, hai bên tới Sở Địa chính tỉnh Bình Dương, thì được biết 10.000m² không được sử dụng vào mục đích xây dựng nhà máy như trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà chỉ được sử dụng làm dịch vụ, sân chơi giải trí. Nhưng ngày 04-09-2001 Công ty Vĩnh Ký vẫn có Công văn không số /CV-VK gửi Công ty Trang Anh Vĩnh xác định sẽ chịu trách nhiệm về tính pháp lý của khu đất. Đến ngày 18-12-2001, Công ty Vĩnh Ký đề nghị thanh lý hợp đồng, trả lại 3 tỷ tiền cọc và nếu tiếp tục chuyển nhượng thì chỉ còn là đất nông nghiệp. Nay Công ty Trang Anh Vĩnh yêu cầu Công ty Vĩnh Ký phải bồi hoàn gấp hai số tiền đặt cọc theo hợp đồng, tổng cộng là 6 tỷ đồng cho Công ty Trang Anh Vĩnh.

Công ty Vĩnh Ký xác nhận tháng 02-1995 được cấp Giấy chứng nhận QSD 42.175m² đất gồm 10.000m² để xây dựng nhà máy và 32.175m² đất nông nghiệp. Tháng 09-1995 Thủ tướng Chính phủ có Chỉ thị 247/TTg không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Năm 1996 Uỷ ban nhân dân tỉnh Sông Bé có Công văn 1426 đề nghị Công ty Vĩnh Ký thay đổi địa điểm xây dựng nhà máy. Nhưng ngày 05-11-1997, Uỷ ban nhân dân tỉnh Bình Dương có Công văn 3313 nói rõ phần đất Vĩnh Ký đã san lấp có thể sang bán cho đơn vị khác phù hợp quy hoạch địa phương, nên trước khi ký hợp đồng, Công ty Vĩnh Ký đã đưa giấy tờ hồ sơ đất cho Công ty Trang Anh Vĩnh đi hỏi, nếu mua được thì Công ty Vĩnh Ký bán. Khi biết 10.000m² đất không được sử dụng với mục đích xây dựng nhà máy, Công ty Vĩnh Ký đã xin trả lại tiền cọc (vì hợp đồng qui định nếu Nhà nước không chấp nhận mua bán thì bên bán phải trả toàn bộ tiền cho bên mua trong vòng 2 ngày) nhưng Công ty Trang Anh Vĩnh nói để bàn bạc trong nội bộ. Sau đó, ông Trung đến gặp ông Mạnh nhưng lại không xuất trình giấy uỷ quyền nên ông Mạnh nói ông Trung không có thẩm quyền, còn ông Nghĩa đang đi công tác nước ngoài nên chưa giải quyết được. Nay Công ty Vĩnh Ký yêu cầu tiếp tục hợp đồng, nếu Công ty Trang Anh Vĩnh xin huỷ hợp đồng thì Công ty Vĩnh Ký chỉ trả lại 3.000.000.000 đồng tiền cọc.

Tại Bản án sơ thẩm số 1148/DSST Ngày 24-07-2002, Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định:

1. Huỷ bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 01/HĐCQ/TAV-VK lập Ngày 28-06-2001 và bản phụ lục số 1 lập Ngày 24-07- 2001 giữa Công ty Trang Anh Vĩnh và Công ty Vĩnh Ký.

2. Buộc Công ty Vĩnh Ký phải hoàn tiền cọc gấp đôi cho Công ty Trang Anh Vĩnh là 6.000.000.000 đồng (sáu tỷ đồng), thi hành ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật.

3. Duy trì quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 09/QĐKCTT ngày 05-02-2002 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về việc kê biên 42.175m² đất tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số D0820800, do Uỷ ban nhân dân tỉnh Sông Bé cấp cho Công ty Vĩnh Ký, để bảo đảm việc thi hành án.

4. Án phí dân sự sơ thẩm Công ty Vĩnh Ký phải chịu 33.000.000 đồng (Ba mươi ba triệu đồng). Hoàn tạm nộp án phí 16.500.000 đồng cho Công ty Trang Anh Vĩnh.

5. Kể từ ngày Công ty Trang Anh Vĩnh có đơn yêu cầu thi hành án, nếu Công ty Vĩnh Ký không thanh toán số tiền trên, thì hàng tháng Công ty Vĩnh Ký còn phải chịu tiền lãi theo mức lãi suất nợ quá hạn do Ngân hàng Nhà nước công bố, tương ứng với thời gian chưa thi hành án.

Ngày 29-07-2002 ông Dương Mạnh, Giám đốc Công ty Vĩnh Ký kháng cáo xin xem xét lại toàn bộ quyết định của Bản án sơ thẩm.

Tại Bản án phúc thẩm số 314/DSPT ngày 11-12-2002, Toà Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định:

1. Bác yêu cầu kháng cáo của ông Dương Mạnh, Giám đốc Công ty TNHH Thủy tinh Vĩnh Ký và giữ nguyên quyết định của Bản án sơ thẩm số 1148/DSST Ngày 24-07-2002 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh.

2. Ông Dương Mạnh, giám đốc Công ty TNHH Thuỷ tinh Vĩnh Ký phải chịu án phí dân sự phúc thẩm 50.000 đồng được trừ tiền tạm ứng án phí kháng cáo đã nộp.

Sau khi xét xử phúc thẩm, ông Dương Mạnh có đơn khiếu nại đề nghị xem xét vụ án theo trình tự giám đốc thẩm.

Tại Quyết định kháng nghị số 26/KNDS ngày 22-05-2003, Chánh án Toà án nhân dân tối cao nhận định: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai bên ký kết thì 10.000m² đất xây dựng nhà máy chỉ là mô tả theo nội dung của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứ không nói là để xây dựng nhà máy. Tuy nhiên, bên bán biết rằng Công ty Trang Anh Vĩnh mua 42.175m² đất, trong đó có 10.000m² là để xây dựng nhà máy, còn lại là đất nông nghiệp. Cho đến nay, diện tích đất trên vẫn được phép chuyển nhượng nhưng chỉ được làm dịch vụ thương mại và đang xây dựng quy hoạch chung cho huyện Thuận An. Công ty Vĩnh Ký vẫn đồng ý bán, không xin huỷ hợp đồng. Còn hợp đồng không thực hiện được là do khu đất đó quy hoạch thay đổi. Căn cứ vào Điều 4 hợp đồng thì trường hợp này bên bán không bị phạt cọc. Nhưng cấp sơ thẩm và phúc thẩm phạt cọc bên bán là không đúng. Tuy nhiên, bên bán biết rõ 10.000m² đất đã thay đổi quy hoạch từ năm 1996, nhưng khi bán không thông báo cụ thể cho bên mua biết là có lỗi, bên bán đã nhận của bên mua 3.000.000.000 đồng. Vì vậy, thiệt hại cho bên mua được tính theo phương thức lãi suất Ngân hàng trên số tiền 3.000.000.000 đồng để buộc bên bán trả cho bên mua số tiền gốc cộng lãi mới đúng.

Tại Kết luận số 84/ KL-VKSTC-V5 ngày 04-09-2003, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao nhất trí với kháng nghị của Chánh án Toà án nhân dân tối cao, đề nghị HĐTP Toà án nhân dân tối cao huỷ Bản án dân sự sơ thẩm số 1148/DSST Ngày 24-07-2002 của Toà án nhân dân thành phố Hồ chí Minh và Bản án phúc thẩm số 314/DSPT ngày 11- 12-2002 của Toà Phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh. Giao hồ sơ cho Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh xét xử lại vụ án từ giai đoạn sơ thẩm.

XÉT THẤY:

Ngày 28-06-2001 Công ty Vĩnh Ký ký hợp đồng chuyển nhượng cho Công ty Trang Anh Vĩnh 42.175m² đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số D 08020800 do Uỷ ban nhân dân tỉnh Sông Bé cấp cho Công ty Vĩnh Ký ngày 18-02-1995, trong đó có 10.000m² là đất xây dựng nhà máy, 32.175m² là đất nông nghiệp. Căn cứ vào Điều 4 của hợp đồng thì điều kiện mà hai bên thoả thuận để phạt cọc chỉ là: “Nếu không mua thì mất cọc, nếu không bán thì bị phạt gấp đôi. Nếu Nhà nước không chấp nhận mua bán chuyển quyền sử dụng đất thì bên bán trả lại toàn bộ tiền cho bên mua trong vòng hai ngày. Nếu bên mua chấp nhận chờ đợi phía Nhà nước cho phép thì bên mua có quyền đợi". Trường hợp này bên bán vẫn bán, Nhà nước cũng vẫn cho mua bán nhưng 10.000m² đất xây dựng nhà máy do thay đổi quy hoạch, chỉ được làm dịch vụ, vui chơi giải trí vì vậy bên mua không mua. Như vậy, bên bán không vi phạm vào các điều kiện đã thoả thuận về phạt cọc. Nhưng Toà án hai cấp lại phạt cọc là sai. Tuy nhiên, từ năm 1996 Công ty Vĩnh Ký đã biết 10.000m² đất không còn sử dụng được vào mục đích xây dựng nhà máy, nhưng khi ký hợp đồng đã gian dối không thông báo rõ tình trạng đất cho Công ty Trang Anh Vĩnh. Mặt khác, sau ngày 27-07-2001 là ngày mà hai bên biết rõ tình trạng đất không còn sử dụng được vào việc xây dựng nhà máy, lẽ ra phải trả ngay số tiền cọc, nhưng đến ngày 18-12-2001 Công ty Vĩnh Ký mới đề nghị trả lại tiền cọc là có lỗi, làm cho bên mua bị thiệt hại, vi phạm các Điều 142,146,696, 709 Bộ luật Dân sự nên Công ty Vĩnh Ký có trách nhiệm phải bồi thường cho Công ty Trang Anh Vĩnh. Trong trường hợp Công ty Trang Anh Vĩnh không chứng minh được thiệt hại nào khác, thì thiệt hại được tính theo lãi suất nợ quá hạn cộng với gốc do Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm xét xử sơ thẩm theo quy định tại điểm b, khoản 1, mục 1 Thông tư liên tịch số 01/TTLT ngày 19-06-1997 của Toà án nhân dân tối cao, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Bộ Tư pháp và Bộ Tài chính hướng dẫn về xét xử và thi hành án về tài sản.

QUYẾT ĐỊNH:

1- Huỷ Bản án dân sự phúc thẩm số 314/DSPT ngày 11-12-2002 của Toà Phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh và Bản án sơ thẩm số 1148/DSST Ngày 24-07-2002 của Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đối với vụ án dân sự “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là Công ty TNHH công nghiệp may thêu thời trang Trang Anh Vĩnh với bị đơn là Công ty TNHH Thuỷ tinh Vĩnh Ký.

2- Giao hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh xét xử lại từ giai đoạn sơ thẩm theo đúng quy định của pháp luật
 

Lý do các Bản án sơ thẩm, phúc thẩm bị huỷ:

Toà án quyết định phạt cọc bên bán là sai, và không buộc bên bán phải bồi thường thiệt hại cho bên mua là thiếu sót.