Quyết định giám đốc thẩm về vụ án "Yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà"

……..

Ngày 28 tháng 7 năm 2008, tại trụ sở Toà án nhân dân tối cao đã mở phiên toà giám đốc thẩm xét xử vụ án “Yêu cầu huỷ hợp đồng mua bán nhà” giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Cụ Huỳnh Thị Lê sinh năm 1929; trú tại nhà số 23 Tản Viên, phường Phước Hoà, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà, uỷ quyền cho bà Đỗ Thị Ngọc Mai sinh năm 1973; trú tại nhà 47B Nguyễn Thiệt Thuật, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà đại diện.

Bị đơn: Ông Đặng Hữu Trọn sinh năm 1958 và vợ là bà Nguyễn Thị Mỹ Nga sinh năm 1958; đều trú tại nhà số 23 Tản Viên, phường Phước Hoà, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Từ Kim Phong sinh năm 1958;

2. Bà Từ Thị Mộng Lành sinh năm 1961;

Đều trú tại nhà số 23 đường Tản Viên, phường Phước Hoà, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà.

3. Ông Từ Ngọc Hiệp;

4. Ông Từ Hữu Tâm;

5. Bà Từ Thị Mỹ Vân;

6. Bà Từ Thị Thành Thiện;

7. Bà Từ Thị Thành Phúc.

Đều trú tại Australia; uỷ quyền cho ông Nguyễn Nổi, trú tại số 8 Ngô Đức Kế, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà đại diện.

NHẬN THẤY:

Tại đơn khởi kiện ngày 05-5-2004 và trong quá trình tố tụng, nguyên đơn là cụ Huỳnh Thị Lê (do bà Đỗ Thị Ngọc Mai đại diện theo uỷ quyền trình bày:

Cụ Từ Ngọc Diệm (chết năm 1969) và cụ Huỳnh Thị Lê đã tạo lập được căn nhà số 23 Tản Viên, phường Phước Hoà, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà (diện tích nhà 115,50m², diện tích đất 185,60m²); hai cụ có 07 người con là các ông bà: Từ Kim Phong, Từ Thị Mộng Lành (đều ở Việt Nam); Từ Ngọc Hiệp, Từ Hữu Tâm, Từ Thị Mỹ Vân, Từ Thị Thành Thiện, Từ Thị Thành Phúc (đều định cư tại Úc).

Ngày 22-8-1996, cụ Lê và hai người con ở Việt Nam là ông Phong, bà Lành đã bán một phần căn nhà 23 Tản Viên (diện tích nhà 89,02m², diện tích đất 129,05m²) cho vợ chồng ông Đặng Hữu Trọn và bà Nguyễn Thị Mỹ Nga với giá 264 chỉ vàng; cụ Lê đã nhận 214 chỉ vàng và mượn thêm của vợ chồng ông Trọn 10 chỉ vàng nữa; nay cụ Lê xin hủy hợp đồng mua bán nhà vì năm người con của cụ ở nước ngoài không đồng ý bán nhà mà để lại làm từ đường và cụ xin chịu phạt gấp đôi số vàng mà cụ đã nhận của vợ chồng ông Trọn, bà Nga.

Bị đơn là ông Đặng Hữu Trọn và bà Nguyễn Thị Mỹ Nga trình bày:

Ngày 22-8-1996 vợ chồng ông, bà mua của cụ Lê, ông Phong và bà Lành một phần căn nhà số 23 Tản Viên với giá 264 chỉ vàng; ông, bà đã trả cho cụ Lê 214 chỉ vàng và cụ Lê đã sử dụng số vàng đó để mua nhà khác; đến đầu năm 1997 ông, bà trả thêm cho cụ Lê 10 chỉ vàng nữa; như vậy cụ Lê đã nhận 224/264 chỉ vàng, chứ không phải là 214 chỉ vàng như cụ Lê đã trình bày; ông, bà đã nhận nhà, sửa chữa nhà và ở ổn định từ đó đến nay. Nay cụ Lê xin huỷ hợp đồng mua bán nhà và xin chịu phạt gấp đôi số vàng đã nhận, ông bà không đồng ý; yêu cầu cụ Lê và ông Phong, bà Lành tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Từ Kim Phong và bà Từ Thị Mộng Lành (hai người con của cụ Lê ở trong nước) thừa nhận là cụ Lê và ông bà đã ký hợp đồng mua bán nhà đất ở số 23 Tản Viên cho vợ chồng ông Trọn, bà Nga vào ngày 22-8-1996; nay cụ Lê không đồng ý bán nữa và xin huỷ hợp đồng mua bán nhà thì ông bà nhất trí với yêu cầu của cụ Lê.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là các ông bà Từ Ngọc Hiệp, Từ Hữu Tâm, Từ Thị Mỹ Vân, Từ Thị Thành Thiện, Từ Thị Thành Phúc (đều đang định cư tại Úc, do ông Nguyễn Nổi đại diện theo uỷ quyền) trình bày rằng việc mua bán này là trái pháp luật vì nhà đất là tài sản thừa kế chưa chia; yêu cầu huỷ hợp đồng mua bán nhà đất nêu trên.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 11/DSST ngày 31-8-2004, Toà án nhân dân tỉnh Khánh Hoà quyết định:

1. Bác yêu cầu của nguyên đơn, buộc cụ Huỳnh Thị Lê, bà Từ Thị Mộng Lành và ông Từ Kim Phong phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ đã cam kết tại “giấy thoả thuận về việc giao nhận tiền và mua bán nhà số 23 Tản Viên, Phước Hoà” lập ngày 22-8-1996 đã được công chứng và phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu một phần căn nhà số 23 Tản Viên, Phước Hoà, Nha Trang cho vợ chồng ông Đặng Hữu Trọn và bà Nguyễn Thị Mỹ Nga theo quy định của pháp luật (có sơ đồ kèm theo).

2. Buộc ông Đặng Hữu Trọn và bà Nguyễn Thị Mỹ Nga phải thanh toán phần tiền nhà, đất còn thiếu cho cụ Huỳnh Thị Lê, bà Từ Thị Mộng Lành và ông Từ Kim Phong là 195.640.000 đồng.

Tạm giao cho vợ chồng ông Trọn, bà Nga tiếp tục quản lý một phần nhà và đất địa điểm tại số 23 Tản Viên-Phước Hoà-Nha Trang. Cụ thể nhà có diện tích xây cất 89,02m² và diện tích đất 129,05m² cho đến khi cơ quan có thẩm quyền cấp sổ công nhận.

3. Các đương sự có trách nhiệm liên hệ cơ quan có thẩm quyền để làm thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định pháp luật  đối với phần nhà, đất mình quản lý.

Ngoài ra, Toà án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí.

Ngày 06-9-2004, cụ Lê, ông Phong, bà Lành có đơn kháng cáo và yêu cầu huỷ hợp đồng mua bán nhà giữa cụ Lê với vợ chồng ông Trọn, bà Nga.

Ngày 07-9-2004, ông Nguyễn Nổi (đại diện cho ông Hiệp, ông Tâm, bà Vân, bà Thiện và bà Phúc) có đơn kháng cáo và yêu cầu huỷ hợp đồng mua bán nhà giữa cụ Lê với vợ chồng ông Trọn, bà Nga.

Ngày 12-9-2004, vợ chồng ông Trọn, bà Nga có đơn kháng cáo cho rằng việc mua bán nhà từ năm 1996, ông bà đã trả gần đủ tiền mua bán nhà, nên chỉ đồng ý trả số tiền còn thiếu theo hợp đồng mua bán với cụ Lê, ông Phong và bà Lành chứ không đồng ý trả cho nên bán 195.640.000 đồng và xin được giảm án phí.

Tại bản án dân sự phúc thẩm số 15 ngày 17-3-2005, Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại Đà Nẵng quyết định:

I/ Áp dụng khoản 1 Điều 276 Bộ luật tố tụng dân sự.

Sửa toàn bộ bản án sơ thẩm.

II/ áp dụng khoản 2 Điều 379; khoản 3 và 4 Điều 419; Điều 445 Bộ luật dân sự.

Tuyên bố: Hủy việc thoả thuận mua bán một phần nhà tại số 23 Tản Viên, Phước Hoà, thành phố Nha Trang giữa cụ Huỳnh Thị Lê, bà Từ Thị Mộng Lành và ông Từ Kim Phong với vợ chồng ông Đặng Hữu Trọn và bà Nguyễn Thị Mỹ Nga, được xác lập ngày 22-8-1996.

Xử:

1. Buộc cụ Huỳnh Thị Lê, bà Từ Thị Mộng Lành, ông Từ Kim Phong phải hoàn trả lại cho vợ chồng ông Đặng Hữu Trọn, bà Nguyễn Thị Nga số tiền là: 499.352.000 đồng.

2. Buộc vợ chồng ông Đặng Hữu Trọn, bà Nguyễn Thị Mỹ Nga phải giao trả toàn bộ diện tích nhà và đất (diện tích xây cất 89,02m^2,diện tích đất 129,05m²) mà hiện nay ông Trọn, bà Nga đang quản lý, sử dụng tại số 23 Tản Viên, Phước Hoà, thành phố Nha Trang cho cụ Huỳnh Thị Lê, bà Từ Thị Mộng Lành và ông Từ Kim Phong.

Ngoài ra, Toà án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí.

Sau khi xét xử phúc thẩm, ông Trọn, bà Nga có đơn khiếu nại cho rằng Toà án cấp phúc thẩm xét xử không đúng pháp luật, gây thiệt hại cho ông bà; vì vậy đề nghị Chánh án Toà án nhân dân tối cao kháng nghị huỷ bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và giữ nguyên bản án sơ thẩm số 11/DSST ngày 31-8-2004 của Toà án nhân dân tỉnh Khánh Hoà.

Tại Quyết định số47/2008/KN-DS ngày 17-3-2008, Chánh án Toà án nhân dân tối cao đã kháng nghị bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và đề nghị Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm huỷ bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và bản án dân sự sơ thẩm số 11/DSST ngày 31-8-2004 của Toà án nhân dân tỉnh Khánh Hoà; giao hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân tỉnh Khánh Hoà xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật  với nhận định:

“Căn cứ các tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án, có cơ sở xác định vợ chồng cụ Từ Ngọc Diệm, cụ Huỳnh Thị Lê là chủ sở hữu căn nhà tại 23 Tản Viên có diện tích 115,50m² trên 185,60m² đất. Cụ Diệm chết năm 1969 không để lại di chúc. Ngày 22-8-1996 cụ Lê và hai người con của cụ Lê ở Việt Nam (là ông Phong và bà Lành) thỏa thuận bán cho vợ chồng ông Trọn, bà Nga một phần nhà đất tại 23 Tản Viên với giá 264 chỉ vàng; hai bên thoả thuận có nội dung là bên bán phải thu thập được chữ ký của năm người con của cụ Lê ở nước ngoài đồng ý bán nhà; nếu thay đổi ý kiến, có tranh chấp khiếu nại làm ảnh hưởng đến thủ tục mua bán hoặc không thu thập được chữ ký của năm người nêu trên đồng ý bán nhà thì bị phạt gấp 3 số vàng đã nhận (Giấy thoả thuận mua bán này có chứng thực của công chứng Nhà nước). Như vậy, cụ Lê và 2 người con ở trong nước bán nhà không được sự đồng ý của 5 người con khác ở nước ngoài.

Tuy nhiên, nhà đất là tài sản chung của vợ chồng cụ Lê, cụ Diệm; cụ Diệm chết thì 1/2 nhà đất là của cụ Lê; 1/2 nhà đất là di sản thừa kế của cụ Diệm; cụ Lê và cụ Diệm có 7 người con được hưởng thừa kế đối với 1/2 nhà đất là di sản thừa kế của cụ Diệm (mỗi người được thừa kế 1/16 nhà đất). Như vậy, cụ Lê và 2 người con của cụ Lê ở Việt Nam được hưởng quyền sở hữu và thừa kế đối với 11/16 nhà đất và cũng chỉ bán một phần nhà đất cho vợ chồng ông Trọn, bà Nga. Việc mua bán nhà đất từ năm 1996, bên bán đã thực nhận của bên mua là 22,4 lượng (224 chỉ) vàng và đã giao nhà cho bên mua, bên mua đã sửa chữa nhà và sử dụng ổn định gần 10 năm. Toà án cấp sơ thẩm đã xác định phần diện tích nhà mà cụ Lê và 2 con có quyền định đoạt là 79,406m² nhà và 127,60m² đất, nhưng đã định đoạt 89,02m²nhà và 129,05m² (chỉ có vượt quá quyền định đoạt đối với 9,62m² nhà và chỉ vượt quá quyền định đoạt đối với 1,45m² đất), từ đó quyết định bên bán phải tiếp tục thực hiện hợp đồng là chưa đủ cơ sở; bởi vì: Toà án cấp sơ thẩm chưa thu thập chứng cứ để làm rõ việc mua bán một phần nhà, đất có hay không làm ảnh hưởng tới việc sử dụng phần nhà, đất còn lại thuộc quyền thừa kế của 5 người con của cụ Lê ở nước ngoài. Toà án cấp phúc thẩm cũng chưa làm rõ nội dung nêu trên nhưng lại xác định hợp đồng mua nhà đất giữa cụ Lê và 2 người con của cụ Lê ở trong nước với vợ chồng ông Trọn, bà Nga là hợp đồng vô hiệu là chưa đủ căn cứ.

Chỉ trong trường hợp cụ Lê và 2 người con ở trong nước định đoạt một phần nhà đất có làm ảnh hưởng đến quyền lợi và việc sử dụng phần nhà còn lại của 5 người con của cụ Lê ở nước ngoài thì hợp đồng mua bán nhà đất này mới bị vô hiệu. Trong trường hợp này, do khi giao kết hợp đồng, bên bán đã cam kết chịu phạt gấp 3 số vàng đã nhận nếu không thu thập được chữ ký của 5 người con của cụ Lê ở nước ngoài đồng ý bán nhà, và do thực tế bên mua đã thanh toán bằng vàng nên bên bán phải trả lại cho bên mua số vàng gấp 3 số vàng đã nhận (chứ không thể quy đổi số vàng này thành tiền khi giải quyết vụ án)”.

Tại phiên toà giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao chấp nhận kháng nghị của Chánh án Toà án nhân dân tối cao; huỷ bản án dân sự phúc thẩm số 15 ngày 17-3-2005 của Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại Đà Nẵng; giao hồ sơ vụ án cho Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại Đà Nẵng xét xử phúc thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

XÉT THẤY:

Theo các tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án, có cơ sở xác định căn nhà số 23 đường Tản Viên, phường Phước Hoà, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà có diện tích 115, 50 m² trên 185,60m²  đất thuộc quyền sở hữu của cụ Từ Ngọc Diệm và cụ Huỳnh Thị Lê. Năm 1969, cụ Diệm chết, không để lại di chúc, nên cụ Lê và bảy người con được thừa kế phần nhà đất của cụ Diệm.

Ngày 22-8-1996 cụ Lê, ông Phong, bà Lành (hai người con ở Việt Nam) thoả thuận bán cho vợ chồng ông Đặng Hữu Trọn và bà Nguyễn Thị Mỹ Nga một phần nhà đất tại 23 Tản Viên với giá 264 chỉ vàng, bên bán cụ Lê đã nhận 214 chỉ vàng; hai bên thoả thuận có nội dung là bên bán phải thu thập được chữ ký của năm người con của cụ Lê ở nước ngoài đồng ý bán nhà; nếu thay đổi ý kiến, có tranh chấp khiếu nại làm ảnh hưởng đến thủ tục mua bán hoặc không thu thập được chữ ký của năm người nêu trên đồng ý bán nhà thì phải bồi thường gấp 3 số vàng đã nhận (Giấy thoả thuận mua bán này có chứng thực của Phòng công chứng Nhà nước ngày 22-8-1996). Đến ngày 16-01-1997 cụ Lê nhận thêm 10 chỉ vàng nữa và giao nhà cho vợ chồng ông Trọn sử dụng. Như vậy, đây là hợp đồng mua bán nhà đất có điều kiện. Thực tế thì cụ Lê và các con không lấy được chữ ký của 5 người thừa kế ở nước ngoài đồng ý bán nhà, nên hợp đồng mua bán nhà đất không thực hiện được do bên bán (cụ Lê, ông Phong, bà Lành) vi phạm hợp đồng.

Lẽ ra, phải huỷ hợp đồng mua bán nhà đất, buộc bên bán phải thực hiện đúng thoả thuận là phải bồi thường gấp 3 số vàng đã nhận cho người mua (22,4 lượng vàng x 3 = 67,2 lượng vàng) và thanh toán tiền sửa chữa nhà cho bên mua; nhưng Toà án cấp sơ thẩm lại công nhận hợp đồng mua bán phần nhà nêu trên và buộc ông Trọn, bà Nga phải thanh toán phần tiền nhà còn thiếu cho cụ Lê, ông Phong, bà Lành theo thời giá là 195.640.000 đồng là không có căn cứ vì nhà đất này chưa được chia thừa kế và 5 người thừa kế đang ở nước ngoài không đồng ý bán nhà. Toà án cấp phúc thẩm huỷ thoả thuận mua bán nhà, buộc bên bán thanh toán tiền sửa chữa nhà và bồi thường gấp 3 số vàng đã nhận cho bên mua là đúng, nhưng lại chỉ tính số vàng đã nhận là 21,4 lượng (thực tế cụ Lê đã nhận của bên mua là 22,4 lượng) và lại quy số vàng này ra tiền tại thời điểm xét xử sơ thẩm để buộc bên bán trả tiền cho bên mua là trái với thoả thuận mua bán nhà đã được hai bên mua bán ký kết ngày 22-8-1996.

Vì vậy, cần hủy bản án phúc thẩm để xét xử phúc thẩm lại theo hướng huỷ hợp đồng mua bán nhà; buộc bên bán bồi thường cho bên mua gấp 3 lần số vàng đã nhận (22,4 lượng vàng x 3 = 67,2 lượng), thanh toán tiền sửa chữa nhà và xem xét án phí theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên, căn cứ vào khoản 3 Điều 291, khoản 3 Điều 297 Bộ luật tố tụng dân sự;

QUYẾT ĐỊNH:

1. Huỷ bản án dân sự phúc thẩm số 15 ngày 17-3-2005 của Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại Đà Nẵng về vụ án “ Yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà” giữa nguyên đơn là cụ Huỳnh Thị Lê với bị đơn là ông Đặng Hữu Trọn, bà Nguyễn Thị Mỹ Nga; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là các ông, bà Từ Kim Phong, Từ Thị Mộng Lành, Từ Ngọc Hiệp, Từ Hữu Tâm, Từ Thị Mỹ Vân, Từ Thị Thành Thiện, Từ Thị Thành Phúc.

2. Giao hồ sơ vụ án cho Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại Đà Nẵng xét xử phúc thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

Lý do bản án phúc thẩm bị hủy:

Toà án cấp phúc thẩm huỷ hợp đồng mua bán nhà là đúng nhưng xác định không chính xác mức bồi thường của bên bán cho bên mua.