Quyết định giám đốc thẩm về vụ án "Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất"

……..

Ngày 28 tháng 8 năm 2008, tại trụ sở Toà án nhân dân tối cao đã mở phiên toà giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự về “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng  quyền sử dụng đất” giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Mỹ Hạnh sinh năm 1959; địa chỉ: 46/104 Võ Văn Tần, phường 6, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh;

Bị đơn: Bà Ngô Thị Thu Hoa sinh năm 1962; địa chỉ: 43 Trần Phú, thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai; ủy quyền cho bà Nguyễn Thị Thanh Hà đại diện;

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Hồ Văn Thuận sinh năm 1962; địa chỉ: 43 Trần Phú, thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai; ủy quyền cho bà Nguyễn Thị Thanh Hà đại diện;

2. Ông Trần Văn Tư sinh năm 1962 và vợ là bà Ngô Thị Điều sinh năm 1964; cùng trú tại: Nhà số 170 Lê Hồng Phong, phường Lê Lợi, thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định; đều ủy quyền cho bà Nguyễn Thị Thanh Hà đại diện;

3. Bà Ngô Thị Lệ Thu sinh năm 1958; địa chỉ: 314 Nguyễn Đình Chiểu, phường 04, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh;

4. Ông Hồ Hồng Hải; định cư tại Mỹ, không rõ địa chỉ;

5. Ông Nguyễn Văn Chuyền sinh năm 1962; trú tại: nhà số 4/3 Đồ Sơn, phường 4, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh;

6. Công ty Dịch vụ công ích quận 4; trụ sở: 301, Hoàng Diệu, phường 06, quận 4, thành phố Hồ Chí Minh; Giám đốc Công ty ủy quyền cho anh Trần Vân Nam, cán bộ Công ty, đại diện.

NHẬN THẤY:

Tại đơn khởi kiện ngày 01-02-2005 và trong quá trình tố tụng, nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Mỹ Hạnh trình bày:

Năm 1994 bà đã sang nhượng cho bà Ngô Thị Thu Hoa 02 lô đất dự án tại xã An Phú, huyện Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh (nay là phường Thảo Điền, quận 2, thành phố Hồ Chí Minh), diễn biến việc sang nhượng đất như sau:

- Lô đất thứ nhất (diện tích 1000m2):

Nguồn gốc lô đất này do bà mua của ông Hồ Hồng Hải với giá 200 lượng vàng, đã đặt cọc 50 lượng; ngày 02-10-1994 bà bán lại đất này cho bà Hoa với giá 270 lượng (bà Hoa để cho ông Trần Văn Tư là em rể bà Hoa đứng tên giùm trên hợp đồng); bà đã nhận tiền cọc của bà Hoa là 70 lượng vàng (số vàng này được cấn trừ từ 70 lượng vàng mà bà đã vay của bà Hoa trước đây). Do ông Hải chuẩn bị đi định cư ở nước ngoài, được sự đồng ý của bà Hoa, nên bà cùng ông Hải bán lô đất này cho người khác; bà đã chuyển số tiền đặt cọc của bà Hoa là 70 lượng vàng nêu trên sang hợp đồng chuyển nhượng sau (chuyển nhượng lô đất 2000m2).

- Lô đất thứ hai (diện tích 2000m2):

Đầu tháng 10/1994, bà nhận chuyển nhượng lô đất 2000 m2 của Công ty xây dựng và phát triển nhà quận 4 (sau đây gọi tắt là Công ty) với giá 390 lượng vàng (Hợp đồng không ghi ngày tháng, năm 1994); bà đã đóng tiền đợt 1 cho công ty là 240 lượng và bà chuyển nhượng lại lô đất này cho bà Hoa với giá 540 lượng vàng (chênh lệch 150 lượng so với giá của Công ty).

Thực hiện thỏa thuận chuyển nhượng nêu trên, ngày 10-10-1994 bà Hoa đã giao lại cho bà 240 lượng vàng để thanh toán số vàng mà bà đã giao đợt 1 cho Công ty; ngoài ra, bà còn nhận của bà Hoa 70 lượng vàng (số vàng này được cấn trừ từ số vàng đặt cọc của lô đất thứ nhất). Ngày 15-10-1994 bà có đơn gửi Công ty xin đổi tên bà trong hợp đồng chuyển nhượng đất sang tên ông Hồ Văn Thuận (chồng bà Hoa); sau đó, Công ty đã ký “hợp đồng chuyển nhượng nhà đất” số 180/HĐCN với bên mua đứng tên ông Hồ Văn Thuận, nội dung tương tự như hợp đồng đã ký với bà; bà ký thay ông Thuận ở mục đại diện bên mua (hợp đồng này cũng không ghi ngày tháng, có hiệu lực từ ngày 10-10-1994).

Bà đã nhiều lần yêu cầu bà Hoa trả cho bà số vàng còn thiếu, nhưng bà Hoa lẩn tránh, không chịu thanh toán mặc dù bà đã khiếu nại nhiều lần đến Uỷ ban nhân dân phường Thảo Điền, quận 2.

Nay bà yêu cầu huỷ việc sang nhượng lô đất 2.000m2 vì vô hiệu; hủy “Đơn xin đổi tên hợp đồng chuyển nhượng đất” ngày 15-10-1994 và bà hoàn trả cho bà Hoa, ông Thuận 240 lượng vàng mà bà đã nhận của hợp đồng mua 2000m2 đất và 70 lượng vàng mà bà đã nhận đặt cọc của hợp đồng chuyển nhượng 1000m2; yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng 2.000m2 đất với Công ty; bà không tranh chấp lô đất 1000 m2.

Bị đơn là bà Ngô Thị Thu Hoa do bà Nguyễn Thị Thanh Hà (đại diện theo uỷ quyền của bà Hoa) trình bày:

- Về lô đất thứ nhất diện tích 1000m2: Ngày 02-10-1994, ông Trần Văn Tư (em rể bà) mua lô đất 1000m2 của bà Hạnh, chứ không phải bà mua lô đất này để ông Tư đứng tên giùm; ông Tư đã đặt cọc cho bà Hạnh 70 lượng vàng; bà Hạnh vẫn còn nợ bà Hoa 70 lượng vàng theo giấy vay tiền ngày 29-9-1994 (có lúc bà Hoa khai có nội dung là bà uỷ quyền cho ông Tư được lấy số tiền 70 lượng vàng mà bà Hạnh nợ bà để trả cho bà Hạnh để thực hiện hợp đồng giữa ông Tư và bà Hạnh); bà không tranh chấp lô đất này.

Ngày 10-01-2006, bà Thanh Hà (đại diện theo uỷ quyền của bà Hoa) có yêu cầu phản tố với nội dung: đề nghị bà Hạnh phải trả cho bà Hoa số tiền 70 lượng vàng theo giấy vay nợ ngày 29-9-1994 cùng tiền lãi theo quy định (biên lai thu tiền tạm ứng án phí ngày 23-01-2006).

- Về lô đất 2000m2: Vợ chồng bà Hoa mua lô đất này với Công ty, bà Hạnh chỉ nộp giùm 240 lượng vàng cho Công ty (có lúc bà Hoa khai là bà trả 240 lượng vàng cho bà Hạnh); bà Hạnh ký thay ông Thuận trong hợp đồng chuyển nhượng nhà đất; ông Thuận là người đứng tên trong hợp đồng chuyển nhượng nhà đất; vợ chồng bà không thoả thuận sang nhượng lô đất này với bà Hạnh với giá 540 lượng vàng; ngày 29-8-2005, Công ty đã lập biên bản tạm giao đất cho vợ chồng bà; do đó, bà yêu cầu được tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất số 180/HĐCN ngày 10-10-1994 với Công ty.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Hồ Văn Thuận, ông Trần Văn Tư, bà Ngô Thị Điều và bà Nguyễn Thị Thanh Hà (đại diện theo uỷ quyền của ông Thuận, ông Tư, bà Điều) trình bày:

- Ông Thuận thống nhất với lời trình bày của bà Hoa. Ông Tư không tranh chấp về lô đất thứ nhất mà chỉ yêu cầu bà Hạnh trả số vàng 70 lượng  (có lúc yêu cầu phạt cọc gấp đôi số vàng 70 lượng) mà bà Hạnh đã nhận cọc chuyển nhượng lô đất 1000 m2 tại hợp đồng ngày 02-10-1994 để mua lô đất này (ông Tư không nộp tiền tạm ứng án phí).

- Ông Nguyễn Văn Chuyền (người mua lô đất 1000 m2 của ông Hải) và bà Ngô Thị Lệ Thu (người môi giới chuyển nhượng đất) trình bày: Các ông bà không liên quan đến việc tranh chấp 2.000m2 đất và số tiền đặt cọc của hợp đồng chuyển nhượng 1000 m2 nêu trên;  yêu cầu được xét xử vắng mặt.

- Công ty Dịch vụ Công ích quận 4 (do ông Trần Vân Nam là người đại diện theo ủy quyền) trình bày: Năm 1994 Công ty Quản lý và phát triển nhà quận 4 (nay là Công ty Dịch vụ Công ích quận 4) ký “hợp đồng chuyển nhượng nhà đất” số 180/HĐCN với nội dung là chuyển nhượng cho bà Hạnh lô đất 2.000m2 với giá 390 lượng vàng, hợp đồng có hiệu lực từ ngày 10-10-1994, bà Hạnh đã nộp tiền đợt 1 là 240 lượng vàng; ngày 15-10-1994 bà Hạnh có đơn xin đổi tên hợp đồng chuyển nhượng lô đất nêu trên sang tên ông Hồ Văn Thuận; theo đề nghị của bà Hạnh, Công ty đã lập lại hợp đồng chuyển nhượng cho ông Thuận với số hợp đồng và nội dung giống như hợp đồng đã lập đối với bà Hạnh trước đây. Ngày 29-8-2005 Công ty đã tạm giao đất cho vợ chồng bà Hoa quản lý. Việc Công ty chuyển tên hợp đồng cho ông Thuận là theo lời đề nghị của bà Hạnh, Công ty không có liên quan gì đến việc thỏa thuận và thanh toán tiền trong việc chuyển nhượng đất giữa bà Hạnh với vợ chồng bà Hoa. Đề nghị Tòa án xét xử theo pháp luật, Công ty sẽ chấp hành quyết định của Tòa án và xin được xét xử vắng mặt.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số194/2007/DS-ST ngày 30-01-2007, Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

Áp dụng:

- Điều 25 và Điều 34 Bộ luật tố tụng dân sự.

- Điều 127 và Điều 128, Điều 136 và Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005.

- Nghị định 70/CP ngày 12-6-1997 của Chính phủ quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

- Thông tư liên tịch số 01/TTLT ngày 19-6-1997 của TANDTC, VKSNDTC, Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp hướng dẫn xét xử và thi hành án về tài sản.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu của bà Nguyễn Thị Mỹ Hạnh.

2. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng nhà đất số 180/HĐCN ngày 10-10-1994 giữa Công ty xây dựng và phát triển nhà quận 4 nay là Công ty dịch vụ công ích quận 4 với ông Hồ Văn Thuận do bà Nguyễn Thị Mỹ Hạnh đại diện ký thay về việc chuyển nhượng diện tích 2000m2 đất tại Lô A, xã An Phú, huyện Thủ Đức nay là Khu nhà ở biệt thự An Phú, phường Thảo Điền, quận 2 là vô hiệu.

3. Hủy tờ đơn xin đổi tên hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 15-10-1994 giữa bà Nguyễn Thị Mỹ Hạnh với ông Hồ Văn Thuận về việc chuyển nhượng phần diện tích đất nêu trên.

4. Ghi nhận yêu cầu của các đương sự trong vụ án không tranh chấp phần diện tích 1000m2 đất tọa lạc tại Khu nhà ở biệt thự An Phú, phường Thảo Điền, quận 2 mà Công ty Dịch vụ Công ích quận 4 đã ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn Chuyền.

5. Bà Nguyễn Thị Mỹ Hạnh phải hoàn trả cho vợ chồng ông Hồ Văn Thuận bà Ngô Thị Thu Hoa giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng phần diện tích đất 2.000m2 là 240 lượng vàng SJC (hai trăm bốn mươi lượng vàng SJC) và giá trị đặt cọc của phần diện tích đất 1.000m2 là 70 lượng vàng SJC. Tổng cộng là 310 lượng vàng SJC.

6. Vợ chồng ông Hồ Văn Thuận bà Ngô Thị Thu Hoa phải giao trả lại cho Công ty dịch vụ công ích quận 4 toàn bộ diện tích đất theo biên bản tạm giao đất ngày 29-8-2005.

7. Bà Nguyễn Thị Mỹ Hạnh được quyền liên hệ với Công ty Dịch vụ Công  ích quận 4 để tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng phần diện tích 2000m2 đất hiện nay tọa lạc tại Khu nhà ở biệt thự An Phú, phường Thảo Điền, quận 2 được đôi bên ký kết vào ngày 10-10-1994. Trong quá trình tiếp tục thực hiện hợp đồng nếu đôi bên có tranh chấp, thì sẽ được giải quyết ở một vụ án dân sự khác.

8. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Ngô Thị Thu Hoa đòi bà Nguyễn Thị Mỹ Hạnh phải trả số tiền nợ 70 lượng vàng SJC (bảy muơi lượng vàng SJC) theo giấy mượn tiền ngày 29-9-1994.

9.Các đương sự thi hành tại Thi hành án dân sự thành phố Hồ Chí Minh ngay sau khi bản án phát sinh hiệu lực pháp luật. Kể từ ngày ông Hồ Văn Thuận và bà Ngô Thị Thu Hoa có đơn yêu cầu thi hành án, nếu bà Nguyễn Thị Mỹ Hạnh không thi hành khoản vàng nêu trên, thì hàng tháng bà Hạnh còn phải trả lãi cho ông Thuận bà Hoa theo mức lãi suất đối với vàng do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian chưa thi hành án.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí và quyền kháng cáo.

Ngày 02-02-2007, bà Hoa và ông Thuận kháng cáo có nội dung: Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa vợ chồng bà Hoa với Công ty là hợp đồng có điều kiện, hợp pháp; bà Hạnh không liên quan đến hợp đồng này, nhưng Toà án cấp sơ thẩm tuyên bố hợp đồng này vô hiệu là không đúng. Toà án không buộc bà Hạnh trả cho bà số tiền nợ 70 lượng và lãi của số vàng này không đúng.

Ngày 02-02-2007, vợ chồng ông Tư kháng cáo có nội dung: ông Tư nhận chuyển nhượng 1000m2 đất của bà Hạnh và đã đặt cọc 70 lượng vàng, nhưng Toà án cấp sơ thẩm không buộc bà Hạnh trả cho vợ chồng ông số vàng này là không đúng.

Tại bản án dân sự phúc thẩm số 122/2007/DSPT ngày 24-4-2007, Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

- Căn cứ Điều 275, Điều 276 Bộ luật tố tụng dân sự. Không chấp nhận kháng cáo của bà Hoa cùng những người có quyền và nghĩa vụ liên quan đến vụ án (Thuận, Tư, Điều), sửa một phần bản án sơ thẩm về áp dụng pháp luật để làm căn cứ xét xử vụ án này như sau:

- Áp dụng Điều 412, 414, 417 Bộ luật dân sự, tuyên xử:

1. Hủy hợp đồng chuyển nhượng nhà đất số 180/HĐCN có hiệu lực ngày 10-10-1994 giữa Công ty xây dựng và phát triển nhà quận 4 nay là Công ty dịch vụ công ích quận 4 với ông Hồ Văn Thuận do bà Nguyễn Thị Mỹ Hạnh ký thay, nhưng không có sự ủy quyền hợp pháp của ông Thuận, về việc chuyển nhượng diện tích 2.000m2 đất Lô A, xã An Phú, huyện Thủ Đức nay là Khu nhà ở biệt thự An Phú, phường thảo Điền, quận 2,  thành phố Hồ Chí Minh.

2. Hủy tờ đơn xin đổi tên hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 15-10-1994 giữa bà Nguyễn Thị Mỹ Hạnh với ông Hồ Văn Thuận về việc chuyển nhượng phần diện tích đất nêu trên.

3. Bà Nguyễn Thị Mỹ Hạnh phải trả cho ông Hồ Văn Thuận và bà Ngô Thị Thu Hoa 310 lượng vàng SJC, trong đó có 240 lượng vàng đã nhận của bà Hoa để chuyển nhượng 2.000m2 đất và 70 lượng vàng chuyển từ tiền vay bà Hoa sang tiền đặt cọc để mua 1.000m2 đất.

4. Vợ chồng ông Thuận và bà Hoa phải giao trả cho Công ty dịch vụ công ích quận 4 toàn bộ diện tích đất theo Biên bản tạm giao đất ngày 29-8-2005.

5. Bà Nguyễn Thị Mỹ Hạnh được quyền liên hệ với Công ty dịch vụ công ích quận 4 để tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng phần diện tích 2.000m2 đất tọa lạc tại Khu nhà ở biệt thự An Phú, phường Thảo Điền, quận 2, theo hợp đồng số 180 có hiệu lực ngày 10-10-1994. Trong quá trình thực hiện hợp đồng này nếu có tranh chấp sẽ được giải quyết thành một vụ kiện dân sự khác.

6. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Ngô Thị Thu Hoa đòi bà Nguyễn Thị Mỹ Hạnh phải trả thêm 70 lượng vàng SJC theo giấy mượn tiền ngày 29-9-1994.

7. Bà Hoa, ông Thuận, ông Tư, bà Điều mỗi người phải nộp 50.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm theo quy định của pháp luật.

- Các quyết định khác của bản án sơ thẩm số 194/2007/DSST ngày 30-01-2007của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh không có kháng cáo kháng nghị có hiệu lực pháp luật.

Sau khi xét xử phúc thẩm, bà Ngô Thị Thu Hoa có đơn khiếu nại với nội dung không đồng ý với bản án sơ thẩm và bản án phúc thẩm nêu trên.

Tại Quyết định số10/QĐ-KNGĐT-V5 ngày 24-01-2008, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao kháng nghị bản án dân sự phúc thẩm số 122/2007/DSPT ngày 24-4-2007 của Toà phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh và đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm hủy bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và huỷ bản án dân sự sơ thẩm số194/2007/DS-ST ngày 30-01-2007 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm lại với nhận định (trích kháng nghị) như sau:

 “...2000m2 đất tọa lạc tại lô A, xã An Phú, huyện Thủ Đức, nay là Khu nhà ở Biệt thự An Phú, phường Thảo Điền, quận 2, thành phố Hồ Chí Minh mà bà Hạnh cho rằng đã chuyển nhượng cho bà Hoa có nguồn gốc là tài sản của Công ty dịch vụ công ích quận 4 (doanh nghiệp nhà nước). Tháng 10-1994 Công ty đã chuyển nhượng cho bà Hạnh, ngày 15-10-1994 bà Hạnh làm đơn gửi Công ty và đề nghị để ông Thuận đứng tên là người nhận chuyển nhượng diện tích đất mà bà đã lập hợp đồng mua của Công ty. Sau đó Công ty lại chuyển nhượng cho vợ chồng bà Hoa với giá 390 lượng vàng 4 con 9; Công ty đã nhận 240 lượng vàng, số vàng còn lại 150 lượng hiện nay Công ty chưa thu.

Xét thấy, từ khi Công ty ký hợp đồng chuyển nhượng số đất trên cho bà Hạnh và vợ chồng bà Hoa cho đến nay, thị trường nhà, đất tại thành phố Hồ Chí Minh có nhiều biến động theo xu hướng tăng, nhưng trong quá trình giải quyết vụ kiện Công ty không có ý kiến gì về việc này, bản án phúc thẩm lại cho bà Hạnh tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không tiến hành định giá trong khi giá đất tăng đã gây thiệt hại cho Nhà nước.

Quá trình thực hiện  hợp đồng số vàng 240 lượng mà Công ty đã nhận từ tháng 10/1994 là của vợ chồng bà Hoa để thực hiện hợp đồng chứ không phải là của bà Hạnh, bà Hạnh chỉ là người nộp hộ, trong khi đó bản án phúc thẩm cũng như sơ thẩm lại cho bà Hạnh tiếp tục thực hiện hợp đồng và buộc bà Hạnh phải trả vợ chồng bà Hoa 240 lượng vàng là không đúng với quan hệ hợp đồng đã được xác lập. Trường hợp này cần tiến hành định giá đất, trên cơ sở đó Tòa án giao phần đất tương ứng với phần tiền (vàng) mà bà Hoa đã nộp cho Công ty mới đảm bảo quyền lợi của các bên đương sự.

Đối với thỏa thuận giữa bà Hạnh với bà Hoa để bà Hạnh được hưởng chênh lệch giá là 150 lượng vàng. Xét thỏa thuận chỉ bằng miệng không có giấy tờ, phía bà Hoa lại không thừa nhận nên không có căn cứ để chấp nhận.

Về 70 lượng vàng mà bà Hạnh mượn của bà Hoa: Việc bà Hạnh vay tiền của bà Hoa là có thật, bà Hạnh cũng thừa nhận. Đây là quan hệ vay nợ, cần tách ra thành một vụ kiện khác khi bà Hoa có yêu cầu.”

 Tại phiên toà giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao chấp nhận kháng nghị nêu trên của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao.

XÉT THẤY:

Lô đất 2000m2 tọa lạc tại lô A, xã An Phú, huyện Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh có nguồn gốc thuộc quyền sử dụng của Công ty Xây dựng và phát triển nhà quận 4 (nay là Công ty Dịch vụ Công ích quận 4, gọi tắt là Công ty). Tại hợp đồng chuyển nhượng nhà đất số 180/HĐCN (không đề ngày, tháng, năm, có hiệu lực từ ngày 10-10-1994), Công ty chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị Mỹ Hạnh lô đất nêu trên với giá 390 lượng vàng; hai bên thỏa thuận thanh toán thành 3 đợt: đợt một trả 240 lượng vàng sau khi ký hợp đồng, đợt hai trả 150 lượng vàng khi được phép xây dựng, đợt ba trả theo thông báo của Công ty. Ngày 10-10-1994, bà Hạnh ký giấy xác nhận “...có đóng giùm cho ông Hồ Văn Thuận..với số tiền là 240 lượng vàng để mua 2000 m2 đất ở Công ty Phát triển nhà quận 4”. Ngày 15-10-1994, bà Hạnh có đơn đề nghị Công ty đổi tên trên hợp đồng từ tên của bà sang tên ông Hồ Văn Thuận. Sau khi có đề nghị của bà Hạnh, Công ty đã lập “hợp đồng chuyển nhượng nhà đất” (cũng ghi số 180/HĐCN, không ghi ngày ký hợp đồng, nhưng có ghi là hợp đồng có hiệu lực từ ngày 10-10-1994 và tuy có ghi tên ông Thuận là bên mua nhưng ông Thuận không ký tên ở hợp đồng mà bà Hạnh ký thay ông Thuận) với nội dung và hình thức tương tự như hợp đồng mà bà Hạnh đã ký với Công ty trước đó (Công ty xác nhận trong hợp đồng là đã nhận 240 lượng vàng). Như vậy, bà Hạnh đã nhận của ông Thuận 240 lượng vàng và đóng giùm cho vợ chồng ông Thuận, bà Hoa để ông Thuận, bà Hoa nhận chuyển nhượng đất từ Công ty (Công ty đã nhận số vàng này); quá trình sang nhượng nhà đất, có 3 giao dịch đã được xác lập là: Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa Công ty với bà Hạnh, thỏa thuận miệng giữa bà Hạnh với vợ chồng ông Thuận về việc đổi tên trên hợp đồng và hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa Công ty với ông Thuận.

Xem xét các giao dịch dân sự nêu trên, thì thấy:

- Hợp đồng sang nhượng nhà đất giữa Công ty với bà Hạnh là hợp pháp, nhưng bà Hạnh đã tự nguyện chấm dứt hợp đồng và được Công ty đồng ý, nên lô đất 2000m2 vẫn thuộc quyền sử dụng của Công ty.

- Thỏa thuận miệng về việc đổi tên trên hợp đồng giữa bà Hạnh với vợ chồng ông Thuận, bà Hoa là có thực; tuy ông Thuận, bà Hoa cho rằng giữa vợ chồng ông, bà với bà Hạnh không có thỏa thuận về việc đổi tên trên hợp đồng sang nhượng nhà đất trong đó vợ chồng ông, bà phải trả cho bà Hạnh 150 lượng vàng chênh lệch so với giá gốc của Công ty là 390 lượng, nhưng thực tế thì bà Hạnh có công sức làm thủ tục để nhận chuyển nhượng nhà đất rồi làm thủ tục cho ông Thuận mua nhà đất, ký thay ông Thuận tại hợp đồng sang nhượng nhà đất với Công ty; mặt khác, tại thời điểm năm 1994 thì lô đất 1000m2 (thuộc dự án của Công ty, tọa lạc tại Khu nhà ở biệt thự An Phú) cũng được bà Hạnh thỏa thuận chuyển nhượng (do ông Trần Văn Tư đứng tên bên nhận chuyển nhượng) với giá là 270 lượng vàng. Do đó, lời khai của bà Hạnh về việc bà thỏa thuận đổi tên trên hợp đồng chuyển nhượng nhà đất từ tên của bà sang tên ông Thuận để hưởng chênh lệch 150 lượng vàng là có cơ sở thực tế.

- Đối với hợp đồng sang nhượng nhà đất giữa Công ty với ông Thuận (do bà Hạnh ký thay), tuy không có văn bản về việc ông Thuận ủy quyền cho bà Hạnh ký thay tại hợp đồng nêu trên, nhưng bà Hạnh là người đóng giùm vàng cho Công ty để ông Thuận nhận chuyển nhượng nhà đất, ông Thuận không phản đối việc bà Hạnh ký thay và vẫn thực hiện hợp đồng sang nhượng nhà đất với Công ty (ông Thuận được Công ty tạm giao đất vào ngày 29-8-2005), nên việc bà Hạnh ký thay ông Thuận tại hợp đồng sang nhượng đất với Công ty không vi phạm Điều 154, Điều 155 Bộ luật dân sự có hiệu lực từ ngày 01-7-1996. Mặc dù tại thời điểm giao kết, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất nêu trên không được công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền, nhưng theo quy định tại Điều 67 Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 01-01-2007 thì hợp đồng nêu trên không bắt buộc phải công chứng, chứng thực (do Công ty có chức năng kinh doanh bất động sản), nên hiện nay hợp đồng sang nhượng nhà đất giữa Công ty với ông Thuận không vi phạm về hình thức. Trong khi đó, do bà Hạnh có đơn đề nghị Công ty cho bà đổi tên bà trên hợp đồng chuyển nhượng nhà đất sang tên ông Thuận, nên Công ty đã đồng ý ký hợp đồng sang nhượng nhà đất với ông Thuận và để ông Thuận tiếp tục thực hiện hợp đồng; do đó, hợp đồng giữa Công ty với ông Thuận có sự thống nhất về ý chí giữa bà Hạnh, Công ty và ông Thuận, nên không trái pháp luật.

Như vậy, có cơ sở xác định bà Hạnh đã thỏa thuận đổi tên trên hợp đồng chuyển nhượng nhà đất cho vợ chồng ông Thuận để hưởng chênh lệch là 150 lượng vàng; tuy nhiên, số tiền 240 lượng vàng nộp cho Công ty để nhận chuyển nhượng nhà đất là của vợ chồng bà Hoa, bà Hạnh chưa có quyền sử dụng đất, còn vợ chồng ông Thuận không thực hiện thỏa thuận miệng về việc trả số tiền chênh lệch cho bà Hạnh; do đó, cả hai bên đều có lỗi, nên số vàng chênh lệch (150 lượng) phải được chia đôi, mỗi bên chịu 1/2. Ngoài ra, do hợp đồng giữa Công ty với bà Hạnh đã chấm dứt, còn hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa Công ty với ông Thuận đang có hiệu lực, nên vợ chồng ông Thuận, bà Hoa phải được tiếp tục thực hiện hợp đồng với Công ty (đúng như quy định tại Điều 3 của hợp đồng chuyển nhượng nhà đất); nhưng Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm quyết định bà Hạnh được quyền liên hệ với Công ty để tiếp tục thực hiện hợp đồng là không đúng. Toà án cấp sơ thẩm tuyên bố hợp đồng sang nhượng nhà đất giữa Công ty với ông Thuận vô hiệu, còn Tòa án cấp phúc thẩm xử hủy hợp đồng này cũng là không đúng.

Về yêu cầu phản tố của bà Hoa đối với 70 lượng vàng:

Ngày 29-9-1994 bà Hạnh có mượn của bà Hoa 70 lượng vàng. Ngày 02-10-1994 ông Trần Văn Tư (em rể bà Hoa) đứng tên nhận sang nhượng 1000m2 đất của bà Hạnh và trong “giấy sang nhượng đất” (do bà Hạnh ký) có ghi rõ “đã đưa trước 70 lượng và sẽ đưa tiếp 50 lượng...”. Bà Hạnh cho rằng bà Hoa mua đất nhưng để ông Tư đứng tên giùm tại giấy sang nhượng nêu trên và bà Hoa đã đồng ý cấn trừ số vàng mà bà nợ (70 lượng) thành tiền đặt cọc mua đất; tuy bà Hoa không thừa nhận đã cấn trừ 70 lượng vàng mà bà Hạnh đã vay trước đây để chuyển thành tiền cọc mua lô đất 1000m2 (lô đất thứ nhất), nhưng có lúc bà Hoa thừa nhận: “..đối với 1000m2 đất mà bà Hạnh nhượng lại cho tôi từ ông Hải là bà Hạnh đã nhận của tôi và em rể tôi là 140 lượng vàng..”. Như vậy, bà Hoa đã thừa nhận mua lô đất 1000m2 này. Trong khi đó, tại “giấy sang nhượng đất” không thể hiện ông Tư phải giao tiếp cho bà Hạnh 70 lượng vàng (tại phiên Toà phúc thẩm, ông Tư cũng đã thừa nhận là không có việc trả vàng đợt hai). Do đó, Toà án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Hoa đòi bà Hạnh phải trả thêm 70 lượng vàng là đúng.

Ngoài ra, ông Thuận (chồng bà Hoa) là người đứng tên trong hợp đồng chuyển nhượng nhà đất với Công ty và là người được Công ty tạm giao đất, nên cần phải xác định ông Thuận là đồng bị đơn trong vụ án; nhưng Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm lại xác định ông Thuận là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là không chính xác.

Vì các lẽ trên, căn cứ khoản 3 Điều 291, khoản 3 Điều 297, khoản 2 và khoản 3 Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự;

QUYẾT ĐỊNH:

1. Huỷ bản án dân sự phúc thẩm số 122/2007/DSPT ngày 24-4-2007 của Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh và hủy bản án dân sự sơ thẩm số194/2007/DS-ST ngày 30-01-2007 của Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về vụ án dân sự tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Mỹ Hạnh với bị đơn là bà Ngô Thị Thu Hoa; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là các ông, bà Hồ Văn Thuận, Trần Văn Tư, Ngô Thị Điều, Ngô Thị Lệ Thu, Hồ Hồng Hải, Nguyễn Văn Chuyền và Công ty Dịch vụ Công ích quận 4.

2. Giao hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

Lý do bản án phúc thẩm và bản án sơ thẩm bị hủy:

Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm quyết định nguyên đơn (bà Hạnh) được quyền liên hệ với Công ty để tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất là không đúng.