Quyết định giám đốc thẩm về vụ án "Đòi nhà"

……..

Ngày 03 tháng 10 năm 2007, tại trụ sở Toà án nhân dân tối cao đã mở phiên toà giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự về “Đòi nhà” giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Cụ Nguyễn Thị Kim Huê, sinh năm 1921; trú tại nhà số 37 A, đư­ờng Lê Sao, phường Phú Thạnh, quận Tân Phú, thành phố Hồ Chí Minh; ủy quyền cho bà Nguyễn Thị Thanh sinh năm 1965; trú tại nhà số 403/27B Trương Công Định, phư­ờng 14, Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh đại diện (văn bản ủy quyền ngày 04-11-2004).

Bị đơn: Ông Nguyễn Văn Sinh, sinh năm 1949; trú tại nhà số 17 Yersin, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Lương Duy Thiện (Hiền) sinh năm 1961; trú tại nhà số 07 Biệt Thự, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa; uỷ quyền cho bà Nguyễn Thị Thanh đại diện (văn bản ủy quyền ngày 23-3-2004);

2. Bà Nguyễn Thị Hoa Em sinh năm 1953; trú tại nhà số 227 đư­ờng Lê Sao, phường Phú Thạnh, quận Tân Phú, thành phố Hồ Chí Minh;

3. Ông Lương Duy Từ, sinh năm 1955; trú tại nhà số 227 đư­ờng Lê Sao, phường Phú Thạnh, quận Tân Phú, thành phố Hồ Chí Minh;

4. Bà L­ương Thị Anh Minh sinh năm 1955; trú tại nhà số 15/3 Lê Lai, Nha Trang;

5. Bà L­ương Thị Anh Danh sinh năm 1957; trú tại nhà số 542, đường 40 Oakland CA 94609, USA;

6. Bà L­ương Thị Anh Thư sinh năm 1955; trú tại nhà số 19158 Lahey St#1.Northrige CA 91326, USA;

7. Bà L­ương Thị Vĩnh Bình sinh năm 1959; trú tại nhà số 69/2 Bis, Phạm Văn Chiêu, tổ 34, khu phố 2, phường 12, quận Gò Vấp thành phố Hồ Chí Minh;

8. Bà L­ương Thị Phú Vinh sinh năm 1959; trú tại nhà số 66/560E, Phan Huy Ích, tổ 118, phư­ờng 12, quận Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh;

9. Bà Nguyễn Thị Lạc và các con:  Nguyễn Thành Trung, Nguyễn Thị Thu Hà, Nguyễn Thành Đại, Nguyễn Thị Thu Hằng; đều trú tại nhà số 17 Yersin, Nha Trang và  uỷ quyền cho ông Nguyễn Văn Sinh đại diện (văn bản uỷ quyền ngày 06-12-2005).

10. Chị Nguyễn Thị Mỹ Dung (con dâu ông Sinh, bà Lạc), trú tại nhà số 17 Yersin, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa.

NHẬN THẤY:

Theo đơn khởi kiện ngày 21-9-2004, lời khai của cụ Nguyễn Thị Kim Huê và người đại diện theo uỷ quyền của cụ Huê thì:

Vợ chồng cụ (Lương Duy Uỷ và Nguyễn Thị Kim Huê) là chủ sở hữu căn nhà 17 Yersin, Nha Trang. Ngày 31-01-1968 cụ Ủy chết, ngày 18-3-1968 Ủy ban hành chính xã Nha Trang Đông, tỉnh Khánh Hòa (cũ) lập giấy chứng nhận cụ là “thừa kế chính thức” của cụ Ủy, cũng trong thời gian này cụ cho hộ ông Hoàng Hiệu ở nhờ. Năm 1972, cụ nhờ bà Nguyễn Thị Sinh trông coi nhà giùm; cuối năm 1972 bà Sinh tự ý cho bà Nguyễn Thị Cấp ở nhờ; năm 1976 bà Sinh lại tiếp tục cho ông Phan Công Thế ở nhờ một thời gian. Do các hộ ở nhờ không trả nhà, nên năm 1992 cụ khởi kiện vụ án  đòi nhà cho ở nhờ.

Ngày 15-12-1992, ông Lương Duy Từ (con của cụ) tự ý lập giấy giao ước bán cho ông Nguyễn Văn Sinh toàn bộ căn nhà 17 Yersin, trong khi đó ngày 25-12-1992 cụ mới lập giấy cho ông Từ căn nhà 17 Yersin (ngày 21-01-2002, cụ Huê và ông Từ đã thỏa thuận xin huỷ giấy cho nhà nêu trên tại phòng công chứng Nhà nước). Cụ không biết việc giao ước mua bán nhà giữa ông Từ và ông Sinh.

Hợp đồng mua bán nhà ở ngày 24-12-1996 giữa cụ và ông Sinh có chữ ký của cụ là do ông Thiện (con trai cụ) và ông Sinh lừa dối cụ ký vào hợp đồng này.  Hợp đồng không có chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền nên vô hiệu.

Hợp đồng mua bán phần thừa kế nhà 17 Yersin ngày 01-01-1999 giữa ông Thiện và bà Minh (các con của cụ) với ông Sinh không liên quan gì đến cụ. Do ông Thiện và bà Minh nói đây là giấy vay tiền để thi hành án nên cụ đã ký tại giấy đó (với tư cách là người chứng kiến).

Các con của cụ tự ý bán nhà, không liên quan gì đến cụ.

Sau khi các hộ ở nhờ trả nhà, ông Thiện vào thành phố Hồ Chí Minh gọi người ra trông coi nhà, thì ông Sinh tự động bẻ khoá chiếm nhà để ở. Ông Sinh tự ý sửa chữa, xây dựng thêm, không có sự đồng ý của cụ. Năm 2000 cụ khiếu kiện đến Uỷ ban nhân dân phường Lộc Thọ yêu cầu giải quyết, nên Uỷ ban nhân dân phường không cho ông Sinh cư ngụ tại nhà 17 Yersin nữa, nhưng ông Sinh không chấp hành.

Nay, cụ yêu cầu ông Sinh trả nhà đất 17 Yersin; bồi thường thiệt hại do ông Sinh cho thuê nhà từ ngày 14-01-2000 đến nay.

 Ngày 16-4-2006 bà Nguyễn Thị Thanh (đại diện theo uỷ quyền của cụ Huê) có đơn khởi kiện bổ sung với nội dung yêu cầu ông Sinh trả lại cho cụ Huê các giấy tờ (bản chính) gồm: Tờ đoạn mãi bất động sản do chế độ cũ cấp ngày 22-7-1965; bản đồ cắm ranh và phân chiết ngày 26-12-1970; giấy phép xây dựng cấp ngày 11-10-1965; giấy nhượng quyền h­ưởng di sản thừa kế của các em ông Từ; giấy của cụ Huê cho ông Từ nhà ngày 25-12-1992.

Theo lời khai của ông Nguyễn Văn Sinh thì: Ngày 15-12-1992 vợ chồng ông và ông Lương Duy Từ ký giấy giao ước mua bán ngôi nhà số 17 Yersin có nội dung: cam kết khi được thừa kế hợp pháp, ông Từ làm thủ tục mua bán nhà chính thức với ông. Vì nhà đất này là di sản thừa kế mà ông Từ được hư­ởng một phần thừa kế, nên hai bên chỉ tạm ký "giấy giao ­ước về nhà ở" như trên.

Ngày 25-12-1992 ông Từ được cụ Huê cho căn nhà nói trên, thì ngày 05-9-1993 ông Từ lập giấy bán căn nhà 17 Yersin cho vợ chồng ông với giá mua bán là 52 lượng vàng. Cụ Huê biết việc giao dịch mua bán nhà giữa ông và ông Từ.

Trong các năm 1993, 1994, 1996 bà Vinh, bà Bình, bà Danh, bà Thư đã có giấy nhượng quyền hưởng di sản thừa kế cho ông Từ.

Ông Từ đã nhận tiền của ông nhiều lần và để chắc chắn có sự đồng ý của cụ Huê về việc bán nhà, ông yêu cầu phải có hợp đồng mua bán chính thức giữa ông và cụ Huê, nên ngày 24-12-1996 cụ Huê và ông đã ký hợp đồng mua nhà 17 Yersin với giá 500.000.000 đồng, ông đã đưa trước 405.000.000 đồng, còn lại 95.000.000 đồng thì ông phải trả cho 3 hộ ở nhờ nhà này. Khi các hộ trả nhà, gia đình cụ Huê phải giao nhà và làm thủ tục sang tên nhà cho ông.

Ngày 01-01-1999, ông Thiện, bà Minh (hai con cụ Huê) ký hợp đồng bán phần thừa kế đối với nhà 17 Yersin cho ông với giá 18 lượng vàng và đã nhận 5 lượng vàng, còn 13 lượng ông sẽ trả đủ sau khi làm thủ tục mua bán xong (cụ Huê ký tại hợp đồng này với tư cách là người chứng kiến).

 Ngày 28-02-2000, ông có đơn gửi Uỷ ban nhân dân phường Lộc Thọ xin phép sửa chữa nhà và được Uỷ ban nhân dân phường đồng ý; gia đình ông ở từ đó đến nay.

Ông cho rằng hợp đồng mua nhà là hợp pháp, nên không đồng ý trả nhà theo yêu cầu khởi kiện của cụ Huê.

Ông Nguyễn Văn Sinh có “Đơn phản tố” (không đề ngày tháng, năm 2005) với nội dung yêu cầu cụ Huê và các con phải tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà (Biên lai thu tiền tạm ứng án phí ngày 06-10-2005). Đồng thời, ngày 05-4-2006 ông Sinh có “Đơn bổ sung yêu cầu” đề nghị Toà án buộc ông Thiện và bà Minh phải trả cho ông 5 lượng vàng 96% nhận ngoài hợp đồng của cụ Nguyễn Thị Kim Huê do bán phần thừa kế nhà 17 Yersin.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

Theo lời khai của ông L­ương Duy Từ và vợ là bà Nguyễn Thị Hoa Em (người tham gia bán nhà) thì: Ông thừa nhận đã ký giấy giao ước bán nhà 17 Yersin cho ông Sinh ngày 15-12-1992 trong tình trạng nhà đang tranh chấp, giá 52 lượng vàng; cụ Huê lập giấy cho ông căn nhà này vào ngày 25-12-1992; ngày 05-9-1993 ông và ông Nguyễn Văn Sinh ký kết hợp đồng mua bán nhà nói trên. Tính đến ngày 24-12-1996, ông đã nhận của vợ chồng ông Sinh 81 lượng vàng (quy thành tiền là 405 triệu đồng). Tuy cụ Huê có ký tại hợp đồng mua bán nhà số 17 Yersin với ông Sinh ngày 24-12-1996, nhưng cụ Huê không biết về việc mua bán này, không nhận tiền của ông Sinh.

  Ông trực tiếp bán nhà cho ông Sinh, có lỗi trong việc mua bán này và xin chịu trách nhiệm thanh toán cho ông Sinh số tiền đã nhận. Do đó, ông yêu cầu Toà án buộc ông Sinh trả nhà cho cụ Huê.

Theo lời khai của bà L­ương Thị Anh Minh và ông Lương Duy Thiện (hai người bán phần thừa kế) thì: Ông bà thừa nhận đã bán 2 phần thừa kế nhà 17 Yersin cho ông Sinh ngày 01-01-1999 với giá 18 lượng vàng và đã nhận 5 lượng vàng của ông Sinh, còn lại 13 lượng vàng sẽ nhận sau khi 2 hộ ở nhờ thi hành án trả nhà. Do ông bà nói dối cụ Huê là để thực hiện thi hành án nên cụ Huê đã ký với tư cách là người chứng kiến tại hợp đồng nói trên. Cụ Huê không biết việc mua bán này. Ông bà đồng ý trả lại số vàng đã nhận cho ông Sinh và yêu cầu ông Sinh phải trả lại nhà 17 Yersin cho cụ Huê. Ông Thiện đồng ý trả cho ông Sinh số tiền 90.200.000 đồng mà ông đã nhận để trả cho các hộ ở nhờ.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 14/2006/DSST ngày 09-8-2006, Toà án nhân dân tỉnh Khánh Hoà quyết định:

1. Tuyên bố giao dịch giữa bà Nguyễn Thị Kim Huê với ông Nguyễn Văn Sinh lập ngày 14-12-1996 về việc mua bán căn nhà và đất tại số 17 Yersin, Nha Trang là giao dịch vô hiệu.

Buộc ông Nguyễn Văn Sinh, bà Nguyễn Thị Lạc, bà Nguyễn Thị Mỹ Dung, ông Nguyễn Thành Trung, bà Nguyễn Thị Thu Hà, ông Nguyễn Thành Đại, bà Nguyễn Thị Thu Hằng phải trả lại nhà đất tại 17 Yersin, Nha Trang cho bà Nguyễn Thị Kim Huê.

Ông Nguyễn Văn Sinh phải trả lại các giấy tờ trên liên quan đến nhà 17 Yersin, Nha Trang gồm:

- Tờ đoạn mãi bất động sản do chế độ cũ cấp ngày 22-7-1965. Bản đồ cắm ranh và phân chiết cấp ngày 22-12-1970.

- Giấy cho nhà của bà Nguyễn Thị Kim Huê lập ngày 22-12-1992.

- Giấy chứng nhận thừa kế của hai em ông Từ.

 Các giấy tờ trên đều là bản chính.

- Và giấy phép xây dựng số 14582 do chế độ cũ cấp ngày 12-10-1965 .

Buộc bà Nguyễn Thị Kim Huê, ông L­ương Duy Từ, bà Nguyễn Thị Hoa Em và ông L­ương Duy Hiền phải chịu trách nhiệm liên đới thanh toán lại cho ông Nguyễn Văn Sinh 8.795.680.812đ.

- Việc thanh toán đ­ược tiến hành đồng thời với việc giao trả nhà.

2. Ghi nhận sự tự nguyện của ông L­ương Duy Hiền và bà L­ương Thị Anh Minh về việc ông Hiền thanh toán 3 cây vàng 96% và bà Minh thanh toán 2 cây vàng 96% cho ông Nguyễn Văn Sinh. Tổng cộng là 05 cây vàng 96%.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn quyết định về  án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Tại Quyết định số761/QĐKN-P5 ngày 17-8-2006, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Khánh Hoà kháng nghị bản án dân sự sơ thẩm nêu trên và đề nghị Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Đà Nẵng xét xử phúc thẩm bác đơn khởi kiện của cụ Huê để tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà.

Ngày 18-8-2006, ông Nguyễn Văn Sinh có đơn kháng cáo với nội dung không đồng ý với bản án sơ thẩm và yêu cầu Toà án buộc gia đình cụ Huê tiếp tục thực hiện hợp đồng; bác đơn kiện đòi nhà của cụ Huê; xem xét khoản tiền 16 triệu đồng chi phí định giá mà ông đã nộp cho Toà án nhân dân tỉnh Khánh Hoà và đề nghị Tòa án cho định giá lại căn nhà trước khi xét xử phúc thẩm.

Trong hạn luật định, bà Nguyễn Thị Thanh (đại diện theo ủy quyền của cụ Huê) và các con cụ Huê: Lương Duy Từ, Lương Thị Anh Minh, Nguyễn Thị Hoa Em, Lương Duy Hiền (Thiện) có đơn kháng cáo với nội dung không đồng ý với quyết định của bản án sơ thẩm và yêu cầu Toà án: xác định giao dịch mua bán nhà giữa cụ Huê với ông Sinh ngày 24-12-1996 là vô hiệu; bác đơn phản tố của ông Sinh và buộc ông Sinh trả lại nhà.

Tại bản án số 15/2006/DSPT ngày 26-12-2006, Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại Đà Nẵng quyết định:

1. Tuyên bố giao dịch giữa bà Nguyễn Thị Kim Huê với ông Nguyễn Văn Sinh lập ngày 14-12-1996 về việc mua bán căn nhà và đất tại số 17 Yersin, Nha Trang là giao dịch vô hiệu.

Buộc ông Nguyễn Văn Sinh, bà Nguyễn Thị Lạc, bà Nguyễn Thị Mỹ Dung, ông Nguyễn Thành Trung, bà Nguyễn Thị Thu Hà, ông Nguyễn Thành Đại, bà Nguyễn Thị Thu Hằng phải trả lại nhà đất tại 17 Yersin Nha Trang cho bà Nguyễn Thị Kim Huê.

 Ông Nguyễn Văn Sinh phải trả lại các giấy tờ liên quan đến nhà 17 Yersin Nha Trang gồm:

- Tờ đoạn mãi bất động sản do chế độ cũ cấp ngày 22-7-1965.

- Bản đồ cắm ranh và phân chiết cấp ngày 22-12-1970 .

- Giấy cho nhà của bà Nguyễn Thị Kim Huê lập ngày 22-12-1992.

- Giấy chứng nhận thừa kế của hai em ông Từ, các giấy tờ trên đều là bản chính. Và giấy phép xây dựng số 14582 do chế độ cũ cấp ngày 12-10-1965.

Buộc bà Nguyễn Thị Kim Huê, ông L­ương Duy Từ, bà Nguyễn Thị Hoa Em và ông L­ương Duy Hiền phải chịu trách nhiệm liên đới thanh toán lại cho ông Nguyễn Văn Sinh: 4.661.279.370đ.

- Việc thanh toán đư­ợc tiến hành đồng thời với việc giao trả nhà.

2. Ghi nhận sự tự nguyện của ông L­ương Duy Hiền và bà L­ương Thị Anh Minh về việc ông Hiền thanh toán 3 cây vàng 96% và bà Minh thanh toán 2 cây vàng 96% cho ông Nguyễn Văn Sinh. Tổng cộng 5 cây vàng 96%.

Ngoài ra, bản án phúc thẩm còn quyết định về án phí, lãi suất do chậm thực hiện nghĩa vụ thi hành án.

Sau khi xét xử phúc thẩm, trong các ngày 01-01-2007, 14-01-2007 và 28-6-2007, ông Nguyễn Văn Sinh có đơn khiếu nại với nội dung không đồng ý với bản án sơ thẩm và phúc thẩm nêu trên.

Viện phúc thẩm II Viện kiểm sát nhân dân tối cao tại Đà Nẵng có báo cáo số47/BC-KNGĐT đề nghị Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao kháng nghị đối với bản án phúc thẩm.

Tại Quyết định số83/QĐ-KNGĐT ngày 07-8-2007, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao kháng nghị bản án dân sự phúc thẩm số 15/DSPT ngày 26-12-2006 của Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại Đà Nẵng và đề nghị Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm huỷ bản án phúc thẩm nêu trên; giao hồ sơ về Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại Đà Nẵng xét xử phúc thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật với nhận định như sau:

“Căn nhà trên diện tích đất 264,79m² số 17 Yersin, phường Lộc Thọ, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa là của vợ chồng ông Lương Duy Ủy và bà Nguyễn Thị Kim Huê (ông Ủy mất năm 1968), nay thuộc quyền thừa kế của bà Huệ và các con: Lương Duy Từ, Lương Thị Anh Minh, Lương Thị Anh Thư, Lương Thị Anh Danh, Lương Thị Phú Vinh và Lương Duy Thiện (Hiền).

Ngày 15-12-1992 anh Lương Duy Từ lập giấy giao ước với ông Nguyễn Văn Sinh việc sang nhượng nhà ở, có nội dung: cam kết khi được sở hữu, anh Từ làm hợp đồng bán căn nhà số 17 Yersin phường Lộc Thọ, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa cho ông Sinh; ngày 25-12-1992 anh Từ được bà Huê cho nhà thì ngày 05-4-1993 anh Lương Duy Từ lập Giấy bán căn nhà 17 Yersin phường Lộc Thọ, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa cho ông Nguyễn Văn Sinh và bà Nguyễn Thị Lạc (có công chứng) với giá là 52 cây vàng và đã bàn giao 5 loại giấy tờ nhà (bản chính) trong đó có 2 phần hưởng di sản thừa kế của chị Vĩnh Bình và chị Phú Vinh là em ruột anh Từ.

Ngày 14-12-1996 bà Nguyễn Thị Kim Huê lại tiếp tục lập hợp đồng bán cho ông Nguyễn Văn Sinh, bà Nguyễn Thị Lạc căn nhà số 17 Yersin,  phường Lộc Thọ, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa, với giá 500 triệu đồng. Quá trình thực hiện hợp đồng anh Từ và các em anh Từ đã nhận 81 lượng vàng, thống nhất thành tiền là 450 triệu đồng, còn lại 95 triệu đồng ông Sinh đã nộp tiếp cho 3 hộ khi đi thi hành án do anh Thiện ký nhận 90.200.000 đồng, tổng số ông Sinh đã thanh toán 495.200.000 = 99,04%. Ngày 01-01-1999 anh Thiện và chị Minh làm giấy hợp đồng bán nhà cho vợ chồng ông Sinh hai phần thừa kế với giá 18 lượng vàng có sự chứng kiến, ký nhận của bà Huê. Anh Thiện trực tiếp nhận 5 lượng vàng và giao nhà cho ông Sinh, gia đình ông Sinh về ở từ đó đến nay.

Xét thấy, qua 4 lần hai bên lập hợp đồng mua bán nhà từ bà Huê, anh Từ và 4 phần thừa kế của các con bà Huê sang cho ông Sinh thì ông Sinh đã thanh toán được 495.200.000 đồng và 05 lượng vàng trên tổng số 500.000.000 đồng của hợp đồng. Ông Sinh đã thực hiện đầy đủ các điều kiện ghi trong hợp đồng. Gia đình bà Huê đã có đầy đủ điều kiện để thực hiện hợp đồng (giấy tờ sở hữu nhà, hợp đồng tặng cho nhà từ bà Huê và các hàng thừa kế sang cho anh Từ), đã nhận tiền, giao nhà và giấy tờ nhà cho bên mua từ lâu. Nay bà Huê và các con (bên bán) đơn phương không thực hiện hợp đồng nên lỗi thuộc về bên bán làm cho hợp đồng vô hiệu. Do đó, án cấp sơ thẩm xác định bà Huê và các con có lỗi nhiều hơn nên phải bồi thường thiệt hại tương xứng với phần lỗi là có cơ sở, nhưng Tòa án cấp phúc thẩm xác định lỗi hai bên như  nhau là không đúng, gây thiệt hại đến quyền lợi một bên đương sự (ông Sinh). Mặt khác, khi xảy ra tranh chấp bà Huê không thừa nhận đã bán và nhận tiền căn nhà số 17 Yersin, phường Lộc Thọ, thành phố Nha Trang cho vợ chồng ông Sinh nhưng thừa nhận chữ ký của bà tại hợp đồng mua bán nhà được xác lập ngày 14-12-1996 giữa bà và ông Sinh là mâu thuẫn”.

Tại phiên toà giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao chấp nhận kháng nghị số83/QĐ-KNGĐT ngày 07-8-2007 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao.

XÉT THẤY:

Về tố tụng:

Cụ Huê khởi kiện yêu cầu ông Nguyễn Văn Sinh giao trả nhà số 17 Yersin và đề nghị Tòa án xác định hợp đồng mua bán nhà  ngày 24-12-1996 giữa cụ Huê và ông Sinh là vô hiệu. Ông Sinh có đơn phản tố có nội dung yêu cầu cụ Huê tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà đã giao kết giữa ông với cụ Huê. Như vậy, thực chất các bên yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp  hợp đồng mua bán nhà. Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm xác định quan hệ pháp luật “đòi nhà” là chưa đúng.

Về nội dung: 

Căn nhà 17 Yersin, Nha Trang thuộc quyền sở hữu của cụ Lương Duy Uỷ và cụ Nguyễn Thị Kim Huê. Năm 1968 cụ Ủy chết, không để lại di chúc, cụ Huê được chính quyền của chế độ cũ xác nhận là “thừa kế chính thức” của cụ Ủy, chứ không phải là thừa kế duy nhất của cụ Ủy, nên căn nhà này là tài sản  chung của cụ Huê và 07 người con của hai cụ.

Ngày 15-12-1992, ông Lương Duy Từ lập giấy giao ước về nhà ở với cam kết nếu ông được thừa kế hợp pháp căn nhà 17 Yersin, thì làm thủ tục bán nhà chính thức cho ông Sinh. Sau đó, cụ Huê lập giấy cho nhà ở (ngày 25-12-1992) trong điều kiện căn nhà này đang tranh chấp và Toà án đang giải quyết vụ án về đòi nhà cho ở nhờ; cụ Huê đồng ý cho ông Từ được sở hữu nhà 17 Yersin khi bản án về đòi nhà có hiệu lực pháp luật. Như vậy, giấy giao ước về nhà ở và giấy cho nhà nêu trên đều có nội dung của giao dịch dân sự có điều kiện. Ngày 05-9-1993, vợ chồng ông Từ ký hợp đồng bán đứt căn nhà 17 Yersin cho ông Nguyễn Văn Sinh. Đến ngày 24-12-1996, cụ Huê lại ký hợp đồng bán nhà 17 Yersin cho vợ chồng ông Sinh, đây thực chất chỉ là ký lại để hợp thức hoá việc cụ Huê đã cho ông Từ căn nhà này từ năm 1992 và thực tế ông Từ đã bán nhà cho ông Sinh

Trong các người thừa kế của cụ Uỷ, thì  bà Lương Thị Phú Vinh, bà Lương Thị Vĩnh Bình, bà Lương Thị Anh Danh và bà Lương Thị Anh Thư đã lần lượt lập giấy nhượng quyền hưởng di sản thừa kế về căn nhà 17 Yersin cho ông Từ vào các năm 1993, 1994 và 1996; còn lại bà Minh và ông Thiện cũng đã có giấy bán phần thừa kế của mình cho ông Từ năm 1999.

 Như vậy, có cơ sở xác định cho đến năm 1999, cụ Huê và các con là ông Từ, bà Minh và ông Thiện đều đã ký giấy bán nhà 17 Yersin cho vợ chồng ông Sinh (tuy bà Vinh, bà Bình, bà Danh và bà Thư không ký hợp đồng mua bán nhà nhưng đã nhường phần thừa kế cho ông Từ); vợ chồng ông Sinh đã trả tiền mua nhà là 495.200.000 đồng và 5 lượng vàng trên tổng số tiền mua bán nhà phải trả theo thoả thuận là 500.000.000 đồng và 18 lượng vàng.

Tuy nhiên, căn nhà 17 Yersin là tài sản chung của vợ chồng cụ Huê và cụ Ủy (trong đó phần của cụ Ủy là di sản thừa kế chưa chia), việc ông Từ ký giấy bán nhà cho ông Sinh trước khi bà Danh, bà Thư nhường phần thừa kế của hai bà cho ông Từ là có vi phạm về nội dung; mặt khác, hợp đồng mua bán nhà giữa các bên chưa có chứng thực của công chứng Nhà nước hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Do đó, hợp đồng mua bán nhà đã nêu bị vô hiệu và lỗi chính, chủ yếu làm cho hợp đồng vô hiệu là của gia đình cụ Huê.

Khi giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu, Toà án cấp phúc thẩm xác định tỉ lệ lỗi của hai bên mua bán ngang nhau là không chính xác. Bên cạnh đó, Toà án cấp sơ thẩm và phúc thẩm chỉ tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ngày 24-12-1996 giữa cụ Huê và ông Sinh là vô hiệu mà không tuyên bố các hợp đồng mua bán giữa vợ chồng ông Từ với ông Sinh (ngày 05-9-1993) và giữa bà Ninh, ông Thiện với ông Sinh (ngày 01-01-1999) vô hiệu, cũng như không xác định giá mua bán nhà còn bao gồm cả 18 lượng vàng (theo hợp đồng mua bán nhà ngày 01-01-1999) là không đúng.

Vì vậy, cần hủy bản án sơ thẩm và bản án phúc thẩm để giải quyết lại vụ án từ cấp sơ thẩm; khi giải quyết lại vụ án cần xem xét yêu cầu của ông Sinh đối với số tiền ông Sinh nộp cho Toà án để định giá lại nhà đất số 17 Yersin, Nha Trang theo đúng quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên, căn cứ khoản 3 Điều 291, khoản 3 Điều 297, khoản 2 Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự;

QUYẾT ĐỊNH:

1. Huỷ bản án dân sự phúc thẩm số 15/2006/DSPT ngày 26-12-2006 của Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại Đà Nẵng và bản án dân sự sơ thẩm số 14/2006/DSST ngày 09-8-2006 của Toà án nhân dân tỉnh Khánh Hòa xét xử vụ án dân sự về đòi nhà giữa nguyên đơn là cụ Nguyễn Thị Kim Huê với bị đơn là ông Nguyễn Văn Sinh; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Lương Duy Thiện (Hiền), bà Nguyễn Thị Hoa Em, ông Lương Duy Từ, bà Lương Thị Anh Minh, bà Lương Thị Anh Danh, bà Lương Thị Anh Thư, bà Lương Thị Vĩnh Bình, bà Lương Thị Phú Vinh, bà Nguyễn Thị Lạc, bà Nguyễn Thị Mỹ Dung, ông Nguyễn Thành Trung, bà Nguyễn Thị Thu Hà, ông Nguyễn Thành Đại và bà Nguyễn Thị Thu Hằng;

    2. Giao hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân tỉnh Khánh Hòa xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

Lý do bản án phúc thẩm và bản án sơ thẩm bị hủy:

Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định quan hệ tranh chấp là “đòi nhà” là không đúng; trong vụ án này quan hệ tranh chấp là tranh chấp “hợp đồng mua bán nhà”. Khi giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, Tòa án đã không xác định chính xác lỗi của các bên dẫn đến hợp đồng vô hiệu; đã không tuyên bố các hợp đồng khác vô hiệu.