Quyết định giám đốc thẩm số 18/2005/ds-gđt ngày 22-6-2005 về vụ án “tranh chấp hợp đồng mua bán nhà”

QUYếT ĐịNH GIÁM ĐốC THẩM Số18/2005/DS-GĐT

NGÀY 22-6-2005Về Vụ ÁN “TRANH CHấP HợP ĐồNG 
MUA BÁN NHÀ”

Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao

...

Ngày 22 tháng 6 năm 2005, tại trụ sở Toà án nhân dân tối cao mở phiên toà giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự về việc tranh chấp hợp đồng mua bán nhà giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Ông Đoàn Văn Phước Gary sinh năm 1950; trú tại: 9319 bolsa ave WestminsterCA92683USA(Hoa Kỳ).

Người đại diện hợp pháp theo uỷ quyền của nguyên đơn (văn bản uỷ quyền ngày 22-10-2002): Bà Hà Thị Bông sinh năm 1953; trú tại: 79/5 Bis Phan Đăng Lưu, phường 7, quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh.

Bị đơn:

- Ông Trịnh Kim ảnh sinh năm 1922;

- Bà Phạm Cẩm Thạch sinh năm 1926;

- Ông Trịnh Lương Quang sinh năm 1953;

Tất cả các bị đơn đều trú tại: 282 Nguyễn Chí Thanh, phường 5, quận 10, thành phố Hồ Chí Minh.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Bà Hà Thị Bông sinh năm 1953; trú tại: 79/5 Bis Phan Đăng Lưu, phường 7, quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh;

- Bà Phạm Thị Roan sinh năm 1913.

Người đại diện hợp pháp theo uỷ quyền của bà Roan (văn bản uỷ quyền ngày 03-3-2003): Bà Hà Thị Bông.

- Ông Phạm Văn Châu sinh năm 1960; trú tại: 100/8 (số mới 22 C) Bình Thới, phường 14, quận 11, thành phố Hồ Chí Minh.

- Ông Trương Văn Sang sinh năm 1954; trú tại: 48/8 Nguyễn Biểu, phường 1, quận 5, thành phố Hồ Chí Minh.

Nhận thấy:

Ngày 15-4-2002 vợ chồng ông Trịnh Kim ảnh và bà Phạm Cẩm Thạch cùng ông Trịnh Lương Quang (là con trai) ký hợp đồng bán căn nhà 282 Nguyễn Chí Thanh, phường 5, quận 10, thành phố Hồ Chí Minh với giá 1.455 lượng vàng SJC cho ông Đoàn Văn Phước Gary (sau đây gọi tắt là ông Phước Gary), bà Phạm Thị Roan và bà Hà Thị Bông. Khi ký hợp đồng mua bán căn nhà trên ông ảnh, bà Thạch và ông Quang đang làm thủ tục hoá giá nhà mà chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Hai bên thoả thuận thanh toán tiền mua bán nhà làm 5 đợt như sau:

- Đợt 1: Bên B (bên mua) sẽ giao cho bên A (bên bán) 145 lượng vàng SJC ngay sau khi ký hợp đồng mua bán nhà.

- Đợt 2: Trong vòng 20 ngày, kể từ ngày bên A nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sổ hồng) thì bên B sẽ giao tiếp cho bên A 725 lượng vàng SJC ngay sau khi hai bên đã ký kết xong hợp đồng tại phòng Công chứng nhà nước.

- Đợt 3: Bên B giao tiếp cho bên A 435 lượng vàng SJC ngay sau khi có thông báo của phòng Thu Trước Bạ và Thu Khác thành phố Hồ Chí Minh về số tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất mà bên A phải đóng trong vòng 7 ngày, kể từ ngày hợp đồng được ký tại phòng Công chứng nhà nước.

- Đợt 4: Bên B giao cho bên A 100 lượng vàng SJC ngay trong ngày hồ sơ mua bán nhà hoàn tất thủ tục trước bạ và đăng bộ tại Sở Địa chính - Nhà đất.

- Đợt 5: Bên B giao hết cho bên A 50 lượng vàng SJC còn lại, sau khi bên B nhận sổ hồng và ngay sau khi bên A hoàn tất việc giao nhà cho bên B.

Sau khi ký kết hợp đồng mua bán nhà, ông Phước Gary đã đặt cọc cho bên bán nhà 145 lượng vàng SJC 9999. Ngày 06-6-2002 khi hai bên chưa tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà tại phòng Công chứng thì bên bán gửi thông báo yêu cầu bên mua là ông Phước Gary và bà Bông thanh toán số vàng đợt 2, trễ nhất là ngày 10-6-2002; nếu không thanh toán đúng hẹn thì hợp đồng mua bán nhà ngày 15-4-2002 bị huỷ bỏ.

Ngày 02-5-2002 ông Trịnh Kim ảnh và bà Phạm Cẩm Thạch đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với căn nhà trên và đã làm hợp đồng tặng cho con là ông Trịnh Lương Quang, hiện căn nhà trên do ông Quang đứng tên chủ sở hữu.

Nguyên đơn là ông Phước Gary do bà Hà Thị Bông là người đại diện hợp pháp theo uỷ quyền yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng; nếu huỷ hợp đồng mua bán nhà thì phải hoàn lại tài sản đặt cọc 145 lượng vàng.

Đại diện bên bị đơn là ông Trịnh Kim ảnh cho rằng gia đình ông đã làm thông báo ngày 06-6-2002 yêu cầu bên mua nhà thanh toán số vàng đợt 2. Do đã gia hạn đến hết ngày 10-6-2002, nhưng bên mua nhà không thực hiện là vi phạm thời hạn thanh toán tiền đợt 2; do đó, ông không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng và không chấp nhận trả lại tài sản đặt cọc cho bên mua nhà.

Ngày 19-9-2002 ông Phước Gary có đơn khởi kiện.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 1270/DSST ngày 08-8-2003, Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

1. Bác yêu cầu của ông Đoàn Văn Phước Gary do bà Hà Thị Bông đại diện theo uỷ quyền, về việc xin phép tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà 282 Nguyễn Chí Thanh, phường 5, quận 10 được ký kết ngày 15-4-2002 giữa ông Trịnh Kim ảnh, bà Phạm Cẩm Thạch, ông Trịnh Lương Quang đối với bà Hà Thị Bông, bà Phạm Thị Roan, ông Đoàn Văn Phước Gary về việc bồi thường gấp đôi số tiền đặt cọc mua nhà nếu huỷ hợp đồng mua bán nhà.

2. Chấp nhận yêu cầu của ông Trịnh Lương Quang, ông Trịnh Kim ảnh, bà Phạm Cẩm Thạch có ông Quang đại diện xin huỷ hợp đồng mua bán nhà 282 Nguyễn Chí Thanh, phường 5, quận 10 đã ký kết ngày 15-4-2002.

3. Huỷ hợp đồng mua bán nhà 282 Nguyễn Chí Thanh, phường 5, quận 10 được ký kết ngày 15-4-2002 giữa ông Trịnh Kim ảnh, bà Hà Thị Bông, bà Phạm Cẩm Thạch, ông Trịnh Lương Quang đối với bà Hà Thị Bông, bà Phạm Thị Roan, ông Đoàn Văn Phước Gary vì hợp đồng vô hiệu.

4. Buộc ông Trịnh Kim ảnh, bà Phạm Cẩm Thạch có ông Trịnh Lương Quang đại diện và ông Quang cùng liên đới có trách nhiệm trả cho ông Đoàn Văn Phước Gary do bà Hà Thị Bông đại diện số tiền đặt cọc là 145 lượng vàng SJC làm một lần. Thi hành tại phòng thi hành án thành phố Hồ Chí Minh ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật.

Kể từ ngày ông Phước Gary có đơn yêu cầu thi hành án, nếu ông ảnh, bà Thạch và ông Quang có trách nhiệm liên đới không chịu trả số vàng nêu trên thì hàng tháng còn phải trả số tiền lãi theo mức lãi suất nợ quá hạn do Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời gian chưa thi hành án.

5. án phí dân sự sơ thẩm:

- Ông Phước Gary do bà Bông đại diện phải nộp 114.030.000 đồng. Được khấu trừ vào tiền tạm nộp án phí 14.250.000 đồng theo biên lai thu tiền số 000665 ngày 11-10-2002 của Phòng thi hành án thành phố Hồ Chí Minh. Ông Phước Gary do bà Bông đại diện còn phải nộp 99.780.000 đồng.

- Ông ảnh, bà Thạch có ông Quang đại diện và ông Quang phải nộp 27.198.000 đồng.

6. Ông ảnh, bà Thạch và ông Quang có quyền khởi kiện ông Phạm Văn Châu và ông Trương Văn Sang bằng vụ án khác khi có yêu cầu.

Ngày 15-8-2003 vợ chồng ông Trịnh Kim ảnh, bà Phạm Cẩm Thạch, ông Trịnh Lương Quang có đơn kháng cáo.

Ngày 19-8-2003 ông Đoàn Văn Phước Gary uỷ quyền cho bà Hà Thị Bông có đơn kháng cáo.

Tại bản án dân sự phúc thẩm số 09/DSPT ngày 09-02-2004, Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh quyết định: bác kháng cáo của các bên đương sự; giữ nguyên quyết định của bản án dân sự sơ thẩm 
số 1270/DSST ngày 08-8-2003 của Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh như sau:

Chấp nhận yêu cầu của ông Trịnh Kim ảnh, Phạm Cẩm Thạch, Trịnh Lương Quang do ông Quang đại diện xin huỷ hợp đồng mua bán nhà số 282 đường Nguyễn Chí Thanh, phường 5, quận 10, thành phố Hồ Chí Minh.

áp dụng các khoản 1 và 2 Điều 146 Bộ luật dân sự.

Huỷ hợp đồng mua bán nhà số đường 282 Nguyễn Chí Thanh, phường 5, quận 10, thành phố Hồ Chí Minh đã ký kết ngày 15-4-2002 giữa ông Trịnh Kim ảnh, bà Phạm Cẩm Thạch, ông Trịnh Lương Quang với ông Đoàn Văn Phước Gary, Hà Thị Bông, Phạm Thị Roan.

Buộc ông Trịnh Kim ảnh, bà Phạm Cẩm Thạch, ông Trịnh Lương Quang liên đới có trách nhiệm hoàn trả cho ông Đoàn Văn Phước Gary do bà Hà Thị Bông đại diện nhận tiền đặt cọc là 145 lượng vàng SJC.

Kể từ khi bên được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, bên thi hành án còn phải chịu lãi suất theo mức lãi suất nợ quá hạn do Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời gian chưa thi hành án.

Ông Đoàn Văn Phước Gary do bà Hà Thị Bông đại diện phải nộp án phí dân sự sơ thẩm là 114.034.000 đồng. Được khấu trừ 14.250.000 đồng đã nộp theo biên lai thu tiền số 000665 ngày 11-10-2002 của Phòng thi hành án thành phố Hồ Chí Minh và nộp án phí dân sự phúc thẩm 50.000 đồng.

Ông Trịnh Kim ảnh, bà Phạm Cẩm Thạch, ông Trịnh Lương Quang phải nộp án phí dân sự sơ thẩm 27.198.000 đồng và án phí dân sự phúc thẩm 50.000 đồng.

Sau khi xét xử phúc thẩm, ngày 03-3-2004 ông Trịnh Kim ảnh, bà Phạm Cẩm Thạch, ông Trịnh Lương Quang có đơn khiếu nại với nội dung ông vắng mặt có lý do chính đáng, nhưng Toà án cấp phúc thẩm xét xử vắng mặt ông và không thông báo cho luật sư bảo vệ quyền lợi cho ông, không triệu tập con trai ông là Trịnh Lương Quang tham gia tố tụng với tư cách là bị đơn là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng.

Ngày 10-9-2004 ông Trịnh Lương Quang có đơn khiếu nại với nội dung Toà án cấp phúc thẩm không tống đạt giấy triệu tập mà vẫn xét xử vắng mặt và tuyên buộc ông phải có trách nhiệm liên đới hoàn trả tiền đặt cọc là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng.

Tại Quyết định số 18/KNDS ngày 23-3-2005, Chánh án Toà án nhân dân tối cao kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm bản án dân sự phúc thẩm 
số 09/DSPT ngày 09-02-2004 của Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh và đề nghị Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm vụ án theo đúng quy định của pháp luật.

Tại phiên toà giám đốc thẩm đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao nhất trí với kháng nghị của Chánh án Toà án nhân dân tối cao và đề nghị Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao xử huỷ bản án dân sự phúc thẩm 
số 09/DSPT ngày 09-02-2004 của Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh; giao hồ sơ vụ án cho Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm lại.

xét thấy:

Ngày 15-4-2002 vợ chồng ông Trịnh Kim ảnh, bà Phạm Cẩm Thạch và ông Trịnh Lương Quang ký hợp đồng bán căn nhà 282 Nguyễn Chí Thanh cho ông Đoàn Văn Phước Gary, bà Hà Thị Bông, bà Phạm Thị Roan với giá 1.455 lượng vàng SJC. Sau khi ký hợp đồng ông Phước Gary đã giao 145 lượng vàng SJC đặt cọc cho bên bán nhà. Quá trình thực hiện hợp đồng thì phát sinh tranh chấp, ông Phước Gary khởi kiện yêu cầu toà án buộc ông ảnh, bà Thạch, ông Quang tiếp tục thực hiện hợp đồng và nếu huỷ hợp đồng thì phải hoàn lại tài sản đặt cọc. Ông ảnh và các bị đơn không chấp nhận trả lại tài sản đặt cọc.

Ngày 08-8-2003 Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đưa vụ án trên ra xét xử sơ thẩm. Sau khi xét xử sơ thẩm, bên bán là ông ảnh, bà Thạch, ông Quang và bên mua là bà Bông (đại diện hợp pháp theo uỷ quyền của ông Phước Gary) đều có đơn kháng cáo.

Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh đã 2 lần hoãn phiên toà vào các ngày 20-11-2003 và 08-01-2004. Tại phiên toà 
ngày 09-02-2004, Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh đã đưa vụ án ra xét xử vắng mặt bị đơn là ông ảnh, bà Thạch, và ông Quang. Xét trong vụ án này ông Trịnh Lương Quang là người được bố mẹ tặng cho và đứng tên chủ quyền đối với căn nhà trên và là người ký hợp đồng bán căn nhà, là đồng bị đơn trong vụ án có kháng cáo, nhưng Toà án cấp phúc thẩm không triệu tập ông Quang đến phiên toà phúc thẩm ngày 09-02-2004 và xét xử vắng mặt ông Quang là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng dân sự.

Đối với ông Trịnh Kim ảnh, đã được Toà án cấp phúc thẩm ba lần triệu tập hợp lệ nhưng ông ảnh đều có đơn xin hoãn phiên toà với lý do đang điều trị bệnh và tìm người đại diện khác. Khi xét xử phúc thẩm, Bộ luật tố tụng dân sự đã có hiệu lực thi hành; do đó việc xét xử vắng mặt ông ảnh là đúng với quy định tại khoản 2 Điều 200 Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: theo các tài liệu có trong hồ sơ vụ án thì ông Phước Gary không vi phạm thời hạn thanh toán như lời khai của bị đơn, song ông Phước Gary là Việt kiều đang định cư tại Mỹ không thuộc đối tượng được mua nhà tại Việt Nam theo quy định tại Nghị định số81/2001/NĐ-CP ngày 05-11-2001 của Chính phủ. Toà án các cấp xác định hợp đồng mua bán trên vô hiệu và buộc bên bán là ông ảnh, bà Thạch, ông Quang liên đới hoàn trả tài sản đặt cọc đã nhận cho bên mua là đúng.

Bởi các lẽ trên, căn cứ vào khoản 3 Điều 297 và khoản 3 Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự;

Quyết định:

1- Huỷ bản án dân sự phúc thẩm số 09/DSPT ngày 09-02-2004 của Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh giải quyết tranh chấp về hợp đồng dân sự mua bán nhà giữa nguyên đơn là ông Đoàn Văn Phước Gary và bị đơn là ông Trịnh Kinh ảnh, bà Phạm Cẩm Thạch, ông Trịnh Lương Quang.

2- Giao hồ sơ vụ án cho Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh để xét xử phúc thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

^{____________________________________________}

- Lý do huỷ bản án phúc thẩm:

Toà án cấp phúc thẩm vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng vì đã xét xử vắng mặt bị đơn Trịnh Lương Quang.

- Nguyên nhân dẫn đến việc huỷ bản án phúc thẩm:

Sai sót trong việc vận dụng các quy định của luật tố tụng dân sự về những trường hợp được xét xử phúc thẩm vắng mặt các đương sự.