Trường hợp công dân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ cây lâu năm sang đất nông nghiệp khác thì có được không? Nếu được thì thực hiện như thế nào?
Quy định về chuyển mục đích sử dụng đất
Tại Điều 14 Luật Đất đai 2013 quy định: Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất”.
Tại Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
=> Theo đó, có thể thấy quy định tại chỉ ra rằng nhà nước không hạn chế việc chuyển mục đích sử dụng đất, tuy nhiên việc chuyển mục đích sử dụng đất phải thông qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cũng như nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.
Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất
Căn cứ Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 1 Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) quy định về đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
(1) Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:
- Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;
- Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;
- Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;
- Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.”
Đối chiếu với quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013 thì đất nông nghiệp khác gồm “đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh”
Theo quy định trên, thì đối với đất trồng cây lâu năm có thể chuyển mục đích sử dụng đất sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm (hay còn hiểu là các loại đất nông nghiệp khác).
=>> Theo đó, trong trường hợp tại Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT thì không cần phải xin phép cơ quan nhà nước nhưng phải thực hiện việc đăng ký biến động đất đai.
Việc chuyển mục đích sử dụng đất bên cạnh nhu cầu của người sử dụng đất còn phải căn cứ vào việc quyết định mục đích sử dụng đất của Nhà nước thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định. Vì vậy:
Đầu tiên, theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định nếu muốn chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây công nghiệp lâu năm sang đất nông nghiệp khác thì phải đáp ứng một số điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Đồng thời, tại điểm đ khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận mà chuyển mục đích sử dụng đất thì phải đăng ký biến động đất đai.
=>> Theo đó, khi chuyển mục đích sử dụng đất thì phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ và thủ tục được thực hiện theo khoản 2 và khoản 3 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, bao gồm:
Đối với người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Đối với thủ tục thực hiện đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền Anh thực hiện như sau:
Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
Bước 2: Đến văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
