Phí bảo trì 2% của Officetel & Condoltel quản lý, sử dụng như thế nào ?

Trường hợp của bạn đang vướng mắc, chúng tôi giải đáp như sau:
Điều 3 Luật nhà ở 2014 quy định: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.”. Trong khi đó Condotel là căn hộ khách sạn; Office-tel là sự kết hợp của văn phòng (office) và khách sạn (hotel), đáp ứng nhu cầu vừa ở vừa làm văn phòng kinh doanh.
Với quy chế pháp lý hiện nay, Office-tel và Condotel chỉ có thể tồn tại ở dạng: trên đất thương mại, dịch vụ du lịch.
Nếu là đất ở, thì condotel là căn hộ (nhà ở) thuần túy và quyền sở hữu condotel cũng như quyền sử dụng đất của khách hàng khi mua condotel là ổn định lâu dài, tức là chung cư hỗn hợp. Ngay cả các tòa nhà tích hợp nhiều mục đích sử dụng thì quy chế sử dụng đất ổn định lâu dài vẫn được áp dụng, cho cả phần căn hộ sử dụng cho các mục đích thương mại hay dịch vụ.
Ngoài ra, có một trường hợp khác: condotel là nhà ở tọa lạc trên phần đất được Nhà nước cho chủ đầu tư thuê. Khi đó, condotel mà chủ đầu tư giới thiệu cho khách hàng là sản phẩm mà khách hàng chỉ có thể được... thuê.
Nếu condotel là sản phẩm tồn tại trên đất thương mại, dịch vụ thì condotel này là sản phẩm bất động sản thuộc loại “công trình xây dựng” trên đất và đất đó là đất được Nhà nước cho chủ đầu tư thuê. Khách hàng khi mua condotel được quyền sở hữu “công trình xây dựng” nhưng quy chế pháp lý đối với đất vẫn là quy chế sử dụng đất thương mại, dịch vụ. Có nghĩa, đất sử dụng cho trường hợp này là đất sử dụng có thời hạn. Và người mua condotel theo đó chỉ được sở hữu condontel có thời hạn, tối đa là theo thời hạn của quyền sử dụng đất. Việc gia hạn có thể xảy ra, nhưng đó là điều không chắc chắn. Hay nói cách khác, về bản chất, đây là sản phẩm “khách sạn” thuần túy.
Do chưa có cơ chế pháp lý điều chỉnh nhất quán đối với hai loại hình này, pháp luật đất đai cũng như Luật nhà ở chưa có văn bản pháp lý nào điều chỉnh các loại hình căn hộ như thế này.
Trong trường hợp nếu Offcitel và Condotel tồn tại trên đất ở và thuộc chung cư hỗn hợp thì áp dụng theo Luật nhà ở 2014, Việc thu phí bảo trì được thực hiện theo Luật nhà ở 2014 và Thông tư 02/2016 về quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư.
Việc sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư được quy định tại điểm c, khoản 3, Điều 102 Luật Nhà ở  
“3. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Hội nghị nhà chung cư được tổ chức họp để quyết định các vấn đề sau đây:
c) Thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định tại Điều 106 của Luật này và việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư;”
Việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư sẽ do Hội nghị nhà chung cư họp quyết định.
Tại khoản 4 Điều 16 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD
“4. Mọi quyết định của hội nghị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư được thông qua theo nguyên tắc đa số bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu; nội dung cuộc họp phải được lập thành biên bản, có chữ ký của các thành viên chủ trì và thư ký cuộc họp hội nghị nhà chung cư.”
Hội nghị chỉ được quyết định trên các hạng mục được quy định tại điều 34 thông tư 02/2016 như sau:
“Điều 34. Các hạng mục của nhà chung cư được sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung để bảo trì
1. Bảo trì các hạng mục và phần diện tích thuộc sở hữu chung quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở.
2. Bảo trì hệ thống các thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư, bao gồm thang máy, máy phát điện, máy bơm nước, hệ thống thông gió, hệ thống cấp điện chiếu sáng, điện sinh hoạt, các thiết bị điện dùng chung, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cấp ga, lò sưởi trung tâm, phát thanh truyền hình, thông tin liên lạc, phòng cháy, chữa cháy, cột thu lôi và các thiết bị khác dùng chung cho nhà chung cư.
3. Bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kết nối với nhà chung cư; các công trình công cộng quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở.
4. Xử lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ; cấy vi sinh cho hệ thống nước thải của nhà chung cư.
5. Các hạng mục khác của nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở.”
Nếu Offcitel và Condotel nằm trên đất thương mại, dịch vụ và thuộc dự án đầu tư không thuộc dự án nhà ở chung cư thì không áp dụng Luật nhà ở 2014. Vì chưa có cơ chế pháp lý cũng như luật điều chỉnh nên các bên(bên bán và bên mua) tự thỏa thuận với nhau bằng Hợp đồng mua bán về mức phí, cơ quan thu và quản lý phí cũng như cách thức sử dụng do các bên tự thỏa thuận. Việc điều chỉnh thu phí và sử dụng phí các bên nên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán trong đó có thể có điều khoản khuyến khích áp dụng Luật nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành được nêu ở trên.