Việc chuyển nhượng đất phân lô bán nền từ ngày 01/8/2024 đã được siết chặt hơn. Do đó, nhiều người thắc mắc liệu có phải từ ngày 01/8, khi nhận chuyển nhượng đất phân lô bán nền từ dự án bắt buộc phải xây dựng nhà ở?
(1) Kể từ ngày 01/8/2024 còn được phân lô bán nền không?
Theo quy định tại khoản 1 Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư thực hiện kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản theo các hình thức sau đây:
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở là hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở;
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng;
- Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để tổ chức, cá nhân sử dụng theo đúng mục đích sử dụng đất và nội dung dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
Như vậy, kể từ ngày 01/8/2024 (ngày Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực) thì chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở theo hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở.
(2) Nhận chuyển nhượng đất phân lô bán nền từ dự án có bắt buộc phải xây dựng nhà ở?
Theo quy định đề cập ở trên, chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở cho những cá nhân có xây dựng nhà ở.
Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 34 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
- Thực hiện các nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 30 Luật Kinh doanh bất động sản 2023;
- Phải thực hiện việc xây dựng nhà ở bảo đảm tiến độ, theo đúng thiết kế, quy hoạch chi tiết được phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng và theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đã ký kết;
- Chịu sự giám sát của bên chuyển nhượng trong quá trình xây dựng nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng và thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan;
- Trong quá trình xây dựng nhà ở nếu gây hư hỏng hệ thống hạ tầng kỹ thuật thì phải bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Quyền, nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
Như vậy, cá nhân khi nhận chuyển nhượng đất phân lô bán nền từ dự án bất động sản có nghĩa vụ phải xây dựng nhà ở, còn phải bảo đảm tiến độ xây dựng, xây dựng theo đúng thiết kế, quy hoạch chi tiết,...v.v.
Do đó, có thể kết luận, khi nhận chuyển nhượng đất phân lô bán nền từ dự án thì bắt buộc phải xây dựng nhà ở.
(3) Chủ đầu tư chuyển nhượng đất phân lô bán nền cho cá nhân tự xây nhà ở phải đáp ứng những yêu cầu nào?
Theo quy định tại Điều 32 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, yêu cầu đối với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở được quy định như sau:
- Phải là chủ đầu tư dự án bất động sản.
- Bảo đảm điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 9 và khoản 2 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023
- Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
- Trường hợp bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, thuế liên quan đến đất đã có hạ tầng kỹ thuật đưa vào kinh doanh quyền sử dụng đất thì phải thực hiện xong các quyết định xử phạt vi phạm hành chính trước khi ký kết các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
Theo đó, để được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở thì chủ đầu tư phải đáp ứng được các yêu cầu nêu trên.
