Nhà, đất chưa xóa thế chấp có thể công chứng hợp đồng chuyển nhượng hay không?

Mình đang có tình huống như thế này có người hỏi mình không biết giải quyết như vậy đã ổn chưa?

Ông A tính mua căn nhà của ông B đang được thế chấp tại ngân hàng C.

1. Ông A hỏi mình nhà đang được thế chấp có được mua bán hay không? 

2. Nếu được thì  có phải làm thủ tục xóa chấp trước mới đươc công chứng hợp đồng hay có thể công chứng hợp đồng xong rồi mới làm thủ tục xóa chấp cũng được ?

3.Nếu được thì có thể cùng làm thủ tục xóa thế chấp và đăng bộ sang tên cùng một lúc được  không?

Trong tình huống này mình giải quyết như sau:

1.    Nhà đang được thế chấp vẫn có thế mua bán, nếu được sự đồng ý của ngân hàng C  theo quy định tại Khoản 5 Điều 321 Bộ luật dân sự 2015 về quyền của bên thế chấp “Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.”

2.    Và trong trường  hợp này có thể công chứng hợp đồng chuyển nhượng luôn không cần làm thủ tục xóa chấp xong rồi mới được công chứng hợp đồng

Theo quy định tại khoản 5 Điều 12 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 6-6-2014 của Bộ Tư pháp, Bộ TN-MT, Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm, việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản được thực hiện đồng thời với việc xóa đăng ký giao dịch bảo đảm như sau:

a) Trong trường hợp có văn bản đồng ý của bên nhận bảo đảm thì bên bảo đảm có quyền yêu cầu công chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản trước khi xóa đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản đó.

b) Hồ sơ đề nghị chỉnh lý biến động về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản bảo đảm được nộp đồng thời với hồ sơ yêu cầu xóa đăng ký giao dịch bảo đảm để cơ quan có thẩm quyền đăng ký thực hiện việc chỉnh lý biến động đồng thời với xóa đăng ký giao dịch bảo đảm theo thủ tục do pháp luật quy định.

Vậy theo quy định như trên thì thủ tục xóa thế chấp và đăng bộ sang tên cùng thực hiện một lúc luôn. Mọi người cho mình ý kiến với ạ.

Bạn nên hỏi địa phương có đất xem thực tế họ giải quyết như thế nào. Bởi hiện nay mỗi địa phương xử lý khác nhau.

Có nơi yêu cầu phải xóa thế chấp, sau đó mới ký công chứng HĐ mua bán.

Có nơi chỉ cần ngân hàng ra văn bản giải chấp, sau đó ký công chứng HĐ mua bán rồi mới làm thủ tục xóa thế chấp và đăng bộ.

Ngân hàng đồng ý cho bán nhà đang thế chấp cho Ngân hàng nhưng không phải là vô điều kiện, nếu các bên đồng ý theo điều kiện của Ngân hàng thì tại TPHCM thủ tục rất nhanh, gọn :

1/- Ngân hàng làm thủ tục xoá đăng ký giao dịch bảo đảm, với quan hệ của mình, chỉ vài tiếng đồng hồ là thông tin đăng ký giao dịch bảo đảm căn nhà sẽ biến mất. Tuy nhiên Ngân hàng chưa trả GCN lại cho ông A.

2/- Thường là ngày hôm sau, ông A và ông B tới Ngân hàng để làm Hợp đồng mua bán nhà và được công chứng ngay tại đây (công chứng bên ngoài trụ sở theo yêu cầu trong trường hợp có lý  do chính đáng), số tiền ông A thanh toán đợt 1 cho ông B ít nhất phải đủ để ông B thanh toán ngay nợ gốc + lãi cho Ngân hàng để Ngân hàng giao lại GCN cho ông B.

Xong ! Từ đó trở đi là việc của A và B, Ngân hàng không còn dính dáng !