Chung cư thường không cho người không phải là cư dân đi vào trong khu vực công cộng của chung cư để tập thể dục, chạy bộ vì mỗi chung cư có hạng mục riêng về hồ bơi, khuân viên cây xanh,... Cư dân chung cư để sử dụng được các tiện ích đó phải đóng vào phí quản lý và việc cấm người dân sống ngoài khu chung cư đi vào khuôn viên chung cư là để bảo vệ tài sản và quyền lợi của cư dân đã bỏ tiền ra để ở chung cư. Vậy pháp luật quy định như thế nào về vấn đề trên?
Đường nội bộ trong khu chung cư
Có 2 loại đường nội bộ trong khu chung cư là đường nội bộ thuộc về phần sở hữu chung của nhà chung cư và không thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Theo khoản 2 Điều 100 Luật Nhà ở 2014 quy định về đường nội bộ thuộc về phần sở hữu chung của nhà chung cư, cụ thể đây là hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.
Quản lý phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư
Theo Điều 7 Thông tư 02/2016/TTT-BXD quy định về quản lý phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu như sau:
- Đối với công trình phục vụ cho sinh hoạt của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư mà thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước quản lý theo dự án được phê duyệt nhưng chưa bàn giao thì chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý các công trình này; sau khi bàn giao cho Nhà nước thì đơn vị được Nhà nước giao quản lý chịu trách nhiệm quản lý, bảo trì và sử dụng theo đúng mục đích, công năng thiết kế được phê duyệt.
- Đối với phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư có mục đích để ở thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản lý; nếu nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành thì giao cho đơn vị quản lý vận hành quản lý phần sở hữu này; trường hợp không thuộc diện phải có đơn vị quản lý vận hành thì hội nghị nhà chung cư quyết định giao cho Ban quản trị nhà chung cư hoặc giao cho đơn vị khác quản lý phần sở hữu chung này.
- Đối với nhà sinh hoạt cộng đồng của tòa nhà chung cư thì do các chủ sở hữu hoặc Ban quản trị (nếu nhà chung cư có Ban quản trị) hoặc đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện quản lý theo quyết định của hội nghị nhà chung cư.
Như vậy, phần không gian công cộng này sẽ được chia làm 2 trường hợp:
- Nếu nó thuộc diện tích bàn giao cho nhà nước quản lý sau khi đi vào hoạt động việc cấm người không phải là cư dân đi vào trong khu vực công cộng của chung cư là chưa đúng, bởi nếu nhà nước quản lý thì đây là không gian sinh hoạt chung của mọi công dân.
- Nếu nó không thuộc diện bàn giao Nhà nước, mà là sở hữu chung của các chủ sở hữu chung cư: ban quản lý toà chung cư có quyền thay mặt các chủ sở hữu của nhà chung cư thực hiện việc quản lý theo Quy chế quản lý nhà chung cư, vận hành chung cư. Việc cấm hay không cấm người ngoài vào sẽ tuỳ quyết định của hội nghị nhà chung cư, khi ban hành các quy định, nội quy chung cư. Do đó, ban quản lý hoàn toàn có quyền đặt ra các yêu cầu nội bộ, trong đó có việc hạn chế việc đi lại của người dân khi đi qua khu đô thị, ấn định các vị trí cấm dừng/đỗ xe và hình thức xử phạt với các phương tiện vi phạm.
Ngoài ra, chung cư vẫn cho người ngoài vào rút tiền ATM, vào siêu thị, vào chơi tennis và đá bóng trong sân cỏ nhân tạo…, nhìn chung chỉ cho phép vào sử dụng dịch vụ có trả tiền.
Vậy nếu đường nội bộ thuộc về phần sở hữu chung của nhà chung cư, ban quản lý toà chung cư có quyền thay mặt các chủ sở hữu của nhà chung cư thực hiện việc quản lý, nếu đường nội bộ là hệ thống hạ tầng kỹ thuật được sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho nhà nước hoặc giao cho Chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt việc sử dụng đường nội bộ thực hiện theo quy định trong hồ sơ dự án được cấp phép hoặc văn bản của cơ quan quản lý nhà nước.
