Mua bán nhà đất là một trong những giao dịch thường thấy trong cuộc sống. Tuy nhiên, không ít người vẫn thực hiện giao dịch này thông qua giấy viết tay.
Vậy, việc mua bán nhà đất bằng giấy viết tay có được pháp luật công nhận không? Bài viết dưới đây sẽ giải đáp chi tiết về vấn đề này
Theo quy định của pháp luật Việt Nam, việc mua bán nhà đất cần được thực hiện theo một số thủ tục nhất định để đảm bảo tính hợp pháp và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan. Mua bán nhà bằng giấy viết tay dù phổ biến nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro.
(1) Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay có được công nhận không?
Căn cứ khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
-Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 3.
-Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên theo điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024
Như vậy, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất khi muốn thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn thì phải được công chứng hoặc chứng thực.
Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy viết tay không có công chứng, chứng thực thì đều bị vô hiệu.
Căn cứ theo khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền như sau:
Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 82 thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/ 2008.
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/ 7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 ( Điều 137 Luật Đất Đai năm 2024) và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Chỉ có 02 trường hợp khi thực hiện giao dịch như chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra trước ngày 01/7/2014 không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Như vậy, có 02 trường hợp khi mua bán nhà đất bằng tay được công nhận mà không cần phải có hợp đồng công chứng, chứng thực.
Ngoài 02 trường hợp này ra, các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho cần phải công chứng, chứng thực để giao dịch không bị vô hiệu.
(2) Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận khi mua nhà đất bằng giấy viết tay
Theo quy định tại Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi bởi Khoản 19 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm:
- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK
Xem và tải Mẫu số 04a/ĐK tại đây:https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/06/06/mau-so-04a-dk.doc
- Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 ( Điều 137 Luật Đất Đai năm 2024) và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP. đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất
– Một trong các giấy tờ về tài sản gắn liền với đất như giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm theo quy định đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng).
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có)
Thời gian giải quyết hồ sơ cấp sổ đỏ cho đất mua bằng giấy viết tay
Căn cứ quy định tại Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời hạn giải quyết hồ sơ cấp sổ đỏ đối với đất mua bằng giấy viết tay được xác định như sau:
- Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày.
- Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì được tăng thêm 10 ngày.
Tóm lại, việc mua bán nhà đất bằng giấy viết tay chỉ được công nhận trong 02 trường hợp giao dịch chuyển nhượng trước 01/7/2014. Ngoài 02 trường hợp này, các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho cần phải công chứng, chứng thực.
