Về vấn đề nêu trên, Luật sư Công Tiến có ý kiến tư vấn cụ thể như sau:
1. CƠ SỞ PHÁP LÝ
- Bộ luật Dân sự 2015;
- Luật Xây dựng 2014;
- Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình, hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở.
2. NỘI DUNG TƯ VẤN
2.1. Hoạt động mua bán căn hộ xây dựng trái phép
- Xây dựng công trình không đúng với giấy phép xây dựng được cấp là một trong các hành vi bị nghiêm cấm trong Luật Xây dựng 2014.
- Tuy nhiên, hiện nay việc chủ đầu tư xây dựng chung cư trái phép; tự ý xây thêm nhiều căn hộ, hạng mục khác là hoạt động tương đối phổ biến. Đây được xem là chiêu trò của chủ đầu tư nhằm gia tăng khoản lợi nhuận thu được từ việc đầu tư xây dựng, mua bán căn hộ.
Tình trạng này dẫn đến việc không ít khách hàng mua nhà tại chung cư đang đứng trước nguy cơ mất nhà khi mua phải căn hộ xây trái phép tại chung cư.
2.2. Hợp đồng mua bán căn hộ xây dựng trái phép
- Hợp đồng mua bán căn hộ xây dựng trái phép được ký kết giữa chủ đầu tư và người mua được xem là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, đối tượng của giao dịch là nhà ở không được phép giao dịch.
- Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Chủ đầu tư dù biết rõ việc tự ý xây thêm căn hộ là hành vi vi phạm pháp luật nhưng vẫn ngang nhiên thực hiện.
- Trường hợp chủ đầu tư có hành vi cố ý lừa dối, che giấu thông tin đối với người mua về tình trạng pháp lý của căn hộ hòng đạt được lòng tin, nhằm để người mua ký kết hợp đồng mua bán, thì giao dịch này cũng vô hiệu do lừa dối.
Các yếu tố này đủ căn cứ cho thấy hợp đồng mua bán căn hộ bạn và hơn 70 hộ dân khác đã xác lập với chủ đầu tư là vô hiệu.
2.3. Trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư khi bán căn hộ xây dựng trái phép
2.3.1. Trách nhiệm hành chính
- Thứ nhất, chủ đầu tư sẽ chịu phạt vi phạm hành chính tùy thuộc vào mức độ vi phạm.
Theo điểm c khoản 4 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định:
"4. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp (trừ trường hợp quy định tại điểm a, điểm b, điểm c khoản 7 Điều này) đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới như sau:
...
c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng."
- Thứ hai, chủ đầu tư buộc phải áp dụng biện pháp tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm. Trường hợp chủ đầu tư không tự giác thực hiện việc tháo dỡ sẽ bị cưỡng chế thi hành.
Theo điểm d khoản 10 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định:
"11. Biện pháp khắc phục hậu quả:
d) Buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm đối với hành vi quy định tại khoản 2, khoản 4, khoản 5 (mà hành vi vi phạm đã kết thúc), khoản 6 và khoản 7 Điều này."
2.3.2. Trách nhiệm dân sự
- Đối với trường hợp này, người mua có thể thực hiện thủ tục khởi kiện chủ đầu tư; yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng mua bán căn hộ vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, do bị lừa dối (tùy thuộc vào hồ sơ vụ việc thực tế)....
- Trách nhiệm của chủ đầu tư là hoàn trả số tiền mua căn hộ, bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu.
2.3. Kiến nghị của Luật sư đối với trường hợp này
Quý khách hàng cần thực hiện thủ tục kiện yêu cầu tuyên hợp đồng mua bán căn hộ vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, vô hiệu do bị lừa dối tại Tòa án.
Thủ tục khởi kiện bao gồm các bước như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện
Hồ sơ khởi kiện trong trường hợp này bao gồm các giấy tờ sau:
– Đơn khởi kiện;
– Các hóa đơn, chứng từ liên quan đến việc mua bán căn hộ như: Hợp đồng mua bán căn hộ; biên lai thu tiền;...
Bước 2: Nộp đơn khởi kiện
Đơn khởi kiện được nộp tại Tòa án nhân dân nơi chủ đầu tư có trụ sở chính. Việc nộp đơn có thể thực hiện trực tiếp hoặc thông qua bưu điện.
Quý khách hàng cần tham vấn Luật sư trước khi thực hiện bất kỳ thủ tục pháp lý nào nêu trên để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình, tránh rủi ro pháp lý có thể phát sinh.
