Đã qua 4 năm, tại sao vẫn chỉ trả tiền mua nhà theo giá cũ; Có quyền đòi lại di sản khi có người thừa kế không tìm thấy địa chỉ, là những vấn đề đặt ra được giải đáp tại các các phiên tòa tháng 3/2020 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC.
1. Đã qua 4 năm, tại sao vẫn chỉ trả tiền mua nhà theo giá cũ?
Ngày 03/11/2015, bên bán là ông Trần Ngọc T, bà Nguyễn Thị H và bên mua là ông Hứa Văn Th, bà Nguyễn Thị Đ ký hợp đồng tại Văn phòng Công chứng B với nội dung bán căn nhà 44-46 Nguyễn Khuyến với giá 15 tỷ đồng.
Ngày 02/12/2015, bên bán khởi kiện, yêu cầu hủy hợp đồng vì bên mua đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Bên bán cho rằng, theo hợp đồng thì bên mua phải giao tiền đợt 2 vào ngày 05/11/2015 (thỏa thuận giao tiền làm 3 đợt) nhưng bên mua đã không giao tiền đúng hạn. Bên bán đề nghị được trả lại 2 tỷ đồng mà bên mua đã giao (đợt 1) và tiền lãi theo quy định.
Bên mua cho rằng không thể giao tiền đợt 2 vì bên bán không giao giấy tờ nhà ngay sau khi công chứng như thỏa thuận trong hợp đồng, và ngày 06/11/2015 bên mua đã đến thông báo hủy hợp đồng vì con của bên bán không đồng ý bán nhà. Bên mua không đồng ý hủy hợp đồng và yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng theo giá nhà đã thỏa thuận.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 82/2017/DS-ST ngày 16/01/2017, TAND quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định hủy hợp đồng; xác định bên bán phải trả cho bên mua 2 tỷ đồng; ghi nhận tự nguyện của bên bán trả cho bên mua một khoản tiền lãi là 135 triệu đồng.
Bên mua kháng cáo. Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 421/2017/DS-PT ngày 04/5/2017, TAND Thành phố Hồ Chí Minh đã sửa án sơ thẩm, quyết định không chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng; buộc các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng, trong đó xác định bên mua phải trả tiền mua nhà còn thiếu là 13 tỷ đồng.
Bên bán có đơn đề nghị giám đốc thẩm. Chánh án TAND cấp cao đã có kháng nghị giám đốc thẩm. Tại Quyết định giám đốc thẩm số 198/2018/DS-GĐT ngày 19/5/2018, Ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đã hủy Bản án dân sự phúc thẩm, giao xét xử phúc thẩm lại theo hướng hủy hợp đồng.
Bên mua có đơn đề nghị giám đốc thẩm. Chánh án TANDTC đã có kháng nghị giám đốc thẩm. Tại phiên tòa giám đốc thẩm ngày 24/3/2020, Hội đồng Thẩm phán TANDTC đã quyết định hủy Quyết định giám đốc thẩm số 198/2018/DS-GĐT, giữ nguyên Bản án dân sự phúc thẩm số 421/2017/DS-PT ngày 04/5/2017 của TAND Thành phố Hồ Chí Minh.
Vấn đề nghiệp vụ cần lưu ý đã được nêu ra là:
Hợp đồng ký kết ngày 03/11/2015 có tiêu đề “Hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất”. Tiêu đề này là không chính xác vì đối tượng của hợp đồng là nhà ở và đất thổ cư (không có tài sản khác và đất khác) nên hợp đồng này là Hợp đồng mua bán nhà ở.
Tuy nhiên, việc đặt tên không chính xác không ảnh hưởng đến nội dung cũng như hình thức của hợp đồng. Các Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm, giám đốc thẩm (của TAND cấp cao) đều xác định Hợp đồng ký kết ngày 3/11/2015 là hợp đồng mua bán nhà ở và áp dụng pháp luật về nhà ở để giải quyết là đúng; Hợp đồng này được xác lập ngày 03/11/2015 nên xác định áp dụng luật chuyên ngành là Luật Nhà ở năm 2014 và Bộ luật Dân sự (BLDS) là BLDS năm 2005 là đúng. Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp giám đốc thẩm đã có những sai lầm khi áp dụng pháp luật.
Sai lầm của Tòa án cấp sơ thẩm:
Bản án sơ thẩm nhận xét Hợp đồng ngày 03/11/2015 “có giá trị pháp lý” là chưa đầy đủ. Đây là trường hợp hợp đồng đã có hiệu lực (từ thời điểm công chứng) theo quy định tại khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014. Tuy không nhận xét hợp đồng đã có hiệu lực nhưng Bản án sơ thẩm đã áp dụng Điều 425 BLDS năm 2005 để xem xét yêu cầu hủy hợp đồng (đối với hợp đồng có hiệu lực) là đã áp dụng đúng điều luật. Sai lầm là việc Bản án sơ thẩm đã không trích dẫn đầy đủ, không áp dụng đúng nội dung quy định của Điều 425.
Bản án sơ thẩm chỉ trích dẫn phần “Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm hợp đồng” để cho rằng cứ có vi phạm là có quyền hủy bỏ hợp đồng, trong khi điều luật quy định vi phạm ấy phải “là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.
Trong vụ án này, lý do bên bán yêu cầu hủy hợp đồng là bên mua vi phạm nghĩa vụ trả tiền (chậm trả tiền theo thỏa thuận). Hợp đồng ngày 03/11/2015 không có quy định nếu vi phạm chậm trả tiền thì hủy hợp đồng. Pháp luật trong thời kỳ này (BLDS năm 2005 và Luật Nhà ở năm 2014) cũng không có quy định nếu vi phạm nghĩa vụ trả tiền thì hủy hợp đồng. BLDS năm 2005 chỉ có quy định chung cho nghĩa vụ trả tiền trong hợp đồng mua bán tài sản là chậm trả thì phải trả lãi (khoản 2 Điều 438). Do đó, Bản án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng là không có sơ sở pháp lý.
Sai lầm của Tòa án cấp giám đốc thẩm (TAND cấp cao): Quyết định giám đốc thẩm số 198/2018/DS-GĐT cũng đã xác định các bên không có thỏa thuận vi phạm nghĩa vụ thanh toán là một điều kiện hủy bỏ hợp đồng. Tuy nhiên, Quyết định giám đốc thẩm lại cho rằng yêu cầu hủy hợp đồng là có căn cứ vì theo quy định của pháp luật thì bên bán nhà chỉ giao nhà khi đã nhận đủ tiền bán nhà.
Nhận xét này là không có cơ sở pháp lý. Việc giao nhà hay chưa giao nhà, có vi phạm về nghĩa vụ giao nhà hay không đều không phải là căn cứ để hủy bỏ hợp đồng vì cũng là trường hợp các bên không có thỏa thuận và pháp luật không quy định. Pháp luật quy định bên bán có quyền chưa giao nhà khi chưa nhận đủ tiền chứ không có quy định chưa giao nhà thì hủy hợp đồng.
Về việc chỉ thanh toán tiền mua nhà theo giá cũ: Quyết định của Hội đồng Thẩm phán giữ nguyên Bản án phúc thẩm, cũng là giữ nguyên quyết định chỉ buộc bên mua nhà trả tiếp 13 tỷ đồng theo giá cũ trên có sở xác định bên mua không có lỗi chậm trả tiền. Hợp đồng quy định việc trả tiền đợt 2 là “hai ngày sau khi ký công chứng”.
Như vậy, việc trả tiền đợt 2 không phải trong một ngày cụ thể mà là một thời hạn. Đã là một thời hạn mà hợp đồng không có thỏa thuận cụ thể về thời hạn thì thời hạn được tính theo quy định của BLDS.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 152 BLDS năm 2005 thì “ngày đầu tiên của thời hạn không được tính mà tính từ ngày tiếp theo của ngày được xác định”. Do đó, ngày hết hạn để bên mua thanh toán tiền đợt 2 là ngày 06/11/2015 chứ không phải là ngày 05/11/2015 như bên bán nêu ra. Ngày 6/11/2015, bên bán đã yêu cầu hủy hợp đồng nên việc dừng thanh toán đợt 2 của bên mua là không có lỗi.
2. Có quyền đòi lại di sản khi có người thừa kế không tìm thấy địa chỉ?
Vụ án giữa nguyên đơn Phan Thị D và bị đơn Phan Văn Q là vụ kiện đòi nhà cho ở nhờ. Bà D khởi kiện từ năm 2008, đòi ông Q trả lại ngôi nhà 161/36 Bùi Hữu Nghĩa mà cha mẹ bà cho cha mẹ ông Q ở nhờ từ năm 1959. Ông Q không đồng ý trả nhà vì cho rằng cha mẹ ông đã mua lại ngôi nhà này của cha mẹ bà D. Vụ án đã được xét xử sơ thẩm, phúc thẩm, nhưng sau đó bị cấp giám đốc thẩm hủy án để xét xử sơ thẩm lại.
Tại Quyết định số 489/2016/QĐST-DS ngày 23/5/2006, TAND Thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định đình chỉ giải quyết vụ án với lý do nguyên đơn không cung cấp được địa chỉ của một trong những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là bà Lê Ngọc. Vụ án có kháng cáo.
Tại Quyết định giải quyết việc kháng cáo số 299/2017/QĐ-PT ngày 28/9/2017, TAND cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đã giữ nguyên quyết định sơ thẩm. Nguyên đơn có đơn yêu cầu giám đốc thẩm.
Chánh án TANDTC đã có kháng nghị giám đốc thẩm. Tại Phiên tòa giám đốc thẩm ngày 24/3/2020, Hội đồng Thẩm phán TANDTC đã hủy Quyết định phúc thẩm và hủy Quyết định sơ thẩm, giao xét xử sơ thẩm lại.
Vấn đề nghiệp vụ cần lưu ý đã được nêu ra là:
Nguyên đơn kiện đòi lại nhà cho ở nhờ nhưng nguyên đơn chỉ là một người thừa kế chứ không phải chủ nhà. Do vậy, những người có quyền đồng thừa kế với nguyên đơn phải được tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Việc nguyên đơn không cung cấp được địa chỉ của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là một trong những trường hợp phải đình chỉ giải quyết vụ án (điểm g khoản 1 Điều 217, điểm e khoản 1 Điều 192 BLTTDS).
Tuy nhiên, bà Lê Ngọc là một đồng thừa kế với nguyên đơn, quyền lợi của bà Ngọc phù hợp với quyền lợi của nguyên đơn, không bị thiệt hại từ khởi kiện của nguyên đơn.
Nếu yêu cầu đòi lại nhà được chấp nhận thì vẫn là di sản chung của những người thừa kế. Nếu có yêu cầu chia thừa kế thì vẫn có thể giao phần của người không rõ địa chỉ cho người có mặt quản lý theo Án lệ số 06/2016/AL. Vì vậy, Tòa án cần giải quyết vụ kiện này không cần có sự tham gia tố tụng của bà Ngọc.
