Cho tôi hỏi, tôi có mảnh đất lâu năm là đất nông nghiệp ở Hà Nội, đã có GCNQSDĐ. Giờ tôi muốn chuyển mục đích thành đất ở để xây thêm nhà cho con cái sinh sống thì có được không vậy? Tôi phải chi trả chi phí nào và làm hồ sơ gì vậy? - Mong được giải đáp
(1) Điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất:
Để có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp, đất trồng cây lên đất thổ cư, trước hết Anh cần đáp ứng điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất như sau:
Căn cứ tại khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 về chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
- Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
+ Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
+ Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
+ Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
+ Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
+ Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
+ Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
+ Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
- Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Ngoài ra, căn cứ tại khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
...
- Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
+ Chuyển mục đích sử dụng đất;
…
Theo quy định trên, khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là đất thổ cư, đất ở thì phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
*Căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải đảm bảo:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
=>> Theo đó, việc chuyển mục đích sử dụng đất sẽ do cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét tình trạng đất và tình hình quy hoạch đối với khu đất của chủ sở hữu trên địa bàn để ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất..
(2) Về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất:
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ gồm:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng).
Chủ sở hữu quyền sử dụng đất có thể nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương nơi có đất hoặc tại Phòng Tài nguyên môi trường ở địa phương.
(3) Về chi phí chuyển mục đích sử dụng đất:
Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư Anh sẽ phát sinh các khoản chi phí sau:
+ Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất (Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP)
+ Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. (Ví dụ đối với địa bàn Hà Nội, người sử dụng đất xem quy định tại Điều 5 Nghị quyết 06/2020/NQ-HĐND)
+ Lệ phí trước bạ (Theo đó, mức thu lệ phí trước bạ đối với đất được quy định tại Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP là 0,5% tính trên giá lệ phí trước bạ được quy định tại Điều 7 Nghị định này)
+ Các chi phí khác như phí thẩm định hồ sơ, Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính và các chí khác,... (nếu có).
