Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, trong đó có quy định loại nhà và tiêu chuẩn diện tích của nhà ở xã hội
(1) Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng theo dự án
Nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng theo dự án là một hình thức phát triển nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu về nơi ở cho những đối tượng có thu nhập thấp, hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại các đô thị.
Đây là những căn nhà được xây dựng với quy mô lớn, thường là các khu chung cư, được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn từ nhiều nguồn khác nhau như ngân sách nhà nước, vốn của doanh nghiệp, hoặc kết hợp cả hai.
Theo quy định mới nhất tại Điều 27 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng theo dự án có 02 loại là: nhà chung cư và nhà ở riêng lẻ.
Theo đó, trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư được đầu tư xây dựng theo dự án thì phải đảm bảo các yêu cầu sau:
- Phải được thiết kế, xây dựng khép kín, tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật quốc gia, phù hợp tiêu chuẩn áp dụng theo quy định của pháp luật;
- Tiêu chuẩn diện tích sử dụng mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2, tối đa là 70 m2;
- Được điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích sử dụng căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10% so với diện tích sử dụng căn hộ tối đa là 70 m2 và bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có diện tích sử dụng trên 70 m2 không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án.
Theo khoản 2 Điều 27 Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định, đối với trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ được đầu tư xây dựng theo dự án thì chỉ được đầu tư xây dựng tại xã thuộc vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi theo quy định của Thủ tướng Chính phủ.
Đồng thời, việc xây dựng nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ phải đảm bảo các quy định sau
- Phải được thiết kế, xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng
- Mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao nhà ở riêng lẻ tuân thủ quy hoạch nông thôn hoặc quy chế quản lý kiến trúc điểm dân cư nông thôn được cấp có thẩm quyền phê duyệt
- Tiêu chuẩn diện tích lô đất nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ không vượt quá 70 m2, hệ số sử dụng đất không vượt quá 2,0 lần
Tiêu chuẩn diện tích của nhà ở xã hội là một trong những yếu tố quan trọng nhất khi xây dựng và phân phối nhà ở cho người có thu nhập thấp. Mục tiêu chính của việc quy định diện tích là đảm bảo mỗi hộ gia đình đều có một không gian sống vừa đủ, thoải mái, đồng thời tận dụng tối đa quỹ đất và nguồn lực.
(2) Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội do cá nhân đầu tư xây dựng để cho thuê
Nhà ở xã hội do cá nhân đầu tư xây dựng để cho thuê là một hình thức nhà ở xã hội đặc biệt, trong đó cá nhân sử dụng đất đai hợp pháp của mình để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và sau đó cho thuê lại cho những người có nhu cầu, thường là những người có thu nhập thấp.
Tương tự như đối với nhà ở xã hội xây dựng theo dự án, nhà ở xã hội do cá nhân đầu tư xây dựng để cho thuê cũng có 02 loại bao gồm: nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ và dãy nhà ở 01 tầng.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 28 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, đối với trường hợp xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân thì phải đảm bảo các quy định sau:
- Trường hợp nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên thì phải đáp ứng các quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Nhà ở 2023
- Trường hợp nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ thì phải đáp ứng các quy định tại khoản 3 Điều 57 Luật Nhà ở 2023
Đối với trường hợp xây dựng dãy nhà ở 01 tầng để cho thuê thì phải đảm bảo các quy định tại khoản 2 Điều 28 Nghị định 100/2024/NĐ-CP như sau:
- Phải được xây dựng khép kín (có phòng ở riêng, khu vệ sinh riêng) theo tiêu chuẩn xây dựng;
- Diện tích sử dụng bình quân cho mỗi người để ở không nhỏ hơn 8 m2 (không tính diện tích khu phụ);
- Phải đáp ứng các quy định về chất lượng công trình xây dựng từ cấp IV trở lên theo pháp luật về xây dựng;
- Bố trí mặt bằng xây dựng nhà ở và các hạng mục công trình xây dựng khác trong dãy nhà ở 01 tầng trên khu đất đảm bảo điều kiện giao thông thuận lợi, vệ sinh môi trường và điều kiện khắc phục sự cố (cháy, nổ, sập đổ công trình...).
Tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội do cá nhân đầu tư xây dựng để cho thuê là một vấn đề quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống của những người có thu nhập thấp sinh sống trong nhà ở xã hội.
Mặc dù có sự linh hoạt hơn so với nhà ở xã hội do nhà nước đầu tư, nhưng nhà ở xã hội do cá nhân đầu tư xây dựng vẫn cần tuân thủ các quy định chung để đảm bảo công bằng và hiệu quả trong việc cho thuê nhà ở xã hội.
