Khi nào tranh chấp đất đai được Tòa án giải quyết?

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Việc giải quyết tranh chấp đất đai được bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên để tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ đất đai.

Vậy, khi các bên muốn giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án thì tuân thủ các thủ tục gì? Nói cách khác, khi nào tranh chấp đất đai được Tòa án giải quyết?

>>>THỦ TỤC HÒA GIẢI TRƯỚC KHI ĐƯA TRANH CHẤP RA TÒA

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Mặt khác, theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thì để xem xét thủ tục hòa giải có phải là thủ tục bắt buộc trước khi các bên tiến hành khởi kiện ra Tòa để giải quyết hay không chúng ta cần chia thành hai trường hợp sau:

- Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất: Hòa giải là thủ tục bắt buộc, là điều kiện tiên quyết để tranh chấp có thể được giải quyết tại Tòa án (nếu hòa giải không thành). Trường hợp các bên chưa hòa giải mà đã khởi kiện thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

- Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án. Theo đó, các bên có thể trực tiếp khởi kiện ra Tòa không cần thông qua thủ tục hòa giải.

Đối với thủ tục hòa giải cơ sở tại UBND xã, kết quả của hòa giải sẽ là biên bản hòa giải, kể cả hòa giải thành hay không.

- Nếu thành: UBND cấp xã lập biên bản chứng nhận kết quả hòa giải. Nếu hòa giải mà làm thay đổi hiện trạng sử dụng đất ban đầu thì UBND cấp xã phải gửi biên bản cho Phòng tài nguyên môi trường hoặc Sở tài nguyên môi trường để được thông qua và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấy đai mới.

- Nếu không thành: Đối với tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các bên yêu cầu tòa án nhân dân giải quyết. Còn nếu không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai thì yêu cầu UBND có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện ra tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

>>>THỦ TỤC KHỞI KIỆN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN

Theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

- Trường hợp 1:

Trường hợp Tranh chấp đất đai mà đương sự CÓ Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết.

Lưu ý:

Một số loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và được hướng dẫn tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP bao gồm:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

+ Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980;

+ Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý.

+ Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp; Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất; …

…

- Trường hợp 2:

Trường hợp tranh chấp đất đai mà đương sự KHÔNG có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

– Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định. Theo đó, thẩm quyền được xác định như sau:

+ Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

+ Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

– Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Như vậy, pháp luật quy định khi các bên trong tranh chấp không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì vẫn có thể lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án.