>>> Thủ tục cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở
Hàng loạt các dự án “treo” vẫn còn đó chờ chủ đầu tư tiến hành, nhưng hết ngày này qua tháng nọ năm kia vẫn còn đó, và đến một thời điểm nhất định buộc phải bán những mảnh đất này, nhưng để hợp thức hóa việc mua bán này vẫn còn là những điều rắc rối với đa phần người dân chúng ta hiện nay.
Vậy đâu là cách để đăng ký quyền sử dụng đất trong trường hợp mảnh đất đó thuộc dự án “treo”. Dưới đây là bài viết chia sẻ thông qua việc giải đáp các câu hỏi dựa trên những thông tin thu thập được. Nên các bạn thành viên có thể góp ý giúp mình để thông tin này hoàn thiện hơn nhé.
1. Dự án “treo” này có thời hạn là bao lâu? Liệu Nhà nước có quy định nào để quản lý các đất thuộc diện có dự án “treo” không?
Nhà nước sẽ thu hồi đất trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện dự án. Quy định này nhằm giải quyết tình trạng hiện nay, nhiều chủ đầu tư nhận giao, nhận thuê đất nhưng lại không tiến hành đưa dự án của mình vào đầu tư trên mảnh đất này làm cho hàng loạt các mảnh đất vẫn còn ở tình trạnh “để đó” không có người sử dụng.
Quy định này nêu rõ tại Điều 64 Luật đất đai 2013:
|
Điều 64. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai
1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:
…
i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
|
Tuy nhiên, vẫn còn một kẽ hở mà nhiều chủ đầu tư viện cớ. lấy lý do để lẫn tránh trách nhiệm của mình đó là trường hợp bất khả kháng.
Nghị định 43/2014/NĐ-CP cũng đã giải thích về trường hợp bất khả kháng như e rằng đó là chưa đủ khi thực thi quy định này trên thực tế:
|
1. Các trường hợp bất khả kháng ảnh hưởng đến tiến độ sử dụng đất của dự án đầu tư đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điểm i Khoản 1 Điều 64 của Luật Đất đai, gồm:
a) Do ảnh hưởng trực tiếp của thiên tai, thảm họa môi trường;
b) Do ảnh hưởng trực tiếp của hỏa hoạn, dịch bệnh;
c) Do ảnh hưởng trực tiếp của chiến tranh;
d) Các trường hợp bất khả kháng khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.
|
2. Đất trong diện quy hoạch, hơn nữa đó là quy hoạch “treo”, liệu có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở không?
Theo Khoản 2 và Khoản 3 Điều 49 Luật đất đai 2013 có quy định:
|
Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
…
2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.
|
Như vậy, trên thực tế có thể có 2 trường hợp:
- Nếu đất trong diện quy hoạch chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì được tiếp tục sử dụng đất và có quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở…
- Nếu đất trong diện quy hoạch có kế hoạch sử dụng hàng năm thì phải chuyển mục đích sử dụng đất và được tiếp tục sử dụng, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nhưng không được xây mới nhà ở, công trình hay trồng cây lâu năm.
Nếu cải tạo, sửa chữa thì phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
3. Đất trong diện quy hoạch có được tách thửa cho các thành viên trong gia đình không?
Thứ nhất, cần phải xác định đất đó đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay chưa?
Trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận và không có tranh chấp thì được quyền chuyển nhượng lại đất cho các thành viên trong gia đình theo Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013.
Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận sau đó mới tiến hành chuyển nhượng lại đất cho các thành viên trong gia đình.
Thứ hai, nếu nằm trong diện quy hoạch nhưng chưa có thông báo hay quyết định thu hồi đất của UBND cấp tỉnh thì mảnh đất đó vẫn được xem xét cấp Giấy chứng nhận.
Ngoài ra, có ý kiến hoặc câu hỏi bổ sung các bạn vui lòng gửi tại đây nhé. Rất mong sự chia sẻ đóng góp từ các bạn.
