Dùng quyền sử dụng đất để thanh toán cho Hợp đồng thi công được không?

Theo tôi hiểu giao dịch hai bên hướng tới là giao dịch hợp tác đầu tư dự án bất động sản. Trong đó chủ đầu tư có đất, nhà thầu có kinh nghiệp, năng lực xây dựng cùng hợp tác phân chia sản phẩm.

Tuy nhiên việc hợp tác nhằm phân chia sản phẩm là các lô đất đang bị vướng quy định sau:

Khoản 2 Điều 19 nghị định 99/2015/NĐ:

2. Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định sau đây: 

a) Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều này. 

Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở;

Ngoài ra, chủ đầu tư chỉ được phép chuyển nhượng 2 lô đất (phân lô, bán nền) nếu dự án đáp ứng các điều kiện tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Điều 41. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê

1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này.

Trường hợp này dễ không mà, cty bạn ký hợp đồng thi công thanh toán tiền bình thường với Chủ đầu tư đồng thời Cty bạn cũng ký một hợp đồng góp vốn với Chủ đầu tư(tốt nhất là 2 hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho 2 lô đất nếu được). Tiến độ thanh toán của 2 hợp đồng này là như nhau và tiền chuyển và hạch toán đúng theo quy định kế toán. Có nghĩa khi đến thời điểm thanh toán công trình, Cty bạn làm hồ sơ thanh toan như bình thường, sau đó Chủ đầu tư cũng chuyển tiền thanh toán cho bạn theo hồ sơ thanh toán từng đợt. Khi nhận tiền Cty bạn chuyển tiền ngay số tiền đó trong ngày cho Chủ đầu tư để thanh toán theo hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. 2 bên tiến hành ký phụ lục hợp đồng thanh toán, vậy là xong bạn nhé.

Chúc bạn giải quyết tốt vấn đề!

Mình đang làm ở 1 cty BĐS, một số dự án cũ của cty (thời điểm luật kinh doanh BĐS cũ) áp dụng hình thức hợp đồng hợp tác phân chia sản phẩm sau khi dự hạn thực hiện xong. Tất nhiên là bây giờ không áp dụng được hình thức này nữa và chắc chắn không có thỏa thuận nào có thể đảm bảo chắc chắn 100% giao dịch này thành công.

Làm theo hướng đối trừ công nợ bởi 2 giao dịch độc lập như bạn tư vấn cũng không sai. Có điều rủi ro sẽ chuyển cho công ty xây dựng nếu có  tranh chấp xảy ra. Giả sử, cty xây dựng tiến hành xây dựng hạ tầng kỹ thuật, xây dựng nhà ở xong nhưng chủ đầu tư nợ tiền thuê đất, dự án bị thu hồi, giá đất tăng chủ đầu tư bán cho người khác  ….v.v dẫn tới không thể thực hiện được giao dịch chuyển nhượng đất. Hơn nữa hợp đồng luật kinh doanh BĐS có quy định rõ về điều kiện chuyển nhượng BĐS hình thành trong tương lai (Điều 55 Luật KD BĐS) hoặc nếu lô bán nền thì như quy định mình đã trich. Nên trại thời điểm ký HĐXD chưa thể ký được HĐ chuyển nhượng 2 lô đất hướng tới (dù theo hình thức nào).

Nếu là làm ăn thật thì cần cân đối giá trị lô đất và chi phí xây dựng ra thành tiền để góp cùng đầu tư dự án theo hình thức hợp tác đầu tư (BCC) phân chia lợi nhuận (đúng theo luật). Quy định rõ tiến độ góp vốn/tiến độ sử dụng vốn góp của chủ đầu tư. Như thế nhà thầu xây dựng sẽ kiểm soát được tiến độ dự án.

Còn sau khi dự án hoàn thành thì hoàn toàn có thể thiết kế một giao dịch thứ 2 để chuyển lợi nhuận hợp tác thành tiền chuyển nhượng mua 2 lô đất này.

Trân trọng!