Chuyển nhượng nhà, đất phải đi kèm với công chứng, chứng thực là điều mà chúng ta đã quen thuộc, tuy nhiên nếu bàn kỹ hơn về vấn đề này, bạn đọc nên lưu ý 5 thông tin dưới đây.
Công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất - Minh họa
1. Phải có hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng, chứng thực thì mới có thể sang tên
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT thì hồ sơ đăng ký biến động đất đai khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.
- Bản gốc Giấy chứng nhận (Sổ hồng, Sổ đỏ) đã cấp.
Trong đó, theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ( tức chỉ chuyển nhượng đất), quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (chuyển nhượng cả đất và nhà) phải được công chứng hoặc chứng thực.
2. Chứng thực hoặc công chứng đều có giá trị tương tự trong việc mua bán, sang tên
Mặc dù giá trị pháp lý của việc công chứng và chứng thực là khác nhau, tuy nhiên khi làm thủ tục sang tên, như đã phân tích ở trên thì Điểm a Khoản 3 Điều 167 LĐĐ yêu cầu “công chứng hoặc chứng thực”, có nghĩa là bạn có thể chọn 1 trong 2 để làm minh chứng cho tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng.
Hợp đồng đã được công chứng hoặc chứng thực sẽ là một thành phần của hồ sơ sang tên hợp lệ.
Khi giao dịch, hai bên có thể xem xét điều kiện chi phí, thời gian, địa điểm để tiến hành công chứng hoặc chứng thực cho thuận tiện nhất.
3. Công chứng, chứng thực ở đâu?
Một thông tin quan trọng nữa là địa điểm thực hiện việc công chứng, chứng thực. Nhiều người thắc mắc rằng phải thực hiện các thủ tục này tại nơi thường trú của bên bán, bên mua hay tại nơi có nhà đất. Để giải đáp thắc mắc này, chúng ta phải xem xét thẩm quyền của cơ quan, đơn vị thực hiện thủ tục.
Điều 42 Luật Công chứng 2014 có quy định như sau:
“Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”.
Điều này có nghĩa Công chứng viên chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành mà tổ chứ hành nghề công chứng của họ đặt trụ sở. Chẳng hạn một văn phòng công chứng ở Hà Nội chỉ có thể thực hiện việc công chứng cho các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Thủ đô chứ không được quyền công chứng cho một hợp đồng chuyển nhượng có đất ở tỉnh khác.
Đối với việc chứng thực theo quy định tại Nghị định 23/2015/NĐ-CP, thẩm quyền “Chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai” thuộc về Ủy ban nhân dân cấp xã, như vậy có thể hiểu việc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng sẽ chỉ có thể được thực hiện tại UBND cấp xã nơi có bất động sản.
4. Trường hợp nhiều người cùng sở hữu quyền sử dụng đất
Trong trường hợp đất đứng tên hộ gia đình hoặc nhiều người cùng góp vốn đứng tên trên sổ đỏ, sổ hồng, cần lưu ý:
- Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.
=> Hướng dẫn trường hợp này, Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
- Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.
5. Ai sẽ phải trả chi phí công chứng, chứng thực?
Không có quy định pháp luật bắt buộc bên bán hay mua phải thanh toán các chi phí này. Bên nào trực tiếp làm thủ tục với tổ chức hành nghề công chứng hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì sẽ là bên phải trả chi phí, tuy nhiên việc thực hiện công chứng, chứng thực là để phục vụ lợi ích cho cả hai bên nên thông thường cả hai sẽ thỏa thuận xem bên nào đứng ra thanh toán.
Bên cạnh chi phí công chứng, chứng thực, việc thực hiện nghĩa vụ về thuế, phí liên quan cũng là một thỏa thuận quan trọng trong hợp đồng mua bán, hai bên nên lưu ý vấn đề này để tránh tranh chấp về sau.
Mời bạn đọc cùng góp ý, chia sẻ kinh nghiệm về những điều cần lưu ý khi công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất!
