Quốc hội đang lấy ý kiến toàn dân về dự thảo Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận QSDĐ hoặc đang có QSDĐ mà đất đó không phải là đất ở
>>> Bài viết dựa trên dự thảo Nghị quyết cập nhật ngày 18/6/2024https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/06/20/du-thao-nghi-quyet-quoc-hoi.docx
(1) Tiêu chí lựa chọn dự án thí điểm
Theo Điều 4 dự thảo Nghị quyết, có hai phương án được đề xuất để làm tiêu chí lựa chọn dự án thí điểm như sau:
Phương án 1:
- Việc thực hiện thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở không vượt quá 30% số lượng dự án và 20% tổng diện tích nhu cầu phát triển dự án nhà ở được phê duyệt của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030.
- Ưu tiên thực hiện thí điểm đối với các trường hợp đáp ứng các điều kiện sau:
+ Đất thuộc khu vực đô thị, khu vực quy hoạch phát triển đô thị đã được phê duyệt
+ Doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
+ Thuộc trường hợp cơ sở phải di dời do gây ô nhiễm môi trường hoặc phải di dời do không phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.
Phương án 2:
- Việc thực hiện thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với các trường hợp sau:
+ Trường hợp nhà đầu tư đã có văn bản của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận việc thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thoả thuận nhận quyền sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành
+ Trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
+ Trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp thuộc trường hợp cơ sở phải di dời do gây ô nhiễm môi trường, cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị
Về cơ bản, hai phương án khác ở điểm phạm vi giới hạn được phép thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận QSDĐ.
Theo phương án 1, số lượng dự án được phép thực hiện dự án nhà ở thương mại sẽ bị giới hạn theo số lượng dự án về nhà ở (không quá 30%) và diện tích đất được phát triển dự án nhà ở (không quá 20% tổng diện tích), việc giới hạn này nhằm mục đích kiểm soát số lượng dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận QSDĐ hoặc có QSDĐ không phải đất ở, vì chính sách này cũng chỉ đang ở giai đoạn thí điểm. Tuy nhiên nó cũng có một điểm bất cập như sẽ xảy ra tình trạng doanh nghiệp có tiềm lực tốt, biết làm, nhưng khi đã đủ số lượng dự án thì cũng phải chịu cảnh “trâu chậm uống nước đục”.
Về phương án 2, việc giới hạn dự án đã được gỡ bỏ, thay vào đó là 3 trường hợp được phép thực hiện dự án được đề xuất rõ ràng, các doanh nghiệp thuộc một trong các trường hợp này thì được phép thực hiện dự án nhà ở thương mại. Quy định này sẽ mở rộng cánh cửa cho tất cả doanh nghiệp, không ưu tiên riêng cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản như phương án 1.
Bên cạnh hai phương án trên, đề xuất tại Điều 4 dự thảo Nghị quyết còn quy định trách nhiệm của UBND tỉnh trong việc này như sau:
- UBND cấp tỉnh trình HĐND cùng cấp thông qua danh mục dự án thí điểm trước khi thực hiện thí điểm
- Căn cứ quy định tại các Điều 1, 2 và 3 của dự thảo Nghị quyết, UBND cấp tỉnh quy định cụ thể về việc thực hiện dự án thí điểm phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.
Như vậy, UBND cấp tỉnh sẽ có trách nhiệm chọn lọc dự án, lên danh mục và ra quy định cụ thể cho từng địa phương để phù hợp với tình hình thực tế rồi trình cho HĐND cấp tỉnh thông qua.
>>> Bài viết dựa trên dự thảo Nghị quyết cập nhật ngày 18/6/2024https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/06/20/du-thao-nghi-quyet-quoc-hoi.docx
(2) Điều kiện đối với dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận QSDĐ hoặc có QSDĐ không phải đất ở
Theo đề xuất tại Điều 3 dự thảo Nghị quyết, có 03 điều kiện đối với các dự án nhà ở thương mại thông qua nhận QSDĐ hoặc có QSDĐ không phải đất ở đó là:
- Dự án phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.
- Dự án phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được quyết định, phê duyệt.
- Dự án được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có văn bản chấp thuận về việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.
Ngoài 03 điều kiện này, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án thì phải đáp ứng được các điều kiện theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư và các Luật khác có liên quan.
(3) Loại đất được thực hiện dự án
Theo đề xuất tại Điều 2 dự thảo Nghị quyết, loại đất được thực hiện dự án bao gồm:
(i) Các loại đất theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai 2024 đủ điều kiện chuyển quyền sử dụng đất
(ii) Đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải đất ở do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang có QSDĐ
Theo đó, đối với các loại đất tại Điều 9 Luật Đất đai 2024 mà đủ điều kiện được chuyển mục đích sử dụng đất sẽ được thỏa thuận thông qua hình thức chuyển nhượng QSDĐ hoặc góp vốn bằng QSDĐ.
Trường hợp cần mở rộng diện tích để thực hiện dự án, doanh nghiệp thực hiện thỏa thuận nhận QSDĐ với loại đất được quy định ở mục (i) để có đất thực hiện dự án.
Trường hợp đất tại mục (i) có diện tích đất do cơ quan, tổ chức Nhà nước quản lý mà không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất và giao đất của cơ quan, tổ chức Nhà nước đang quản lý đó lại cho doanh nghiệp mà không thông qua đấu giá hay đấu thầu.
Cuối cùng, trường hợp người sử dụng đất chưa có sổ đỏ, sổ hồng nhưng đủ điều kiện được cấp sổ đỏ, sổ hồng thì được chuyển nhượng QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ cho doanh nghiệp thực hiện dự án mà không cần thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ, sổ hồng.
Nếu dự thảo Nghị quyết được thông qua, việc thực hiện thí điểm dự kiến sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025 và được thực hiện trong 05 năm.
>>> Bài viết dựa trên dự thảo Nghị quyết cập nhật ngày 18/6/2024https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/06/20/du-thao-nghi-quyet-quoc-hoi.docx
