Việc xây dựng nhà ở trên đất nằm trong quy hoạch luôn là vấn đề được nhiều người quan tâm. Cùng tìm hiểu các quy định liên quan đến đất nằm trong quy hoạch qua bài viết dưới đây nhé!
(1) Đất quy hoạch là gì?
Theo quy định tại khoản 36 Điều 3 Luật Đất đai 2024, quy hoạch sử dụng đất là là việc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất và khoanh vùng đất đai cho các mục đích phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng đơn vị hành chính cho thời kỳ xác định.
Như vậy, có thể hiểu đất quy hoạch là loại đất được xác định trong các kế hoạch quy hoạch sử dụng đất của nhà nước, nhằm mục đích phát triển kinh tế, xã hội, hạ tầng và bảo vệ môi trường như: xây dựng công trình công cộng, khu dân cư, khu công nghiệp, hoặc phục vụ các mục tiêu khác như bảo vệ môi trường, quốc phòng, an ninh,...
Quy hoạch đất đai giúp quản lý và phát triển không gian sống một cách hợp lý, đồng thời bảo đảm quyền lợi của người dân và phát triển bền vững cho cộng đồng.
(2) Đất nằm trong quy hoạch có được xây dựng nhà ở không?
Liên quan đến vấn đề này, căn cứ theo khoản 4, khoản 5 và khoản 6 Điều 76 Luật Đất đai 2024 có thể chia ra 02 trường hợp như sau:
Trường hợp 1: Quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện
Người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Điều này có nghĩa là người dân không bị ảnh hưởng ngay lập tức từ quy hoạch cho đến khi có kế hoạch cụ thể.
Trường hợp 2: Đất thuộc diện phải thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng theo kế hoạch theo kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc theo quy định tại khoản 4 Điều 67 Luật Đất đai 2024
Nếu đất thuộc diện phải thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng theo kế hoạch sử dụng đất hằng năm hoặc theo quy định tại khoản 4 Điều 67 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất vẫn được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Tuy nhiên đối với diện tích đất này sẽ không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm mà chỉ có thể được xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn, cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.
Như vậy, nếu rơi vào trường hợp 1, người có quyền sử dụng đất nằm trong quy hoạch vẫn có thể xây dựng nhà ở như bình thường.
Nếu thuộc trường hợp 2 thì người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn,...tuy nhiên không được xây dựng mới nhà ở, công trình mà chỉ được xây dựng theo giấy phép có thời hạn hoặc cải tạo, sửa chữa lại nhà ở hiện có mà thôi.
Các quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất trong bối cảnh quy hoạch và thu hồi đất, đồng thời đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp trong việc thực hiện các dự án phát triển.
(3) Xin giấy phép xây dựng có thời hạn thế nào?
Theo khoản 18 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 quy định, Giấy phép xây dựng có thời hạn là giấy phép xây dựng cấp cho xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng.
Căn cứ Điều 94 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020) quy định về điều kiện chung để được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn như sau:
- Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Phù hợp với quy mô công trình do UBND cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Phù hợp với mục đích sử dụng đất được xác định tại giấy tờ hợp pháp về đất đai của người đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn;
- Khi hết thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn và cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất, chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ.
Trường hợp quá thời hạn này mà quy hoạch xây dựng chưa thực hiện được, chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng công trình cho đến khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất. Việc hỗ trợ khi phá dỡ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
