Đất cụm công nghiêp thuê 50 năm trả tiền 1 lần có được sang nhượng hoặc cho thuê lại?

Theo Khoản 2 và 3 Điều 149 của Luật Đất đai 2013 quy định:

“2. Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm”.

“3. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất được thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng và có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật này;

b) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 175 của Luật này.”

Như vậy, nếu Công ty bạn là chủ đầu tư Khu Công Nghiệp được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức thuê đất trả tiền một lần, thì Công ty bạn sẽ có quyền lựa chọn (1) cho doanh nghiệp khác thuê lại đất với cùng hình thức trên hoặc (2) cho doanh nghiệp khác thuê lại đất với hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm.

Từ quy định trên, dù bản chất chỉ là thuê lại đất từ Chủ đầu tư là Công ty bạn, quyền của các doanh nghiệp thuê lại này vẫn được bảo đảm như là thuê đất từ chính Nhà nước. Như vậy, nếu một doanh nghiệp hoạt động tại khu công nghiệp thuê đất dưới hình thức trả tiền một lần từ Chủ đầu tư Khu Công Nghiệp, doanh nghiêp đó có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai 2013. Ngược lại, nếu là đất được thuê với hình thức trả tiền hằng năm từ Chủ đầu tư Khu Công Nghiệp, doanh nghiệp không có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất mà chỉ có quyền bán tài sản thuộc quyền sở hữu của mình tại khu đất theo Điều 175.1(c) Luật Đất đai 2013 (trường hợp này chỉ đặt ra khi nhà xưởng trên khu đất thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp hoạt động tại khu công nghiệp.

Như vậy, với các trích dẫn trên, một doanh nghiệp hoạt động tại KCN hoàn toàn có thể cho thuê lại quyền sử dụng đất (nếu doanh nghiệp đó thuê đất dưới hình thức thuê trả tiền thuê một lần) và/hoặc nhà xưởng gắn liền với điều kiện được Ban quản lý khu công nghiệp chấp thuận.