Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà đó là nhà ở duy nhất của cá nhân thì được miễn thuế TNCN. Tuy nhiên nếu tách thửa, chuyển nhượng một phần nhà ở duy nhất thì còn được miễn thuế TNCN không?
(1) Nhà ở duy nhất là gì?
Nhà ở duy nhất là cá nhân chỉ có duy nhất một nhà ở, ngoài nhà ở này ra thì cá nhân không còn nhà ở nào khác thuộc quyền sở hữu của mình hay là tài sản chung quyền sở hữu với người khác.
Theo điểm b2 khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định:
"Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế."
Có thể thấy chưa có quy định cụ thể về việc chứng minh tài sản duy nhất như thế nào và cơ quan nào xác nhận điều này.
Cá nhân sẽ tự kê khai và chịu trách nhiệm khi kê khai thuế, nếu bị phạt hiện việc kê khai là không đúng sự thật thì sẽ bị truy thu lại những lợi ích có được từ việc kê khai sai và bị phạt về hành vi vi phạm.
Như vậy, việc chứng minh cá nhân sở hữu một nhà ở duy nhất tương đối phức tạp bởi vì pháp luật chưa có quy định cụ thể.
Nhưng trong tương lai nếu Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, theo quy định người sở hữu nhiều bất động sản sẽ phải đóng thuế cao hơn.
Để thực hiện được điều này thì Nhà nước cần xây dựng dữ liệu nhà đất liên thông giữa các địa phương để biết một người dân đang có đất ở những nơi đâu và được cập nhật liên tục. Từ đó cũng có thể biết cá nhân nào chỉ có duy nhất một nhà ở.
(2) Chuyển nhượng nhà ở duy nhất có được miễn thuế TNCN không?
Thu nhập có được từ việc chuyển nhượng nhà ở duy nhất nằm trong thu nhập được miễn thuế TNCN.
Theo khoản 2 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định về các thu nhập được miễn thuế như sau:
Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Cá nhân chuyển nhượng có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó);
- Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;
- Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ;
Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở. Cá nhân có nhà ở, đất ở chuyển nhượng có trách nhiệm kê khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của việc kê khai. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện kê khai sai thì không được miễn thuế và bị xử lý theo quy định của pháp luật.
Như vậy, việc chuyển nhượng nhà ở duy nhất nếu đáp ứng đủ các điều kiện trên thì người chuyển nhượng được miễn thuế TNCN theo quy định của pháp luật.
(3) Chuyển nhượng một phần nhà ở duy nhất có được miễn thuế TNCN không?
Theo quy định tại điểm b.1.3 khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thuế TNCN khi chuyển nhượng nhà ở duy nhất sẽ không được miễn nếu:
“Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.”
Như vậy, chế độ miễn thuế TNCN cho người chuyển nhượng nhà ở duy nhất chỉ được áp dụng khi người này chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho một người.
Cho một người là vì nếu chủ sở hữu quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thực hiện thủ tục tách thửa, chuyển nhượng toàn bộ các thửa đất trong cùng một ngày nhưng cho nhiều người khác nhau thì sẽ bị xem là chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, do đó không được miễn thuế TNCN.
Vấn đề này đã được Tổng Cục thuế giải thích, hướng dẫn trong Công văn 3520/TCT/TNCN gửi đến Cục thuế tỉnh Khánh Hòa.
