Hiện nay, việc thuê nhà để ở và kinh doanh theo nhu cầu diễn ra khá nhiều, dẫn đến hợp đồng cho thuê cũng dần trở nên phổ biến hơn. Tuy nhiên, trong thực tế, không ít vụ tranh chấp xảy ra về hợp đồng cho thuê, đặc biệt là tranh chấp về việc bên cho thuê muốn tiến hành bán nhà trong thời hạn hợp đồng cho thuê. Vậy trong trường hợp này, việc bán nhà sẽ được xử lý như thế nào để quyền lợi của bên thuê vẫn được đảm bảo?
1. Các trường hợp được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà
Theo quy định tại khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2014, bên cho thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê nếu thuộc các trường hợp sau:
– Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở
– Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
– Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
– Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
– Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
– Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
– Bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và không thoả thuận được với bên thuê thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật (khoản 2 Điều 129 Luật Nhà ở 2014).
Có thể thấy, nếu bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn mà không thuộc vào trường hợp nêu trên là hành vi trái pháp luật. Bên cho thuê có thể sẽ bồi thường thiệt hại cho bên thuê theo quy định của pháp luạt.
2. Có được bán nhà khi hợp đồng cho thuê còn thời hạn không?
Theo khoản 1 Điều 127 Luật Nhà ở 2014 quy định về việc mua bán nhà ở đang cho thuê như sau:
-Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.
-Trường hợp bán nhà ở đang cho thuê thuộc sở hữu nhà nước thì thực hiện theo quy định tại Mục 2 Chương VI của Luật này.
Theo đó, bên cho thuê được quyền bán nhà khi hợp đồng cho thuê còn thời hạn. Tuy nhiên, bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà được biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở. Lúc này, người thuê nhà được quyền ưu tiên mua trước và trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày người thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì bạn được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.
Trường hợp bên cho thuê chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó (khoản 2 Điều 133 Luật nhà ở năm 2014).
Như vậy, khi bán nhà trong thời gian cho thuê, bên cho thuê cần phải thông báo cho người thuê được biết và đảm bảo quyền được tiếp tục thuê nhà cho người thuê trong thời hạn hợp đồng.
