Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thủ tục cấp sổ đỏ

Mảnh đất bạn đang sử dụng là đất nông nghiệp đã sử dụng ổn định lâu dài và chưa có sổ đỏ(giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Trong sổ đăng ký ruộng đất chỉ ghi tên anh trai cả và mẹ bạn. bạn đã được mẹ và các anh, em khác thống nhất bán cho nửa mảnh đất và cho nửa mảnh đất. Việc tặng cho được thể hiện dưới dạng hợp đồng viết tay không công chứng, chứng thực. Nay bạn đi làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng anh trai cả của bạn không đồng ý thì có được cấp sổ đỏ không? Tôi xin giải đáp vấn đề này như sau:

Căn cứ điều 100 Luật đất đai 2013:

“Điều 100…..

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

…..b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;…..”

Như vậy, nếu có tên trong sổ đăng ký ruộng đất trước ngày 15/10/1993 thì sẽ được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, trong sổ dăng ký ruộng đất không ghi tên bạn mà ghi tên mẹ và anh trai cả của bạn. Về trường hợp này, khoản 2 điều 100 quy định như sau:

“2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.”

Một trong những điều kiện để cấp sổ đỏ là mảnh đất đó phải không có tranh chấp. Trong khi đó, trong sổ đăng ký ruộng đất chỉ có tên mẹ và anh trai cả của bạn nhưng anh trai bạn không đồng ý với việc chuyển nhượng. Với điều kiện này thì bạn đang không đáp ứng được và cơ quan có thẩm quyền sẽ không cấp sổ đỏ cho bạn.

Do vậy, nếu không có sự đông ý của anh trai cả của bạn – người có tên trong sổ đăng ký ruộng đất thì thì dù có giấy chuyển nhượng và sự làm chứng của các anh, em khác cũng sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Để đủ điều kiện cấp sổ đỏ thì mảnh đất này phải không có tranh chấp. Do đó, bạn cần yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp đất đai, sau khi tranh chấp được giải quyết nếu theo bản án cảu Tòa án mà mảnh đất thuộc quyền sử dụng của bạn thì cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn.