.png)
Cho thuê BĐS thuộc diện chịu thuế 10% có phải kinh doanh BĐS? - Minh họa
Thời gian vừa qua, một số thông tin cho rằng ngưỡng thuế cho thuê nhà hiện nay đang quá lạc hậu và kiến nghị mức doanh thu tính thuế 100 triệu đồng/năm không những đối với cho thuê nhà mà cả các lĩnh vực, ngành nghề khác cũng quá thấp, do đó, Bộ Tài chính cần chỉnh sửa quy định mức này có thể tăng lên 150 triệu đồng/năm và khi mức trượt giá tăng trên 20% thì điều chỉnh. Đồng thời cho phép người thuê nhà nói riêng cũng như cá nhân, hộ kinh doanh nói chung được khấu trừ chi phí trước khi tính doanh thu tính thuế.
Về vấn đề này, Tổng cục Thuế khẳng định, theo quy định của Luật thuế giá trị gia tăng (GTGT) và Luật thuế thu nhập cá nhân (TNCN) thì cá nhân kinh doanh có mức doanh thu từ 100 triệu trở xuống không thuộc diện chịu thuế. Các trường hợp cá nhân có bất động sản (BĐS) cho thuê có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm (trên 8,3 triệu đồng/tháng) được xác định là đối tượng phải kê khai, nộp thuế.
Đồng thời, theo quy định tại Biểu thuế ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính thì hoạt động cho thuê tài sản không kèm theo dịch vụ lưu trú chịu thuế 10% (GTGT 5%, TNCN 5%).
Trong đó, dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản gồm cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống và các phương tiện giải trí.
Đồng thời, dịch vụ lưu trú không bao gồm việc cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn được coi như cơ sở thường trú như cho thuê căn hộ hàng tháng hoặc hàng năm được phân loại trong ngành bất động sản theo quy định của pháp luật về Hệ thống ngành kinh tế của Việt Nam.
Như vậy mặc dù thuế suất đối với hoạt động cho thuê BĐS ở mức cao hơn so với các loại hình kinh doanh dịch vụ khác, nhưng đã loại trừ các hoạt động mang tính lưu trú, các hoạt động cho thuê đối với những đối tượng yếu thế trong xã hội như sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự.
Như vậy, những trường hợp cho thuê BĐS thuộc diện chịu thuế 10% đều được xác định là những trường hợp kinh doanh BĐS (theo Luật kinh doanh bất động sản).
Thực tế cho thấy, việc kinh doanh BĐS theo hình thức cho thuê trong thời gian vừa qua mặc dù không bằng lãi tiết kiệm khi để tiền ngân hàng, khách hàng thuê không ổn định nhưng vẫn thu hút nhiều cá nhân có tiền nhàn rỗi hoặc tiền vay (nhưng khả năng trả nợ tiền vay tốt) đầu tư vào lĩnh vực này vì cái được lớn nhất là có được tài sản để dành - sở hữu lâu dài và tài sản đó có thể đem lại dòng tiền ổn định theo năm tháng, không bị mất giá, thậm chí là tài sản tích luỹ.
Vì vậy, Tổng cục Thuế cho rằng, việc đặt vấn đề tính toán các khoản chi phí cho hoạt động cho thuê BĐS (tiền mua BĐS, chi phí lãi vay...) là không phù hợp vì phải tính đến các yếu tố sở hữu BĐS lâu dài, BĐS có thể tăng giá trong tương lai. Đối với hoạt động cho thuê thông thường chỉ có thể tính đến các chi phí mang tính phát sinh thường xuyên trong thời gian cho thuê hoặc để phục vụ cho mục đích cho thuê (chi phí bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa, lắp đặt thiết bị nội thất...).
Để xử lý vấn đề không được trừ chi phí hợp lý như nêu trên của cá nhân cho thuê BĐS, chính sách thuế đã xây dựng mức thuế của cá nhân thấp hơn so với doanh nghiệp. Cụ thể: thuế GTGT của cá nhân là 5% trong khi của doanh nghiệp là 10%; thuế TNCN của cá nhân là 5% trong khi thuế TNDN của doanh nghiệp là 20% trên chênh lệch (doanh thu trừ (-) chi phí).
Theo Tổng cục Thuế, các chính sách thuế trong quá trình soạn thảo đều được nghiên cứu khá toàn diện, từ đó, ban hành áp dụng trong thực tiễn đảm bảo mục tiêu tạo thuận lợi nhất cho người nộp thuế thực hiện nghĩa vụ thuế và đảm bảo nguồn thu cho NSNN.
Tổng cục Thuế khẳng định, đối với các ý kiến đóng góp về những điểm hạn chế, bất cập về một chính sách thuế cụ thể, Tổng cục Thuế luôn lắng nghe, ghi nhận và nghiên cứu để đề xuất với Bộ Tài chính xem xét báo cáo Chính phủ trình Quốc hội trong chương trình sửa các Luật thuế có liên quan để áp dụng phù hợp với tình hình thực tế trong thời gian tới.
Bùi Dương
Nguồn: Tổng cục Thuế
