Chủ đầu tư chậm bàn giao nhà là vấn đề mà bất kỳ khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai nào cũng có thể gặp phải. Lúc này, người mua nhà cần xử lý như thế nào để đảm bảo quyền và lợi ích của mình?
Căn cứ vào khoản 3 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì chủ đầu tư chỉ được bàn giao nhà khi đủ các điều kiện sau:
“Điều 13. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản
…
3. Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.”
Theo quy định tại Điều 22 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì chủ đầu tư có nghĩa vụ sau:
“Điều 22. Nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng
1. Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).
2. Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua.
3. Thực hiện các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
4. Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
5. Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán theo quy định tại Điều 20 của Luật này.
6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
7. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
8. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.”
Bên cạnh đó tại Điều 23 Luật kinh doanh bất động sản 2014, khách hàng khi mua nhà có các quyền sau:
“Điều 23. Quyền của bên mua nhà, công trình xây dựng
1. Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
3. Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 20 của Luật này.
4. Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng -thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.
5. Các quyền khác trong hợp đồng.”
Như vậy, khi chủ đầu tư dự án chậm giao nhà thì bị xư lý như thế nào?
Thứ nhất, yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Theo quy định tại Điều 434 Bộ luật Dân sự 2015, bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý. Như vậy, thời điểm được tính là bàn giao nhà đất chậm là thời điểm kết thúc thời hạn bàn giao nhà đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật mà người bán chưa thực hiện nghĩa vụ bàn giao.
Việc chậm bàn giao nhà của chủ đầu tư thuộc trường hợp chậm thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại Điều 353 Bộ luật Dân sự 2015 và phải chịu các khoản bồi thường sau:
- Bên chậm bàn giao phải bồi thường toàn bộ thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng gây ra theo thỏa thuận trong hợp đồng. Thiệt hại được xác định bao gồm cả thiệt hại vật chất và thiệt hại tinh thần theo Điều 360, Điều 361, Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015.
- Bên chậm bàn giao nhà đất phải chịu chế tài phạt vi phạm theo hợp đồng đã ký kết. Mức phạt vi phạm là không giới hạn và do các bên thỏa thuận theo Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015. Ngoài ra, chủ đầu tư còn phải chịu khoản tiền phạt theo quy định tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP
Thứ hai, khởi kiện.
Hồ sơ khởi kiện bao gồm các giấy tờ sau:
- Đơn khởi kiện (Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015).
- Chứng cứ, tài liệu kèm theo để chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm (hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng vay tiền để mua nhà,…)
- Hộ khẩu, chứng minh nhân dân;
- Hồ sơ liên quan đến người khởi kiện, đương sự và người có liên quan.
Sau đó nộp đơn đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết đơn khởi kiện.
