Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng tài sản là một trong những dạng hợp đồng phổ biến, thường gặp nhiều nhất trong các quan hệ xã hội. Thường hợp đồng mua bán, chuyển nhượng do trong nước soạn đa phần là đơn giản và ngắn (khoảng 3-5 trang giấy A4), còn do nước ngoài soạn đều khá dài, nội dung thỏa thuận rất chi tiết, tỷ mỉ (hàng chục hoặc cả trăm trang giấy A4). Cho dù là trong nước hay nước ngoài soạn, thì nội dung cơ bản của hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đều phải có các nội dung cơ bản sau:
Tên gọi hợp đồng: Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015 đã dành riêng Chương XVI để quy định về 13 loại hợp đồng dân sự thông dụng. Luật Thương mại cũng quy định về một số loại hợp đồng. Thường thì tên gọi của hợp đồng gắn với đối tượng của hợp đồng. Ví dụ: tên loại của hợp đồng là mua bán, còn đối tượng của hợp đồng là xe máy thì tên là hợp đồng mua bán xe máy.
Các thông tin về chủ thể của các bên tham gia hợp đồng: Các bên tham gia hợp đồng có thể là cá nhân, pháp nhân. Nếu là cá nhân thì cần có họ tên, năm sinh, số Chứng minh nhân dân/Thẻ căn cước, hoặc hộ chiếu, nơi cấp, ngày cấp và địa chỉ cư trú. Nếu là pháp nhân, phải có tên, trụ sở, mã số doanh nghiệp, giấy đăng ký kinh doanh, thành lập doanh nghiệp (nếu là doanh nghiệp), thông tin về người đại diện ký kết.
Trong trường hợp tài sản được bán, chuyển nhượng thông qua ủy quyền hoặc mua, nhận chuyển nhượng qua ủy quyền thì ngoài việc phải ghi nhận đầy đủ thông tin của người bán, chuyển nhượng, người mua, nhận chuyển nhượng còn phải thể hiện rõ thông tin của người thực hiện công việc ủy quyền và căn cứ để thực hiện ủy quyền đó.
Về đối tượng của hợp đồng: Điều 431 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về đối tượng của hợp đồng, đó là “tài sản” theo quy định. Trường hợp theo quy định của luật, tài sản bị cấm hoặc bị hạn chế chuyển nhượng thì tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán phải phù hợp với các quy định đó.
Về nguyên tắc, tài sản có đăng ký thì phải có giấy tờ, quyền về tài sản cũng phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng minh quyền đó thuộc sở hữu, sử dụng của bên bán, chuyển nhượng.
Đối tượng của hợp đồng cần được mô tả căn cứ theo các giấy tờ đã được xuất trình khi công chứng viên chứng nhận (ngoại trừ đối tượng nhà, đất thì pháp luật đã minh thị rõ những nội dung cần mô tả trong hợp đồng, còn các tài sản khác, để dễ thực hiện và hạn chế tranh chấp, mô tả càng chi tiết càng tốt, ví dụ, nếu đối tượng là hàng hóa thì có rất nhiều cách ghi tên của hàng hóa như: tên + xuất xứ; tên + nhà sản xuất; tên + phụ lục hoặc catalogue; tên thương mại; tên khoa học; tên và công dụng, đặc điểm; tên theo nhãn hàng hóa hoặc bao bì đóng góp, kèm theo là mô tả cụ thể về số lượng, chất lượng hàng hóa,…).
Điều khoản về giá cả: gồm các nội dung như: đơn giá, tổng giá trị và đồng tiền thanh toán. Về đơn giá có thể xác định theo giá cố định hoặc đưa ra cách xác định giá (giá biến động) trong trường hợp từ khi ký hợp đồng đến lúc thực hiện hợp đồng xảy ra khoảng thời gian dài.
Giá cả thường do các bên thỏa thuận hoặc do bên thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên.
Điều khoản về hình thức thanh toán: hình thức thanh toán là cách thức mà các bên thực hiện nghĩa vụ giao, nhận tiền khi mua bán, chuyển nhượng. Việc thanh toán có thể trực tiếp hoặc qua trung gian, có thể bằng tiền mặt, séc hoặc hối phiếu… Nếu là hợp đồng với nước ngoài, trong một số trường hợp phải thực hiện theo quy định pháp luật hay theo thông lệ quốc tế.
Điều khoản về thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng: Thông thường, hợp đồng mua bán tài sản được thực hiện ngay sau khi các bên ký kết. Bên mua trả tiền, bên bán giao hàng cho bên mua. Nhưng cũng có nhiều trường hợp do thời gian thực hiện hợp đồng tương đối dài, hoặc phải qua nhiều cơ quan khác nhau (như thuế, đăng ký, ví dụ là nhà đất…) nên các bên có thể thỏa thuận nhận tiền cọc trước, giao hàng sau, việc giao, nhận tiến hành thành nhiều đợt… với thời hạn, địa điểm do các bên thỏa thuận và được nêu rõ trong hợp đồng.
Về quyền, nghĩa vụ của các bên: Đối với bên bán, chuyển nhượng có quyền được nhận đủ tiền và phải có nghĩa vụ giao hàng đúng thời gian, địa điểm, bảo đảm về số lượng, chất lượng, chủng loại của tài sản; bảo đảm quyền sở hữu đối với tài sản đem bán… Đối với bên mua, nhận chuyển nhượng: có nghĩa vụ trả đủ tiền, có quyền yêu cầu bên bán, chuyển nhượng giao đúng vật, đúng số lượng, chất lượng, chủng loại theo thời gian, địa điểm đã được thỏa thuận. Bên mua trở thành chủ sở hữu đối với tài sản kể từ khi nhận tài sản từ bên bán, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì các bên thỏa thuận các nghĩa vụ về thuế, lệ phí đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.
Về phạt vi phạm các hành vi vi phạm hợp đồng: Đây là một loại chế tài có ý nghĩa phòng ngữa răn đe và trừng phạt nếu có vi phạm, nhằm nâng cao ý thực tôn trọng hợp đồng của các bên. Mức phạt thường do các bên ấn định một số tiền phạt cụ thể hoặc đưa ra cách thức tính tiền phạt theo phần trăm giá trị hợp đồng vi phạm.
Các điều khoản khác của hợp đồng: Thường hợp đồng trong nước soạn ít có, nhưng đối với các hợp đồng do nước ngoài soạn thì hầu như hợp đồng nào cũng có thêm các điều khoản về định nghĩa; điều khoản về bất khả kháng; điều khoản về hành vi vi phạm; giải quyết tranh chấp…
Ngoài ra, hợp đồng mua bán, chuyển nhượng tài sản phải đáp ứng các điều khoản cơ bản mà pháp luật quy định buộc phải có cho từng loại hợp đồng. Ví dụ, nếu là hợp đồng dân sự phải có các điều khoản cơ bản theo Điều 398 BLDS 2015; nếu là đất đai thì phải lưu ý quy định tại Điều 501 BLDS 2015 quy định nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất; nếu là nhà, công trình xâu dựng, dự án kinh doanh bất động sản thì hợp đồng mua bán, chuyển nhượng phải có các nôi dung theo Điều 121 Luật Nhà ở, Điều 18, Điều 53 Luật Kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, cũng phải xem xét kỹ nội dung hợp đồng có điều khoản nào vi phạm pháp luật hay không, trái đạo đức xã hội hay không.
